属于央企的地产核武器时代 似乎已渐渐揭开面纱

　　属于央企的地产核武器时代，似乎刚刚揭幕。

　　综合近日各公司披露的财报数据显示，尽管千亿万科(000002.SZ)依然处于领头地位，万达集团以超过900亿、恒大地产[3333.HK)以逾800亿的销售额紧随其后，但在利润率排行榜上，却远逊色于央企背景的中国海外发展(06888.HK，以下简称中海地产)。

　　早前，中海地产发表的业绩公告显示，公司2011年营业额达485.8亿港币，同比增加9.6%，而净利润更是高达150.3亿港币(约合人民币124.7亿元)，同比增长21.5%，连续两年净利润超过百亿，再次成为内地最赚钱的开发商。2011年中海地产的净利润率为31%，远远超过此前万科公布的13.4%，为万科的2.31倍，而毛利率更是高达48%。

　　两年前的3月27日，在人民大学EMBA同学会新春论坛上，华远集团董事长任志强表示，国资委要求78家央企退出地产业务，此举将使得剩下的16家房地产央企变得更加强大。在一场又一场的土地角逐中，国企背景的华远集团和众民企拜央企下风，任志强还曾开玩笑说，少数“带刺刀”的央企撤了，留下的都是“带导弹”和“核武器”的。

　　两年后，央企退出房地产的通知飘散在空气中，但任志强的预言似乎应验了。民企收缩，央企扩张。

　　央企扼资源要脉?

　　内地最赚钱的开发商，中海地产2011年的销售额超过700亿元人民币(870.9亿港元)，控股公司中国海外宏洋集团(0081.HK)销售额超过50亿人民币，中海地产的兄弟公司中建地产销售额超过100亿。而中海地产、中建地产的业绩都将并入母公司中国建筑(601668.SH)表内，三家

　　公司销售额累加，直逼万科。

　　保利地产也在2011年实现732亿销售额，成为为数不多的逆市增长典型企业。21家主业为房地产的央企中，尽管部分央企暂时没有进入销售业绩排行榜前十名，其强大的资源却无法令业界小觑。

　　中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱在接受本报记者采访时指出，经历了这一轮调控后，资源对于房地产行业的重要性越发凸显，而央企无论在资金还是土地上的占领都获得了先机。

　　一个不争的事实是，资源正逐渐向央企倾斜。相比民企，央企获得资金更容易，成本更低。

　　3月10日，中国农业银行和中国中铁集团签署战略合作协议。根据协议，农业银行承诺在未来三年内向中国中铁提供总额为1100亿元的意向性融资额度，用于支持中国中铁在建筑工程总承包、资源开发、装备制造及房地产开发等业务板块的发展。两天后，农行再度与葛洲坝集团全面签署战略合作协议，正式向葛洲坝集团授信额度200亿元。

　　一位央企中层向本报记者戏谑道，“把钱借给民营企业，到期不还，银行行长可能会被撤职;但把钱借给有背景的央企，几乎不会有风险，即使逾期未还，也不会有太大影响。”

　　强者愈强的马太效应，使得一部分央企进入良性循环轨道。2009年，中国建筑成功IPO募资501亿后，2010年曾改变募集资金投向，注资中海地产50亿。获得资金的中海地产，在资本市场和土地市场上更加游刃有余，加之自身管理能力较强，近几年的销售业绩持续上升，利润率更是傲视同侪。

　　年报显示，中海地产的2011年净负债率仅为33.3%。在海外资本市场上，低负债率意味着低融资成本。今年年初，中海地产两度以4.917%的利息率合共发行7.5亿美元5年期的债券，远低于国内许多公司。彭博数据显示，2011年，中海外平均融资成本约为3%，在香港上市的内地房企中是最低水平。而碧桂园(2008.HK)的平均融资成本已高达年利率为10%。在一些开发商眼中，手持超过150亿人民币现金的中海地产被视为最具有抄底能力的开发商。