万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆明确指出,万科的养老地产产品未来经营的两种形式:嫁接到住宅产品和嫁接到持有型物业。
万科指出,未来还将在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配建养老地产产品。此后在万科全国其他城市的项目中,也将逐渐配备养老地产产品。
万科当天还与清华大学建筑学院、上海亲和源、合川投资管理(北京)有限公司等签订协议,共同开发养老地产。
针对万科对养老地产的雄心,毛大庆透露,明年(2011年)万科对养老地产的投入,将不亚于住宅产业化和商业地产项目。
据悉,在内部会议上,万科总裁郁亮要求北京、上海公司首先探索突破养老地产的成熟运营模式。
但目前来看,万科养老地产的探索之路走得并不顺坦。如果说幸福汇164套养老产品是可预见的成功外,香河欢庆城则是一个意外的流产。
2011年5月,一个关于“河北香河县违法违规用地及相关九官员被处分”的事件将北京万科卷入一场风暴,香河五矿万科欢庆城项目由于涉嫌该事件而被叫停。
7月下旬,针对此次事件,北京万科对已购房业主不仅接受全额退还已付房款,另加已付房款金额的8%作为补偿,而项目最终由政府回购作为农民回迁房。
据悉,万科欢庆城一期A区于当年3月11日拿到预售证,预售总建筑面积7万平方米,当时已签订了276套住宅销售合同。
资料显示,万科欢庆城项目用地是北京万科与五矿建设于2010年7月以底价约3.18亿元取得的,项目净占地面积约26.5万平方米,北京万科拥有该项目50%的权益。
虽然,欢庆城项目最终得以解决,香河退地事件是万科在养老地产探索上一个无法避开的事实。
模式待考
虽在2010年底,万科就高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支,“健康养老地产”发展计划也全面启动,但从欢庆城到幸福汇来看,万科在养老地产上的探索并非如预期的顺利和快速。
万科方面在接受观点地产新媒体采访时也指出,“公司目前的养老住宅业务还处于试水阶段,养老地产项目规模非常小,截至目前的投入还比较有限。”这与毛大庆在2010年底关于万科2011年在养老地产上的大力投入的表述相差甚远。
甚至于此前确定的关于幸福汇养老地产的两种运营模式也变成了“探索中”。
实际上,花样年总裁潘军就曾坦承,在中国做养老地产仍面临着巨大的挑战,但养老地产市场在未来30年是房地产市场最具有吸引力的一部分,所以,养老地产的核心竞争力不是开发能力,也不是投资能力,而是管理能力。
毛大庆也曾指出,实际上万科并不具备养老地产的开发运营经验,所以进军养老地产仅仅是种尝试,盈利与否不重要,重要的是要形成一种成熟的商业模式。
万科方面表示,就目前而言,万科所需要做的是在现有的市场环境中思考养老地产的业务模式,以及通过项目的试点,培养自身在这一领域的专业能力。
业内人士分析,由于目前城市规划中尚无“养老产业用地”这一土地用途,目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地,土地成本高昂,所以,目前养老地产的前期投入成本较高,而整个行业在银行贷款乃至税费方面也没有明确的产业政策扶持。
另外,在养老地产的受众上,至少可以分为三个等级:是政府民政部门推出的福利性质的养老设施、开发商建设的商业性养老地产项目及有保险资金介入的、将养老地产作为商业地产项目经营的养老机构。而这些目前也没有一个明确的政策区分。
而如果仅靠开发商自持项目的话,资金沉淀周期也比较长,投资回报期比较长。
2023-11-03 12:00
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