上海定竣工宅地时间 分析称将有效约束房企囤地

　　近日，上海浦陈房地产开发经营有限公司以底价1.45亿元摘得浦江镇120-N地块，折合楼板价8277元/平方米。该地块是今年上海土地市场出让的第四块纯住宅用地，也是闵行区今年推出的首块纯住宅用地。

　　在该地块周边3公里范围内，目前仅有1个在售商品住宅项目，即保利茉莉公馆。该楼盘今年4月的成交均价为20944元/平方米。粗略算来，浦江镇120-N地块的成交楼板价约为周边楼盘成交价的四成左右。

　　该地块出让条件规定，必须在12个月内竣工。对于这个“苛刻”要求，业内分析人士认为，在开工的同时，明确竣工时间，将对打击囤地将形成较为有效的约束力。上海首次明确提出竣工期限，是针对土地出让采取的一项新措施。

　　一年内须竣工

　　来自上海市规划和国土资源管理局的信息显示，浦江镇120-N地块的出让范围东至浦锦路，南至江龙路，西至用地红线，北至联航路。出让面积10814.4平方米，规划用途为普通商品房，容积率为1.62，起始价为1.45亿元，折合楼板价8277元/平方米。

　　此前的2006年11月，浦江镇曾出让过一幅商业地块，最终被上海信盛置业有限公司以底价8500万元竞得，折合楼板价2549元/平方米。

　　值得关注的是，浦江镇120-N地块出让公示中所设立的条件。

　　首先，出让合同中规定，该地块所建项目必须在12个月内竣工。对此，闵行区规划和土地管理局表示，该地块约定12个月内竣工，是根据用地面积及建筑体量确定的。

　　其次，出让合同中规定，凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建共有产权保障房。郊区有条件区域的建设项目，应进一步提高配建的比例(闵行区暂定为7%)。这意味着，该地块开发商需配建7%的经适房。

　　“以往有些开发商只打下第一根桩，就算开工，也往往模糊处理竣工时间，以此来规避政策。”21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，由此看来，打击囤地最重要的是明确竣工时间，而不是开工时间。在开工的同时，明确竣工时间，对打击囤地将形成较为有效的约束力。

　　据了解，2011年年底，国土资源部所起草的《闲置土地处置办法(修订草案)》征求意见稿中提及，国有建设用地使用权有偿使用合同和划拨决定书，应当就项目开工、竣工时间和违

　　高供应量对冲观望

　　今年以来，上海开发商的拿地成本大幅下降，土地市场非常冷清。统计显示，2012年前4个月，上海市合计仅出让3幅普通商品房用地，出让面积约为24.2万平方米，远低于2011年同期的13幅、80.8万平方米的规模。同时，2012年3幅普通商品房用地中只有1幅出现了溢价，且溢价率仅为27.2%。而在2011年同期出让的13幅地块中，最高溢价率达205.5%。

　　从今年4月的情况来看，纯宅地共推出4幅，合计21.64公顷，其中有3幅都为动迁安置房用地，唯一1幅商品住宅用地的出让面积仅为2.33公顷，位于嘉定马陆镇。该幅地块曾与其他5幅经营性用地在4月25日一同入市，这也是今年开年以来，上海迎来的首次推地小高峰。

　　除上述马陆镇宅地外，其余涉及的地块分别位于临港新城、虹口、嘉定新城、杨浦，大多为商办或纯商业地块，挂牌截止及现场竞价时间为6月6日。

　　同策咨询研究中心分析师许之静认为，嘉定区内的嘉定新城作为上海三大新城之一，近两年在土地开发、新房建设、市政配套方面均表现突出，但土地市场的高供应量与目前房企的观望、博弈形成了对冲，因此土地的出让底价或许还有小幅的下调空间。