童渊：房地产促进城市化 物业投资需具备前瞻性

联华国际总裁童渊

　　房地产做的贡献功不可没，就东莞城市化进程而言，目前需要解决的是什么问题?2002年我第一次来到东莞，当时我看到“星河传说”那边还有牛，他跟我描绘了未来的环境是怎样的，王志刚同志说在未来十年里面这里会怎样，我相信会实现，因为当时我看到了新世界已经在那边了，我想新世界也论证了不少，虽然我对东莞一点也不认识。过了差不多六年的时间，有一位董事长说，你在广州工作过十几年，也帮助广州一家名企做上市，现在我的企业要起飞了，您可以来助我一把吗?当时他问我这个问题时，他很有底气的，联华大部分的项目都是在东莞，我几乎是没有回去考虑，当天就答应了他，我说好吧。因为在2008年、2009年我看到东莞跟以前是完全不一样了，当然很多朋友们都在问我，说童渊，你在北京做的好好的，是不是混不下去了才来到东莞。当年我1993年去北京，参与第一个项目地是任志强的，项目是冯某的，当年我去到北京的时候，还有人问同样的问题，你在香港好好的，人家说离开香港，你是回国，是什么原因呢?因为我看到中国的经济正在起飞。现在我家是在香港，每一个周末再回香港，因为我在这儿找不到一所可以让我两个女儿念书的学校，因为她们一直都在念国际学校。当然有不足的地方，但是我看到的是在2007年、2008年汪洋提出的腾笼换鸟，在上一任市委书记，整个经济再提升的时候，我认为我的选择是正确的。

　　我来到了东城，联华的项目更多的是在东城，第一个星期我拜会了领导，领导们说你准备在星河传说里面做一个购物中心，而且这个购物中心没有百货公司在里面，风险很大，你要做好准备，未必能成。因为大部分的东莞人，他如果要买日用品，哪怕是一卷卫生纸都很方便，会从香港拿过来，甚至有一些去深圳，也很方便。如果这边要做中高档的购物中心，真的很难。因为这个原因，所以一直以来没有一个我们所说的一平方米没有假洋牌的购物中心。最近我们可以看到，用我的话语说“两万”现象，万达跟万科，万科去年60多亿，实际上在过去4-5年里面，它的住宅都是比较平稳的，而且前五名都是做得蛮不错的，在住宅方面。当然万科也提出，要把整个房地产产业多元化，所以他也在做商业。万达就更不用说了，在未来三到五年里面，在六个镇，同时最少的一个项目，大概有20多万，最大的在东城96万平米全是工地，这意味着什么，在中国最有代表性的两个房企都来到东莞，意味着东莞要起飞了。早期的时候，联华参与的项目，引进了麦当劳、肯德基、星巴克，最近还引进的哈根达斯。东莞缺什么，因为每个镇都有自己的强项，每个镇都有自己的小家园，没有好好的整合起来。

　　我相信在未来，我们会看到的是东莞，因为交通整个的改善，它变小了，距离更近了，效率更高了，等同于今天来的南方日报，其他的都是网络的。网络有什么好处?已经在直播了。网络能改变我们的生活，交通轻轨同样也会改变我们的生活，改变我们的整个经济。在上海、北京我也坐地铁，因为它不堵车。现在北京的地铁，比以前还要人多，因为上面的车堵得太厉害了。香港就更不用说了，香港的面积跟东莞的面积差不多大，基本上来说，它的整个交通网就用地铁来说，在路上也有轻轨，一个小时内肯定能到，就是点到点，今天东莞整个规划，实际上任何一个镇点到点可以到的，是一个小时以内。东莞变小了，就更高效了，实际上因为交通很方便，本来你不想去的这些地方，在很近的或者是很经济的方法，可以去到的时候，那等于是我们活动的时间增加了，我们的消费也随之增加了，从而改变了我们消费的习惯、生活的习惯。

　　衣食住行，最重要的是什么，行。吃肯定有得吃，穿现在穿得越少越好，现在主要是行，为什么呢?你们想想看，如果你工作的地点跟你住的地方很远，你就打车的钱都给不了。最理想的是在公司旁边找一个小平房都愿意，因为它方便。因为你上班，因为你家里的小孩，你要顾忌到你老公的上班，底下的小孩、老人，综合起来，这套房子合适你，如果行方便，你的房价相对来说要降下来，如果行不方便，到最后还买不起房子，还要租。这就是为什么总理说我们房价偏高，因为我们所有的年轻人都说总理说的对，六年我应该买房子了，凭什么你六年就买房呢?香港25%以上还住在公屋里面，还有1/3的人现在还没有房子，香港一半以上的人，现在四个人租房，中国人比香港人住的好，起码现在人均是28平米，如果四个人28平米，那110平米多，对香港人来说是豪宅。所以行跟我们房价是扯上关系的，对一个城市能不能吸引人来，什么人来很重要的一条，就是要有配套，配套是两方面，一方面是政府给的，一方面是投资者给的。香港著名的中环是英国人投资的，上海浦东是亚洲人投资更多，还有我们全球的投资人在那里，北京的CBD是全国的，更多的是这些企业在里面投资，很多时候本地人是看不出来我自己的东西是往上走的，所以为什么刚才我一开始就提出“两万”现象，这两个“万”不是稳定的，但是在全国无论商业地产还是住宅地产都是老大，它都来了，意味着在往上走。

