不少房企“零拿地”频现 巨量土地储备成为负担

　　当A股上市房地产企业库存总量攀升至1.37万亿元时，去库存化已成为不少房地产开发商2012年最主要的工作。

　　以世茂地产为例，按照2011年的竣工速度，其土地储备可供其开发17年，而这在中国房地产公司中并不鲜见。

　　消化掉这些房地产黄金时代留下来的遗产，要花去一些开发商很长的时间。在漫长严厉的楼市调控博弈中，一些房地产业大佬们已经意识到转折即将来临——房地产业高速增长的时代已经结束了。

　　而作为那个时代的产物——为高速增长而准备着的巨量储备土地，也多少显着有些不合时宜了。

　　为未来储备?

　　不管如何，去库存化事实上已经开始。第一季度，几乎所有的开发商都削减了在土地市场的投入。在A股排名前10的开发商第一季度仅投入143亿元新购土地，仅为2011年同期的30%。而富力、华润、金地和绿城4家房企更是罕见的“零拿地”。

　　不过，与2008年开发商被动地削减土地投入相比，当下开发商的行为却多少有主动为之的意思。“郁亮跟我说，万科拼命卖楼收钱的原因不是为了抄底，是为了保命。因为万科太大了，万一又有什么风吹草动，这个钱就是保命钱。”世联地产董事长陈劲松透露。

　　而在第一季度完成了超过70亿签约销售额的世茂房地产，其公司也有内部人士对记者表示，世茂目前土地足够满足开发需求，暂时不会有拿地的计划。

　　事实上，以当下的销售速度计，排名前列的大型开发商均有足够的土地以应对未来数年的发展。以世茂地产为例，据其2011年年报披露，截止到2011年底，其土地储备规模达到3950万平方米，而2011年竣工楼面面积不过332万平方米，施工面积也不过720万平方米。

　　即便以容积率1.5折算，以2011年的竣工速度，其土地储备可供其开发17年。而这在中国房地产公司中并不鲜见。

　　一份来自国土资源部的数据显示，截至2011年底，我国尚在开发过程中的房地产用地宗数和面积分别为15.04万宗、47.99万公顷，这个数字相当于过去三年年均供应量的4倍。假如以其中一般属商品房用地，且以容积率1.5折算的话，其转化为商品房开发面积便高达36亿平方米。足够开发出4000万套90平方米的住宅。如能全部开发完成，足以改变目前市场上的供需关系。

　　而国土资源部人士透露，绝大部分土地均是在最近五年里供应到市场的。

　　房地产开发商在过去几年的疯狂投入可以从保利地产的发展中窥见。在过去三年，保利是中国房地产界扩张最猛的公司，三年拿地资金总计超过1000亿元，其中2009年410亿元、2010年553亿元、2011年228亿元。仅2009年，购入土地成本便占到了保利当年销售收入的九成以上。

　　投入远大于产出，这样的疯狂让人难以理解。但只要回顾过去十余年大型开发企业的生长速度，就能明白所以然。

　　2011年，中国最大的房地产开发商万科的年销售额为1215亿元，而在12年前，这个数字仅为20亿。12年间销售额增长60倍，其中在2004年实现了144%的翻番增长。而支撑这么高速增长的，就是看似不可思议的天量土地储备。

　　“假如在土地储备上过于保守，那发展的速度无疑要大受抑制，这便是过去十年留给开发商们的经验。”一位地产分析人士认为，问题是，下一个十年呢?