李兴旺：轨道短期拉大贫富差距 终有利城市融合

合富辉煌公司市场研究部副总监李兴旺

　　第一个议题，目前东莞要在哪一方面进行改善。

　　总结了大概四点：第一，目前东莞需要改造的城市面貌，当然这只是一个表象，我们通常理解在东莞可以到处看到一些破旧的厂房，这是一个城市面貌，是一个表象。说根本的，其实是人口结构的改变，这就回到经济结构的调整，这一块需要我们政府加大调整力度，这个过去可能比较漫长。

　　第二，个人觉得东莞需要解决区域合并，需要一个商业中心，这在全国来讲也是比较特殊的案例，这就需要政府加大魄力去实施区域合并。我们现在可以感觉到，其实目前的进程是非常缓慢的，包括我们前几年一直提的区域合并，同时近几年，我们也感受到很多镇已经在建新的镇政府，这种现象也让我们很矛盾，一方面提区域合并，一方面镇政府在建新的镇政府，东莞很多镇政府这几年一直在热火朝天的进行，需要政府加大魄力去解决，我们也向政府做一些呼吁，虽然有一些困难，但是也要为东莞的城市建设，出一点我们能出的力量。

　　第三，迫切要改善的公共交通。在当前阶段，公交系统的改革。像厦门，到目前为止，还有五毛钱、八毛钱的公交车，如果是厦门户籍人口还有打折，公交系统做的非常完善，主要是政府的补贴，这也涉及到东莞政府的取舍问题，在财政上对广大民众日常生活需求的帮助补贴。

　　第四，需要解决的是治安管理。很多人对东莞是有误区的，没有到过东莞，没有体验过东莞生活，但是听过太多东莞负面信息，尤其是治安方面。需要扭转全国人对东莞的误区，因为现在很多人认为东莞治安差，还没有进到东莞，就已经排斥东莞。

　　第二个主题谈到了东莞轨道交通将会给东莞城市带来什么格局的变化，这个格局可能变化的进程比较漫长，但是它的前景是无限广大的，格局变得漫长的主要理由，是东莞经济结构的调整，以及东莞区域格局的现象，需要一定的过程。

　　现在东莞已经开通了高铁，在未来几年还会开通其他的轻轨。像轻轨的开通，个人认为在短期内，可能对于拉动东莞经济增长会拉大贫富差距，比如说东莞已经开通城轨，临界广州深圳，会使消费向广州深圳发展，去广州深圳更方便了，买一些高端产品会往那边转移。包括回到东莞本市以内，非站点区域和有站点区域，它的发展可能会有一些差距，包括站点之内的发达镇区和非发达镇区，贫富差会加大。很多女孩喜欢去虎门，如果说轨道交通开通后，大家买衣服更多的往虎门跑，在短期内在区域内造成贫富差距。但是在中长期，我觉得对城市融合是非常有作用的。现在很多人并不了解东莞，当轨道交通后，可以坐地铁来东莞，体验东莞生活，其实东莞的城市发展，包括绿化是非常好的，只是外界不太了解。所以说通过轨道的联系，将会使更多的人了解东莞，放到更远，就是我们一直提的珠三角城市群，将轨道交通全部连接起来后，可以实现跨区域工作和生活。譬如说，可能有比较好的企业在中山，我可能在东莞，因为交通比较便利，我可能去中山工作或者去佛山工作。在远期，为城市的融合带来很大的作用。

　　另外，其实折合到人均，就个人铁路的量来说，我们还是处于非常落后的状态。

　　而地铁的地上物业、地下物业，现在也有具备战略眼光的开发商，积极投放和布局，是因为这些物业的升值空间可预见。例如有一些项目稍微远一点，但是它也有着巨大的潜力，这也是需要注意的地方。

　　除此之外，R2线的开通，对未来整个商业地产还是有着推动，今年会上升20个左右的城市综合体，规划就更多了，以往三旧改造的项目，以商业地产的形态呈现。这个问题如果绑定在未来轨道交通的建设思路发展，可能它能够进行沉淀。以往城市是一个多中心、散点式的发展，以制造业的形象面向世界。每个制造业有自己的基地，有产业格局的分布。一个产业的格局定位后，有点类似于我们在国外看到的大工厂，其并不需要CBD的办公写字楼，这一类的物业不是太繁荣，因为它已经成立了其自己的基本办公场所，基本上能满足。说到这一块，个人观点是：这几年有一些开发商，本地企业积极走出去，甚至朝着二三线城市扩张，像东莞城市，以GDP标准来说可以跻身到二线城市，未来我们开发的具体思路，轨道交通一旦畅通，这个想象力可以更远一点，以往我们以珠三角、长三角大的国家划定的经济框架思考这些问题，似乎可以得到突破。高铁的开通，武汉，还有最近湖南的一些项目积极在珠三角宣传，其敢为天下先，把卖点在珠三角地区进行宣传。本土房企也有一些项目，可以积极沿着轨道交通布点进行宣传，这方面也要积极的扩展一些思路。

　　东莞城市交通发展非常快，这个话题也很深远，可能还能继续挖掘。