东莞商品房六月成交热闹 上半年成绩差强人意

　　报告导读

　　1、土地：2012年上半年共有38宗土地挂牌出让，合计面积为133.99万㎡，同比减少65.6%。其中商住供应总量为58.2万㎡，商住成交总量为53万㎡，同比分别下滑71%和73%。1月份延续去年土地低迷的状态，6宗待拍土地中4宗流拍;2月份开始转暖，2-6月出让商住商服土地13宗全部成功交易，且溢价土地有10宗。楼面地价方面，平均价为2625元/㎡，同比上涨50%，处于高位运行之势，主要由于城区、凤岗、厚街、虎门、长安等经济强镇优质地块比重加大所促成。

　　2、新增：2012年上半年住宅新增供应20085套，约223万㎡，同比分别下降4.9%和2.9%， 1-2月因东莞楼市成交低迷，开发商推货热情低导致供应萎缩;3月随着首套房贷回调、政策微调利好因素，新增供应量增加，4月转入调整期导致供应回落;5、6月份成交畅旺，供应量继续大增，使得上半年住宅总供应量与去年同期减少差距。供应区域集中主城区城及道滘、厚街、石碣等城区扩容受惠区;而黄江、常平、凤岗、塘厦等泛深镇区也齐齐爆发，所供应产品刚需唱主角，公寓户型增幅最大。

　　3、成交： 2012年上半年住宅签约均价8320元/㎡，同比去年上涨1.7%，比去年同期增幅9.7%明显回落。去年住宅均价经过上半年快速上升之后，下半年受限购目标价制约而步入下行轨道，限购预期落空之后，今年年初楼价再上一个台阶， 4月份一度逼近9000大关。由于成交量低迷，前4月份成交量一直处于往年同期低位，出货压力致使部分开发商采取“以价换量”策略，在全国各地调控政策“微调 ”的背景下，5月东莞楼市开始回暖， 6月东莞楼市更是走出独立行情，打破“六月淡季”的传统，首次实现环比5月份成交上扬的创举，住宅成交更是创下多年来同期的新高。

　　4、新开工：2012年上半年商品房累计新开工量541.55万㎡，创四年新高。其中住宅面积为417.21万㎡，非住宅面积为124.34万㎡。 新开工量创新高的原因表现在两方面：第一，受去年土地放量支撑，2011年东莞住宅用地成交量约298.83万㎡，同比上涨48%，创历史新高，土地成交量的井喷为今年新开工奠定了基础;第二，随着东莞楼市的复苏以及轨道交通的日益完善和政策上的放松等重大利好，各房企均看好东莞市场的未来，故纷纷把注意力转移到新开工工程上，蓄力后市。

　　5、活动：纵观2012年上半年东莞楼盘活动，表现为1月恰逢春节淡季冷清开局——2月借助元宵节、情人节进行升温——3月项目开盘势头猛烈，降价促销活动风生水起——4月备战五月蓄客活动为主线，进入休整期——5月在政策微调及旺季双重带动，五一开发商集中推货争夺市场份额——6月延续“红五月”热闹行情，通过儿童节、母亲节、父亲节、端午节等节点进行促销，保持市场热度，刺激成交。

　　第一篇 全国楼市

　　一、房地产政策：鼓励“刚需”政策陆续出台 近40个城市进行微调

　　2012年上半年房地产市场“调控”政策始终贯穿其中，中央严格执行去年的限购、差别化信贷和税收等多重政策。为巩固房地产调控成果，温家宝总理在各种场合多次指出“坚决抑制不合理需求，要稳定和严格实施房地产调控政策”。但中央政府主要打压的是不合理需求，而首次置业的合理购房需求则一直受到政府的支持和鼓励，通过两次下调存准率、三年半来首次降息、公积金贷款利率下调等措施刺激刚需客户，带动第二季度楼市成交量的稳步上升，支撑着2012年全国楼市出现了回暖的迹象。

    同时各地政府“微调”政策持续不断，据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，自2011年下半年以来进行微调的城市近40个，除了佛山、芜湖、河南、上海、成都等涉及限购条件放松被叫停之外，其他都闯关成功。闯关通过主要表现“调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房”等方面，其中对公积金政策松绑成为地方政府“政策微调“主流。

　　此外，除了对楼市利好政策及各地微调政策之外，2012年上半年国家相关部门也陆续出台从紧措施，如今年不得安排别墅类用地、扩大房地税试点、土地闲置满一年按地价20%收费、全国40个城市个人信息联网等政策，对未来的楼市走向也产生了一定影响。

