胡勇：东莞城市发展缺乏核心元素 轻轨或促融合

中原地产公司《虎门国际公馆》项目部总监胡勇

　　作为一个比较新的东莞人，我来东莞没多久，但是东莞的印象较长，1995年、1996年在东莞待了两年，以前坐车很久，车上很多人晕车，而现在从常平到虎门，估计也不到40分钟。东莞的城市化进程，东莞一个市30多个镇区，以前我做过两三年的项目，就是中原地区，江苏、安徽还有河南，其实东莞地产格局跟这个片区是极其相似的，都有个很重要的特征。做地产的业内人士都知道，任何一个城市的发展，有一个很恶俗易懂的理论，就是摊薄理论，就是所谓的旧城改造，始终沿着一环二环走，但是东莞却不具备这样的条件。一个省会的城市房价低于周边的城市，这是很奇怪的现象。

　　东莞的城市发展缺乏一个东西，就是核心元素，政府已经有了明确的定位，包括我们讲的中心或者重心也好，都给予了极力的支持，政府的方向是明确的。关于这个，所有的媒体单位也是很清楚的，东莞30多个镇有什么资源，中心在哪里。我想提的是核心，而不是中心，这些不缺。房地产开发企业也不缺，还缺乏的就是核心的东西，缺乏核心的元素。缺乏的元素，第一个是经济结构，每一个地方的核心是经济;第二个是人口，每个地方的人不一样，城区的人口不一样，带来一个问题就是消费是没有层次的。这就会带出我们下一个议题，消费没有层次，任何一个城市包括深圳也一样，有一个营造核心的过程。但是东莞这种现象是没有的，没有消费的层次，带来的问题就是要建设轨道交通。非常多的开发商拿地的时候找交通轨道核心点区，做方案的时候，也从这个点出发的。东莞的轨道交通几个站点，开发商到每个站点拿地开发的时候，应当考察是这个地块是让人来?还是轨道交通来了后，把这个地方的人带走了?同时看轨道交通旁边的房价，产品特征、经济、人口。你会发现，这个规律是特别强的，可能影响很多的开发商关于产品的定位、人口结构方面的转变。

　　高铁时代，虎门国际公馆做这个项目，跟高层沟通，其实他们有很多好的想法。对这个项目来讲，我们很想做外地客户，外地客户很多来，包括深圳客户，特别是去年高铁刚开通的时候，我们异地客户成交不高，带来另外一个问题，促进本地的消费，这是我们议题第四个，高铁项目对消费者有什么影响。其实这里面有很多因素的问题，包括经济转型的问题、关于目前人口配置户口的比例问题，还包括交通资源配置的问题，陆路交通跟轨道交通有什么区别，旁边有七条高速公路，可能赶不上一条轨道，因为陆路交通70%-80%是物流，没有真正的人流，轨道交流带来的只有人流，人流的动向，为什么到你这里来，为什么从这里离开，这是一个话题。虎门国际东公馆也在解决这个问题。

　　轻轨和虎门国际公馆之间是经过授权的，虎门国际公馆从拿了地，有两种物业类型，一种是洋房，一种是别墅，洋房去年时我们做了一次，是合租户型，30平米和90平米的房，我们把30多平米的房推向市场做投资者，一个星期不到，60都套房全卖完;但是90平米的房现在找不到业主。我们一直想投资的是卖给深圳客户，但是来了很多深圳客户没买单，相反是本地客户。深圳客户为什么会来?是因为高铁吸引他们来;而又为什么没有买单，就是没有给他理由。我们说配套也好，所有东西也好，没有给他理由。