　　把话题联系到轻轨，为什么他们会来?现在联华有一些项目在卖，我们在卖项目的推广，远远低于星河城的推广。对于投资者来说，麦当劳、哈根达斯只会问一个问题，有没有路，有没有出路，因为有路才会来到这里，路对于投资者来说是很重要的。曾经有些人提出，我们某些东西会不会过剩?这句话在2000年的时候，我参与北京CBD在整个建设过程中，有人是这么提出来的，我说你有本事把这个房子盖好，这个房子肯定不会空，没有卖不出去的东西，只有不愿意卖的东西。假如说不提供一些甲级写字楼，没有更多的甲级写字楼，我相信往后我们在五年后开会，我们还是看到这样的穿着。这是城市的一个形象，要吸引一些人才来到这里，你给到什么东西给他，2002我怎么也不来东莞，2009年我愿意来了，因为东莞的配套已经开始有了。很清晰的一个现象，东莞需要什么，让有才的人，新莞人把根留住。

　　东莞是在广州跟深圳之间，深圳是物流、金融的，广州是贸易、交易的，这是很清晰的。大部分的生产基地就是在珠三角，广州现在也没有太多工业在里面，东莞扮演着什么角色?东莞摊分了。有了轻轨和高铁，到其他的地方、城市，肯定是很方便的。我们看一个地方是否值得去投资，尤其是做房地产，我是这么看的，实际上我们除了在东莞外，我们也是一个投资者，该不该在这个地方投入，首先看它的机场，然后再看有没有麦当劳、肯德基、星巴克，哈根达斯来的没有，一般有哈根达斯的时候不来了，因为竞争太大了。我只要看到机场，不是新的，准备盖一个新的，这是正好的时候，可以拿地了。当然有地铁的地方，我们是不敢去的，因为它一定是高消费，尤其是现在对于东莞本土的企业来说，我们还是比较稳扎稳打，希望在三线城市左右发展，未来我相信我们整个行业，也是往三线城市，就是城市化去做发展，规模性的做发展。

　　到处都做商业会不会太大，现在开发北京，隔两条街就有一个大型的购物中心那边，现在它们是非常痛苦的。但是对于整个城市的面貌，对于这个城市要吸引这些人才，吸引这些投资者来说，是有很大作用的，这只是一个过渡期，这个过渡期香港也曾经出现过供应量过多，当供应量过多的时候有什么好处，租金要下来，成本就低了，这样就意味着投资者愿意来，是一个良性的宣传。当年很多企业，为什么愿意到CBD，因为供应过剩了，很便宜。现在跟当年北京的CBD中心租金对比，是翻了三倍，最低的时候跟现在是三倍。现在我认为蛮高了，这些人就看在北京附近，应该选哪一个点，是不是应该去天津，当租金非常离谱的时候，会不会选择东莞?有机会。基本上45分钟之内有另外一个地方，是他们未来的选择，所以东莞往后，第一，如何把有才的新莞人留住，第二，如何从东莞制造到东莞智造。第三，如何提供给投资者更好的投资环境。把前面三条做好了，税收增加，就散动税收，东莞还是有希望的。值得提一下的是，东莞人富有，开放，不排外。

　　联华跟轻轨最大的关系，除了星河城，还有在下桥的花园城，一期40万平米，纯住宅，二期是20万平米的商业项目，这个商业项目是一个专业市场。联华继做完购物中心后，要做一个专业市场，这个专业市场是高科技的专业市场，跟我们距离轻轨站800米有很密切的关系，是相当近的。联华也跟东城谈好把那条街怎么优化，做成很好的风情街，然后整个高科技的产业，联华该项目是展示基地、交易基地，这里应该是联华下一步要去做的。当然周围的地缘价值会提高。

　　另外，因为交通发达，会让比较远的地方有机会，有一个新的提升。可能你们不大清楚，一直所讲的是香港，在20多年前，恒基他先看上了沙田，除了政府有这样的规划，只是把道路提供给你外，剩下的就是开发商。所以网民说开发商是暴利的时候，说我们是黑心的时候，实际上如果一个城市的建设，没有了开发商，城市的整个建设的速度是很慢的。当然到最后归功于谁呢?当然是买房者。因为大部分的开发商卖房的时候，还是祈祷，他只有靠银行的钱，靠买家的钱，再加上自己的钱才可以起来，所以我们说建设一个城市的过程中，政府是主导，紧接着开发商是誉名，后面有银行的支持，购房者的支持。

　　从投资的价值看，买一些偏远的，但是交通方便的，因为它有升值潜力在。如果在很旺的地方，售价是比较高的。为什么说在轻轨上盖，主要原因是您买了这套房子，现在是新房，往后就是二手房，可以租给人家，卖给人家，现在可能你有车，但不要以为这租客有车;更多人喜欢使用你这套房子的时候，好比你底下有商业、附近也有学校，实际上还是配套。当然交通更重要的一条。一个家庭有很多成员，小孩子上学，还有老人家，夫妻要上班，我们要考虑一个家庭，当你的小孩长大的时候，你会很清晰的看到，在很方便不堵车的地下交通，那价值就体现了。

　　当我们交通改善的时候，实际上老板会决定在这里把自己的企业或者从另外一个地方调过来，让更多的企业来到东莞，假如说这些企业来到东莞，将有一些打工人在这儿，打工人要不过几年自己买房，要不就租房子住。我要补充一点，我们今天因为有这样的机会，应该对东莞的房地产支持，现在是最好的时机，希望媒体朋友们传一句话，什么时候看到一个地方有潜力的时候，但是还没有建机场，是我出手的时候，等它什么都有了，你再出手，那时候就过高了。