京楼盘促销承诺房价不涨就补偿 专家称其玩概念

　　“现在楼盘起价12000元／平方米，没有优惠活动，但购买我们的楼盘不用担心房子买到手可能‘缩水’的问题。因为公司推出了一款‘购房保障计划’，即开发商承诺业主，一年内房价涨幅如果不超过5.6%，开发商就会补偿业主。”一位北京风景项目的销售顾问对本报记者如是表示。　

　　有业内消息人士也向记者表示，近期众多知名开发商试图抢占市场上为数不多的“放票”，抓住楼市红五月的窗口期，纷纷在促销手段上下功夫。而上述北京风景项目所谓“购房保障计划”其实就是一种“对赌协议”。

　　值得注意的是，其中的细则标准是否明确？有专家向记者表示，如果补偿的参照标准不明确，这就是一种玩概念的交易行为，对购房者来说根本不具有保障性。

　　“对赌协议”漏洞百出

　　据记者了解，上述北京风景项目位于北京北部城乡结合处的昌平区南邵镇，其开发企业为北京新龙房地产开发有限公司。据北京住建委官网的资料显示，该项目于2011年11月19日拿到预售许可证，共有住宅252套，拟售价格在20503元／平方米——21183元／平方米之间。

　　不过，截至5月3日记者截稿时间，该楼盘开盘近年半的销售时间内，成交量只有3套，签约率仅约1%，且成交均价为16901元／平方米。按照其销售人员的介绍，该盘现在的成交均价为13000元／平方米，每平方米降价近4000元。

　　有业内人士分析，正是由于签约率如此低，基本不见销售回款的态势下，开发商为解决资金之渴，才会在促销上采用“对赌协议”的新奇手段来拉拢客户。

　　值得注意的是，本报记者曾三次致电该盘售楼处，对于“对赌协议”的一些细节问题，三个不同销售顾问给出记者的回答存在着很大的差异。

　　“活动从2012年4月起到明年4月结束，在此期间，购房者只要签订‘购房保障计划’，就可以享受一些买房保障。”一位女性销售人员介绍，开发商承诺消费者购房后，未来一年内，若该楼盘同等楼层、同等户型房源，房价涨幅未达5.6%，则给予客户房款5.6%利率的价值补偿。

　　对于“对赌协议”的参照标准等细节问题，该销售人员指出，房价涨幅标准参照该楼盘同层同户型，即不同楼栋房源，至于房价涨幅达不到5.6%的话，补偿数额则是按购买房款总价的5.6%来补偿。

　　“补偿价值不是按照购房总价的5.6%来补偿，而是按照购房总价一年期定期存款利息的5.6%来补偿。”记者第二次致电该售楼处一位男性销售人员，对方向记者如是表达。对于记者提出的，房价涨幅参考楼盘是指一年后该项目同层同户型的二手房价格还是开发商定下的新开盘价格？该销售人员对记者指出，“应该是新开盘的价格吧”。

　　记者第三次致电该售楼处，另一位男性销售顾问的回答则是这样的。“房价参考标准是按照一年后的楼盘同层同户型的销售均价。至于补偿价值方面，如果房价下降，开发商则按照每平米在售价格的差价补偿，也就是说，购房者如果花15000元／平方米买房的，一年后房价降到了13000元／平方米，则每平方米补偿2000元。”　

　　该销售人员还向记者强调，签订“购房保障计划”就相当于购房者把买房的钱存入银行，但利息却比银行能够给予的多很多。该销售人员还透露，目前还没有完整的合同细则，更没有购房者签订这一“购房保障合同”。

　　有业内人士向记者表示，从上述情况来看，连楼盘的销售人员尚不清楚这个所谓“购房保障计划”的具体问题，甚至未能统一口径，可见其计划显然不具有确定性，很多细节都很模糊，这只是开发商吸引购房者的一个噱头。

　　被指“玩概念”

　　对于该问题，隆安律师事务所主任陈旭表示：“从法律上讲，交易双方的上述约定是合理合法的，问题在于这是开发商在‘玩概念’。开发商掌握着后续操作空间，对于购房者来说，根本没有什么保障性。”

　　他进一步指出，从补偿方面来看，如果按照购房总价利息的5.6%来补偿的话，如果一套房子100万元，一年的利息按5万元计算，其补偿款是2800元，这要比开发商搞民间融资的利率低很多。从这个角度来看，对购房者来说，这个“购房保障计划”根本没有实质性的意义。

　　中国房地产经济研究院院长谢逸枫也曾对媒体表示，“对赌协议”表面上看利于购房者，但在操作层面实质上依然对开发商有利。按照“购房保障计划”的说明，参照标准为同等楼层、同等户型，但楼栋选择不一样，价格就不一样，且如果一年后同楼盘内同等楼层同等户型的房源销售完了，参照价格就变成开发商的自说自圆了。

　　除此之外，上述一位销售人员也向记者表示，该楼盘计划逐步推出房源。有业内人士指出，一般同一个项目会分期开盘，而后开盘房源的定价一般会比前一期开盘房源的房价要高一些，从这角度来看，上述协议也就没什么价值了。

　　对此，记者试图联系北京风景的开发商北京新龙房地产开发有限公司，进一步了解该开发商下次推出房源的具体情况，但多次致电公司总机均处于无人接听状态。

　　值得一提的是，虽然投资需求被逐渐挤出市场，不过仍有部分购房者以投资为购房目的。业内专家提醒购房者，楼市低迷的态势下，开发商使用各种手段促销，无论是出于投资或者自住，购房者都应尽量了解促销计划的具体细则，谨慎购房。