东莞二手写字楼租赁出售成交量皆上涨 市场潜力大

    去年以来，在住宅地产市场受到限购的影响下，商业地产市场受到了更多的关注，二手商铺便是例子。那么，同属商业地产范畴的二手写字楼情况如何呢？

　　记者采访多位业内人士了解到，今年一季度二手写字楼市场交易活跃，买卖和租售的成交量都有一定程度的增长，交易价格和租金则稳中略升。对于未来的情况，业内人士表示，在二手写字楼市场具有较好升值潜力的同时，投资者也需多方考察物业情况和市场，要有购置物业后可能会出现的空置期的心理准备。

　　买卖和租赁成交量皆上涨

　　对于今年一季度东莞二手写字楼市场的情况，金信联行市场部经理罗平表示，今年东莞的二手写字楼交易市场比以往都要活跃，成交量不断增多，成交均价为9342元/平方米，同比上涨了5.7%。热售区域包括南城区的第一国际、丰硕广场和东城的协和大厦等。

　　租赁市场方面的需求也较为旺盛，成交量大幅增加。热租区域包括第一国际、卡布斯广场、华凯广场等写字楼，租赁价格约为35~50元/平方米/月。

　　启富置业总经理助理林晶表示，一季度二手写字楼交投比较活跃，交易价格略有提升。从他们公司客户需求统计数据显示，写字楼购买人数较去年年底上涨了15%左右。热售区域有南城鸿福路、体育路、第一国际周边、东城中心周边等。租赁市场方面，从启富置业租赁交投数据来看，一季度写字楼租赁成交量约占总租赁量的25%，该比例较去年年底增长了30%。

　　合富置业中信凯旋分行主管段姣凤表示，东莞比较热销的写字楼集中在两个地段，一个是鸿福西路附近，鸿福大厦、国际商务中心、华凯大厦等，都是比较热销的写字楼，价格在7500~9000元/平方米左右。

　　租赁市场方面，目前租金大约为35~40元/平方米/月，比去年稍上升一些，去年曾经成功以28元/平方米/月的价格出租，现在远不止这个价格了。

　　段姣凤说：“相对来说，鸿福路的写字楼成熟一点，周边的商业氛围和配套都比较完善，这也是客户选点这里的主因。另一个很有前景的地段是东莞大道，最受客户欢迎的是第一国际，无论从名气、写字楼的素质、档次、发展前景等方面来说，东莞大道的写字楼都受到高端客户的关注，一些规模比较大或者经济实力比较强的公司，都指定要进驻该路段。再加上未来轻轨的开通，更加强了该路段业主的心态。”

　　“以第一国际为例，售价已从当时一手购入时的5000元/平方米，逐渐上升到去年的7000~8000元/平方米左右，在今年第一季度更攀升到9000~10000元/平方米，租价则一直维持在40~50元/平方米/月之间，比去年升了一点点，升幅不算太明显。”

　　二手写字楼市场潜力大

　　对于未来东莞二手写字楼的市场展望，罗平表示，由于受调控政策影响，二手楼市的投资势头受到遏制，从而也导致了写字楼的投资受到青睐，成交量不断攀升，预计写字楼买卖市场未来将会继续有良好表现。

　　林晶表示，东莞二手写字楼市场潜力比较大，一来价格仍有优势，二来资源将越来越稀缺，特别是繁华商业区的写字楼，其三，从这几年的租赁数据来看，写字楼租价一直在增长，长线投资的回报率会越来越高。预计租赁及出售价格会越来越高，但缓步上升的可能性较大。今年内的涨幅应该在10%~15%左右。

　　段姣凤表示，整个写字楼市场比起去年年底会活跃一点，但客人一旦选定了写字楼，短时间内很少会再作变动，市场上货源相当紧俏，因此，目前写字楼市场出现了僧多粥少的局面，进一步带动价格维持在较高的水平。

　　建议

　　投资写字楼要考虑配套

　　对于购买写字楼，段姣凤提醒说：“现在买写字楼有不少是投资客，建议在进行交易之前，明晰物业的产权，计算好物业的回报率，要有充分的心理准备去应对购置物业后可能会出现的空置期，要清楚自身对空置期成本的承受能力。”

　　罗平也表示，写字楼的投资回报率高，但购买时一定要留意地段、配套、物业管理等问题，多走动市场考察，参考附近写字楼的出租率和租金，择优而买。

　　林晶建议，写字楼的选择地段最重要，同时物管的质量也很重要，电梯数如果有限将会很大程度制约写字楼的发展。交易时应注意带租约出售的问题，租赁方面要注意转租风险。