　　二、全国楼市：政策利好带动楼市由冷转暖 众多城市显现热闹行情

　　2012年年初受春节及政策严紧的因素下，全国楼市都处于低迷状态。然而随着国家鼓励刚需客户入市，政府层面下调存准率、降息、下调公积金利率及各地“微调”等措施，再加上各地开发商 “降价走量”等促销策略，刺激各地刚需客户大规模入市，支撑全国楼市走出1-2月的淡季，迎来3月小阳春，4月虽有些倒春寒，但其后“红五月”接力，最后更是有“热六月”接棒，2012年上半年楼市由冷转暖，众多城市都走出了热闹行情。据瑞峰市场研究部收集一线城市上半年成交数据可知：

　　北京：2012年上半年北京新建住宅成交量达48380套，环比去年下半年上涨了2.4%，同比2011年上半年上涨了10.7%，创限购后新高。成交均价为19958元/平方米，比去年同期下降了约7%，环比下降约9%，是近3年来的同期最低值。

　　上海：2012年上半年上海楼市共计成交商品住宅30214套，同比去年下跌12%;成交总面积共计3566142平方米，同比下跌8%。在成交均价方面，2012上半年的均价为22164元/平米，同比去年22001元/平米的成交均价略涨0.7%。

　　广州：2012年上半年广州十区二市总共网签37827套，同比2011年上半年的36023套上升1804套，升幅为5.01%。而今年上半年全市网签均价为11807元/平方米，同比去年网签均价上涨191元/平方米，涨幅为1.64%。

　　深圳：2012年上半年深圳全市新房成交17942套，同比2011年上半年上涨8.41%;总成交面积158.30万平方米，同比上涨12.43%;总成交金额280.94亿元，同比上涨6.03%;成交均价17747元/平，同比下降5.70%。

　　第二篇 2011年上半年东莞房地产市场总结

　　一、土地市场

　　1、整体概况：土地供应节奏放缓 商住用地楼面地价创新高

　　2012年上半年共有38宗土地在东莞市国土资源局一级市场挂牌上市，合计面积为133.99万㎡，同比减少65.6%。其中，商住用地12宗，占地58.20万㎡，同比下滑71%：商服金融用地3宗，面积为4.51万㎡;工业用地23宗，面积为71.22万㎡。上半年土地供应大幅收紧，一方面是由于去年土地供应井喷，故不宜再盲目加大供应;另一方面是出于土地效益考虑，去年下半年全国楼市低迷蔓延至莞，土地底价成交及流拍频频出现，为提高土地的成交和溢价率，土地减少供应和提高出让土地的质量在所难免。从土地出让效果来看，供地计划的改变取得不错的效果，1月份之后进行交易的商住及商服用地全部交易成功，且普遍都产生了较高的溢价，15宗成功交易的地块中出现溢价的占10宗，楼面地价高达2625元/㎡，同比上涨50%，创08年以来的最高点。

　　2、商住用地：商住用地供应比率小幅下滑 比重仍超4成

　　虽然今年东莞市土地供应量大幅度减少，但其商住用地供应比率值只是微降。2012年上半年商住用地供应量占土地总供应量的43%。去年流拍的商住商服地面积为96.8万㎡，其中在去年未成交的就有40.63万㎡(包含商住地面积就约有31万㎡)。随着东莞土地市场的回暖，这些流拍土地或将在今年下半年入市，而从近期的供地计划来看，下半年即将入市的土地有104万㎡，其中商住用地为55.56万㎡，商住供应所占比重为53.42%。而下半年商住商服的放量，或将进一步提高今年的商住比例。

　　3、溢价：土地市场逐步回暖 商住商服地块溢价频频

　　2012年上半年东莞市商住供应总量为58.2万㎡，商住成交总量为53万㎡，同比分别下滑71%和73%。从各月来看， 1月份延续去年土地低迷的状态，6宗待拍土地中4宗流拍，2宗东城和常平的商住地块则以底价成交。改变供地策略后，2月迎来转折点，中堂和厚街两宗商住地块以溢价56%和40%成功成交，打破了去年以来土地市场频频流拍或底价成交的僵局。2月份后土地供应量虽然依然锐减，但成交却令人满意。2-6月共出让商住商服土地13宗，全部成功交易，且溢价土地有10宗。瑞峰置业市场研究部认为房地产热门镇区如城区、凤岗、厚街、虎门、长安等经济强镇优质地块比重加大是促成高溢价土地出现的一大原因;加上楼市回暖，从“小阳春”到“红五月”，以及6月冲刺的成交爆发，无不为开发商坚定了拿地的决心;再者，价格洼地、轨道交通等利好因素是房企拿地的又一强心剂。

