签合同付了首付 开发商延迟交楼业主可要违约金

    麻涌王小姐：我去年买的房子，签了合同付了首付。去年也已经交楼了，并且我已经非毛坯好了，花了几十万。但现在，开发商告诉我说，银行贷款贷不下来，我该怎么办？

    邓云龙：王小姐的解决方式有两种途径，一是增加首付比例，争取获得银行的贷款，从而让王小姐与开发商的商品房买卖合同继续履行。二是王小姐可以以无法获得银行贷款，导致合同目的无法实现为由，提出单方面解除合同，并按照王小姐与开发商签订的商品房买卖合同的约定，请求开发商退还已付的首付款和其他费用。

    长安黄先生：我在长安有好几处房子和商铺用于出租。请问我在进行出租的过程中，需要注意什么？

    邓云龙：如果黄先生需要防范出租房屋和商铺的过程的风险，尤其需要注意下列事项：

    一是，在出租房屋时，应当能够提供对房屋和商铺拥有合法的权利的文件。

    因为按照国家法律规定，房屋作为不动产，以不动产登记作为其合法所有权的证明。在签订房屋或者商铺租赁合同时，出租方必须拥有对房屋享有所有权或者享有出租权。

    二是，如果用于出租的房屋属于利用农村集体土地进行非农业建设而出租建筑物的，必须先行取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

    按照法律规定，农村集体土地应当严格使用，如果未能办理规划许可证，则不能用于非农业经营和收益，否则将导致合同因违反国家强制性法律规定而被法院认定属于无效合同。

    三是，需要办理出租房屋的工程竣工验收合格手续及消防验收合格手续。

    按照法律规定，除经依法批准修建的住宅可以无须办理竣工验收合格手续及消防验收合格手续而出租之外，未取得房屋所有权证的厂房、仓库、办公楼、商业铺位出租的，必须取得竣工验收合格证及消防验收合格证，否则，将可能导致该租赁合同被法院以违反国家强制性规定认定为无效合同，从而导致双方所签订的租赁合同无法得到法律的保护，出租人也将因此承担因合同无效而产生的法律责任。