李宝柱：轨道交通利空还是利好 关键在政府引导

天为地产总经理李宝柱

　　对于轨道交通和城市变化，东莞在迈向国际化大都市中房地产贡献功不可没，东莞的城市化进程需要解决的问题，从城市运营的角度说，深圳与东莞，两个城市差别很大，关键在于城市的经济结构，决定了人口结构，也决定了城市风格，从深圳来到东莞，首先深圳是一个金融物流为主的服务型城市，这种经济结构决定人口结构是一种圆锥型的。我2007年来到东莞，第一个感觉告诉我出门要打手机，去电影院看电影没有人，这两年变化很大，所以我认为需要解决的第一个问题，还是需要政府层面经济结构转型。如果想在城市迈向大都市的过程中，因为东莞和中山一样，从城镇规划上，从市里面直接下到镇，我记得5年前来东莞，政府打一个口号，一个城市只有一个中心，各个镇不买城市的帐，在这个层面政府要抓经济结构转型，要往集约型经济发展，以松山湖为代表，这种经济结构转型多吸引一些中产阶级，从经济结构的转型导致人口结构的转型，在迈向大都市方面是一个非常重要的基石。

　　从城市运营的角度，以住宅为主，商业为辅，商业我们也关注了一个特征，高端的商业基本上都会去香港和深圳以及广州购物，所以东莞商业是非常分散的，在任何一个城市它的形成，我是从深圳2002年大学毕业到深圳，见证了深圳的城市化进程，我认为第二个需要做的是真正的商务中心，我们说的CBD的打造，如果没有这样的凝聚力，代表一个城市商业水平商务中心的形成，则难形成城市的核心竞争力。

　　我有一个很深刻的感受，在东莞基本到一到周末，或者到国家的节假日，街上很多人。如果周末去镇区，人非常多，人像从地下冒出来的。商业这一块，像以联华为代表的国际商业打造，未来万达的进驻，真正形成一个商务中心区，东莞虽然是各自为政，政府以前形成过设镇设区，形成四个区，我觉得挺好的，否则各自为政的情况下还是不行，最主要的还是商务中心区的打造。比如说我的户口在深圳，我会考虑这边的配套基础设施能不能满足未来的需要，如果东莞政府能提供比较基础的设施和配套，我相信城市凝聚力对归属感的形成也是非常有利的。

　　在迈向大都市的过程中，规划也非常重要。我基本上一两周回去一次，深圳红绿灯都变长了，变化一下子很大，像东莞城市，花500亿打造广场，规划一定要超前，因为城市化进程有一个农村城市化和城市化再城市化，城市化再城市化，像三旧改造，像城中村的结构，比如说原来是城郊结合处的地方，大型企业怎么搬迁的问题，还有三旧改造工程等问题，也是亟待解决的。

　　个人认为，第一，最主要的基础是经济结构的转型带来人口结构的变化。第二，就是商务中心区CBD的打造，基础设施的投入。第三，规划方面，尽量超前，做比较良好的规划，使东莞的经济发展，和规划不要太脱钩。

　　如果是城市称之为轨道交通，如果是跨城市则叫城际、高铁。高铁的影响范围是一个区域经济的融合性，比如说在东莞虎门站，虎门这个城市收益是匪浅的，最主要还是轨道交通，就是城区轨道交通的价值所在。

　　从专业的角度说，我们对轨道交通，深圳叫地铁，我自己见证了地铁的成长速度，一个是地铁口物业，地铁上头物业。地铁口物业是方圆200米之内步行可以走到地铁口的物业，真正价值最大的是地铁口物业。在营销角度说，可以发现它的价值化，如果是地铁口物业，价值是最大的。数据显示，一个是地铁物业，比周边价格增幅大于15%到20%。所以它的价值主要是两点，为什么轻轨物业价值对于消费者、投资也好，因为交通的问题，它是比较便捷的。如果是地铁口物业，在深圳地铁口，当时租房是非常方便的，大概步行十分钟不到到地铁口，直接可以去上班，公司也在福田中心区，非常方便，而且非常准时，这是第一个价值。

　　第二个价值是增值性、保值性，地铁物业增值性和保值性是非常高的。针对今天的轨道交通，无论住宅还是商业，价值何在。我有一年在2009年回家过春节，在飞机上无聊翻看杂志，杂志上论点很好，就是“逆城市化”，可能说因为工作调动，不是很满意一线城市的交通、拥堵、还有压力，自动的转移到一小时生活圈的城市，就是所谓的逆城市化。对二线城市东莞这种商业，很多人流更方便去香港、深圳购物了，那轨道交通对东莞来可能是利空呢。对于一线城市有利还是对二线城市更有利，是互利互惠的，关键是政府怎么引导的问题。轨道交通对价值的提升，我认为主要是推动宜居化的价值所在，一个是何为城市提速，另外是缩短了城市的距离，就是我们以前听多地球村，半小时生活全的概念。

　　对房地产这一块，不管是消费者，投资人也好，除了其他购房因素的需求，可以考虑未来轨道交通物业，它增值性、保值性非常强。未来就算有车，比如说北京车是限购的，未来真正绿色交通，就算有车还不如地铁方便，想去中心区购物，不如地铁方便，可以考虑这方面的物业。