　　4、量价走势：热门镇区优质地块入市 楼面地价高位运行

　　2012年上半年商住用地楼面地价处于高位运行之势，合计商住用地成交面积为53万㎡，同比大幅度下滑73%，平均楼面地价为2625元/㎡，同比上涨50%。从月度上来看，随着土地市场的回暖，商住土地的楼面地价也节节高升，东城主山地块的成功交易更是助4月的楼面地价达到2010年以来的最高点，5月份凤岗雁田地块和主山万达广场地块也拉动楼面地价再次突破3000。但是6月份，唯一宗位于清溪的商住地块的底价成交，楼面地价为1276元/㎡，创今年以来的最低点，至此楼面地价才有回落之势。

　　5、商业用地：万达广场入驻东城 总部基地二期用地下半年入市

　　上半年商业用地供需紧缩，供应量仅为4.52万㎡，同比大幅下降82%;上半年成交的商业地块共有5宗，平均楼面地价为1999元/㎡，同比上涨20.42%。上半年纯商业地块比较稀缺，但是因为今年每宗商住地都有商服用地指标，故非住宅的供应在未来不会受到太大影响，加上上半年预告中南城总部基地袁屋边将有6.41万商服金融用地入市，将带动下半年商业用地比率上升。继去年万达广场进驻长安宵边社区之后，今年万达广场又有大动作，斥资14.02亿入驻东城商圈，这是华南第五座万达广场，也是东莞第二座，万达巨资频频青睐于东莞，为东莞商业界带来无限遐想，东莞商圈或因此改变，走上快速发展的道路。东莞商业前景一片明朗。

　　6、区域分布：泛深镇区集中出让 万达地块助东城夺冠

　　东莞今年以来除了在供地节奏上作出调整外，也注重了供地的质量。从2012年1-6月东莞商住商服用地成交数据可以看出，塘厦、凤岗、清溪、常平、长安等近深镇区商住商服用地成交6宗，共计面积31.6万㎡，占比全市商住用地成交的56.5%，泛深镇区楼市成交热闹，引得一直深耕近深区域的本地开发商频频出手，土地成交也异常火热，轮番竞价的抢地局面再现东莞土地市场。此外，今年上半年东城成交两宗超十万的商住和商服用地，皆成功交易，其楼面地价领先以各区域。而位于凤岗的两宗商住地块都由深耕塘厦、凤岗区域的三正地产擒获，其中2012WG014地块位于三正卧龙花园家门口，三正地产苦战79轮，最终以71.48%的溢价率将其收入囊中。去年的供地大户塘厦镇在今年上半年仅出让一宗位于四村，占地面积为3.58万㎡的商住地块，朱文广、何树蓉、陈金潮三人联名获得。但是值得注意的是，7月份将有两宗来自塘厦镇大坪村的优质地块即将拍卖，超高的起拍价已经引起业内高度关注，其中编号2012WG024地块与07年万科棠樾地块位置相近，当年该地块成交楼面地价超过15000元/㎡，摘获了 “省高价地”的称号。

　　7、地价前十：东城万达地块夺冠 凤岗地块位于住宅用地地价之首

　　在今年上半年成交的商住和商服地块中，位居楼面地价和总价排行榜的前三甲是位于东城、凤岗和长安。其中最受人瞩目的是东城主山12.39万㎡的万达广场地块，毫无疑问，此地块以楼面地价3500元/㎡，总价14.02亿元稳居排行榜之首。三正集团37425万拿下的位于凤岗，面积为5.53万㎡的商住地块，则是商住用地中楼面地价最高的，为3208元/㎡。本土老牌开发商中正集团3.52亿摘获位于长安霄边的商住地块，楼面地价为3200元/㎡，略低于凤岗地块。而溢价率最高则是甘肃天麟地产约1.53亿拿下的大朗地块，经过39轮竞拍溢价率高达74.12%，大朗再次成为外来房企入莞的试金石。朱文广、何树蓉、陈金潮三人1.73亿拿下的塘厦地块，溢价率达33.5%，创东莞个人拿地的最高金额。

　　8、预告：土地供应有望放量 2012新高价地或将在7月诞生

　　从近期国土局挂出的土地预告中可知，东莞市即将入市的商住和商服地块共19宗，面积约64.26万㎡，其中商住用地有9宗，面积为55.56万㎡，所占比例为86.46%。商服金融用地有10宗，出让面积为8.7万㎡。

