中原车德锐：楼市四季不分明 未来数月出手好时机

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　　车德锐 中原地产东莞市策略研究中心总监

　　关于东莞滨水高尚生态居住版块的价值、现状及未来的发展趋势，我觉得可以从四个方面来分析。首先，东莞城市的发展主要是以交通为主，九十年代港九直通车推动了东莞经济的发展，当时的经济发展比较快，到了2000年以后，整个城市的发展重心往中部和西部转移。R1线、城际轻轨、高铁、广深线外，还有广深高速线，未来还有番广高速，还有环广快速干线等等，都是往中西部布局，九十年代中心是在东部，未来的十年到二十年的重心是在东莞的中西部，现在探讨的是东莞的潜力区域，也是一个大的片区。

　　第二，城区的发展。任何城市的发展，中心区和城区的发展是不断扩大的。东莞以前是一个小小的莞城，发展到现在的状态。后来东扩花了大概十年的时间，就完成了现在的布局，已经可以去到五环以外的地方。事实上现在五环以外还没有形成城区的概念，十年内，莞城、东城、万江、南城，我认为未来的十年还要不断的拓展，例如寮步已经慢慢的并入城区的概念，往南的话，道滘和厚街已经慢慢的并入城区。港口大道、东莞大道延长线的规划意义在于此，为城区的南进打下基础，目前的规划使未来的十年受益，城区不断的外延外拓。

　　第三，今天谈的是江景和水的资源，东莞本地人喜欢依山傍水，最大的资源是山，其次是山旁边的水，最好是有山有水，东莞的山比较多，因此很多的豪宅和高端住宅都是依山而居，成为很多的豪宅群，例如旗峰山、黄旗山等等。之后就是水库和湖景，形成了富人居住的区域。

　　江景和海景发展的比较慢，从石龙、万江、道滘、石碣等等，从源头开始，石龙一带的江景并不是很漂亮，包括万江的长堤等等，我认为最漂亮的一段就是万江桥和徐海桥(同音)之间，随着漂亮的江景进入大家的视野后，政府领导也慢慢的重视江景的建设后，江景就会越来越漂亮，然后才会被房地产开发商共同的发力，取得客户认同，销售量上有所体现。目前的江景不够漂亮，因此制约了江景产品的推出，目前的岸边还在做货运，水质甚至比广州的珠江还要差一些，而且旁边还有运河，一定程度上影响了东江水域水质，因此需要政府和开发商共同发力。

　　第四，未来东莞的房价会分化，城区的价格会上升到万元。厚街、虎门也好，目前都达到了九千到一万元，道滘还是处于洼地，因为道滘处于城区和广州之间，目前的价格只有五、六千元，因此回填的情况一定会出现的，因此东莞滨水高尚生态居住板块的发展潜力是巨大的。

　　东莞上半年的楼市情况，目前是否回暖，下半年楼市走势如何?回顾之前东莞的情况，最困难的是2011年的10月底到春节前，最困难的时期已经过去了。春节后出现了反弹或者是回暖，往年来说，春节会有一个月或者是大半个月慢慢的复苏，今年的情况是不同的。一回来就忙起来，客户也比较容易说服，二、三月份快速的回暖，三月底和四月份的观望情绪还是比较浓厚的，大家都希望有8.5折的优惠利率，还有就是等待五一的促销，因此四月份主要蓄客为主，五一前后，从4月27日开始，市场需求快速的释放，成交放量，一直延续到5月6日，因为黄金周长假使各个楼盘取得不错的业绩。5月7日到5月底，又出现了下滑，什么原因?因为整个上半年是以刚需为主，刚需的需求是有限的，还有部分处于观望，令得上半年一时蓄客，一时放客，不断的反复。

　　6月份受降息的影响，客户的人气和成交都延续了“红五月”的势头，往年6月份的销售量是一般的，但受降息因素，楼市又出现了红火的状态，观望的客户也开始出手。

　　横向比较其他的城市，其他的城市同比成交量是上升的，我们是下降了20%，全国同比下降9.1%，东莞下降了20%，其他的城市虽然去年开始就限购了，今年依然是限购，但是同比出现了上升。东莞今年受到经济的冲击，相对全省而言，经济下滑的比较厉害。从去年的7月份一直下滑，下滑到今年的3月份就止跌反弹，4、5月份是振荡向上的趋势。

　　上半年有几个特点，第一，刚需的特点明显，改善的需求有一点抑制，估计下半年会有所活跃;第二，观望的情绪是一半一半，有的人购买，有的人观望，等待下半年的机会;第三，深圳客比较少，今年的面比较窄，多半是出现在樟木头、凤岗等等;第四，以价换量，开发商选择跑量为主。降价是从去年7月份开始，一直降到今年的一、二月份，三月份就止跌稳定，这是上半年情况的回顾。

　　下面谈谈东莞楼市是否真正的回暖，目前的量不能说是回暖。按照四季来说，冬天是去年，现在应该是春天，目前处于夏初的阶段。北上广深的四季分明，东莞相当于海南，四季不分明，比较的平稳。

　　今年影响楼市主要的因素是经济，其次是政治。经济在上半年增长比较慢，下半年的经济会是怎样。如果5月23日国务院开会后，出现了转折点，货币政策要宽松，财政政策要积极，产业政策等等，还有拉动股市等等。下半年我认为经济会起稳。如果第三季度经济是起稳的，第四季度是反弹的，大家对楼市的信心就会比较强，现在处于恢复的阶段，观望也会逐渐的减弱，当下就是楼市的转折点。

　　股市跟楼市的时间差是二到三个月，目前股市轴的房地产板块集体上涨，保利、万科等房地产股票都是上扬的，我认为三至五个月内楼价会上涨的。当下的市场表现，因为我们代理了二、三十个楼盘，人气没有增加，但是客户观望的气氛减弱了。有的客户之前是观望的，现在就动摇了，出现了入市的心态。

　　我认为6-8月份是很好的入市时机。产业政策、货币政策都陆续的明朗化，包括家电下乡、汽车补贴等等，我认为政策会紧密的出台，政策的消化期需要2—3个月，市场的底在未来的一、二个月，因此客户应该择机入市。

　　下半年的预判，有的楼盘会很快的调价，有的卖七千多，因为降息后，客户量放大，有的楼盘就调整价格，以前卖八千多的，现在卖九千多的，价格陆陆续续的提升，并不代表全部的开发商，我只是说有的开发商调整了价格。

　　下半年刚需是出货的主力，改善型的需求应该趋向活跃，上半年压抑了他们，如果下半年经济活跃，有钱人还是比较多的，改善型是有机会的，投资者也是有机会的。下半年商业的物业会有很多的机会，包括公寓、私人酒店等等，包括城市综合体中的住宅，我认为也是商业性的物业，不应该算是纯粹的住宅。下半年商业性的物业会有机会，逐步的受到大家的追捧。热点区域包括塘夏、大朗、凤岗、松山湖、万江、厚街、虎门，因为供应量比较大，经济发展比较快，购买力比较强。

　　最后谈一点，房价是一分为二，有的区域虽然达到了七、八千的价格还是有空间的，我认为有的镇区，例如厚街、虎门、长安的价格都会过万，不能以全市的均价来看，价格是分化的，各个镇区的价格是不同的，这是必然的。

　　市场在短期之内变化，会导致六月份的成交数据比较好，七、八月份入市的人会多一些，往年七、八月份是淡季，但是我认为今年不会是淡季。