　　最引人瞩目的是塘厦镇大坪村将有两宗合计约14万㎡的商住商服用地即将进入土地交易市场，其中编号2012WG024地块起拍楼面地价7492元/㎡，将在7月开拍，有望成为今年东莞高价地。该地块位于曾经的“省高价地”旁， 2007年7月12日，塘厦大坪村一宗占地35万㎡、容积率仅为0.5的商住地块，曾经创出15243㎡的楼面地价，当时吸引了万科、保利、金地等7家知名房企激抢199轮，并跃居成为广东省新高价地，引起业界轰动。最终被万科强势斩获，打造成万科top系列——万科棠樾项目。本次大坪村再度推地，且编号2012WGW024地块起拍楼面地价比当时“高价地”的起拍价还要高，这必将再次聚焦东莞房地产视野。塘厦市场处于快速发展时期，无论土地市场还是住宅市场都处于大热状态，加上全市土地市场的快速回暖，将有助于推动该地块地价上涨。

　　另外，总部基地又有新动作，南城车站旁边的袁屋边的8宗配套用地的集中出让，合计面积为6.41万㎡，而逾万平方米的地块就有2宗，最大的地块面积达1.2万㎡。这8宗地块普遍容积率比较高，预计将建成一系列的地标性建筑的摩天大楼。

　　二、新增供应

　　1、新增供应概况：上半年住宅新供应约223万㎡ 非住宅环比飙升

　　据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，6月份全市共有27个项目有商品房新增供应，比5月份减少6个，合计住宅4384套，约43.20万㎡，环比分别下降19%和31%，同比分别上涨44%和12%;非住宅2401套，约11.47万㎡，环比分别上涨96%和150%，同比分别飙涨594%和527%。虽然住宅供应量环比5月份减少，但是同比去年同期商品房供应量全线飘红，非住宅供应更是实现翻几番的增长，主要是由于今年第一季度楼市低迷，开发商推货谨慎，而6月份经过5月楼市回暖、成交放大之后，推货的需求仍未能完全满足。同时第一季度以来抑制的购房需求和开发商为冲半年业绩而集中加推导致本来“淡季”的六月不淡。

　　累计2012年上半年住宅新增供应量达20085套，约222.88万㎡，同比分别下降4.9%和2.9%;非住宅6389套，约40.69万㎡，同比分别增长91.8%和71.9%。1-2月因东莞楼市成交低迷，开发商推货热情低导致供应萎缩;3月随着首套房贷回调、政策微调利好因素，新增供应量增加，4月又转入调整期;5、6月份成交畅旺，供应量继续大增，使得上半年住宅总供应量与去年同期减少差距。下半年，在东莞政策不受大影响的前提下，东莞楼市将逐步升温，供应将在去年土地以及新开工放量的情况下有进一步释放的需求，预计住宅下半年供应量将比上半年有明显增加。非住宅由于不受调控影响一度成为市场的宠儿，上半年入市的商业项目主要有海德广场、东莞天安数码城、长安万科中心、万达广场等，共同支撑上半年非住宅供应放量。

　　2、住宅新增走势： 4月破6年最低记录 5月创新高

　　2012年上半年住宅供应走势呈波动上升的态势，4月住宅新增量创6年同期新低，主要与前4月份去化速度较慢、库存高企致使开发商推货谨慎有关。5月楼市开始回暖，住宅供应随即井喷，突破6年新高，共新增62.55万㎡，略高于08年的62.08万㎡。6月份仍有多个项目推货，以小幅频繁推货为主，证明买卖双方博弈仍然存在。值得注意的是，从07年-12年走势来看，5月环比4月住宅新增量除今年以外，其余年份都是呈下降趋势的，而今年出现“反常”情况的主要原因与开发商“蓄谋”不无关系：原本打算“过冬”的开发商小幅频繁推货试探市场，5月在土地市场开始复苏、各种政策微调释放积极信号的刺激下，闻风而动集中推货，并助推6月成交创出年内新高，打破6月成交“淡季”的传统。

　　3、新增区域分布： 南城领跑各镇区 泛深片区爆发

　　作为东莞房地产发展最快的区域——南城区，无论是住宅还是非住宅交投情况，都处于全市领先位置，随着行政中心的南移，南城成为众多白领乃至塔尖阶层置业的首选。上半年南城商品房增量主要集中在东莞大道沿线以及西平板块区域，物业类型涵盖商铺、办公、洋房、公寓、综合体等，而以水濂板块为代表的别墅、豪宅等高端产品则集体“断供”;究其原因，主要是由于市场低迷，上半年消化以刚需产品为主，高端产品户型较大，甚至需要几个房产证，总价过高导致消化困难。

　　松山湖、黄江、常平、凤岗、塘厦等泛深镇区齐齐爆发，各大优质项目推货都取得非常理想的业绩，如松山湖的万科·金域松湖、保利红珊瑚花园，黄江的江山花园、常平的卓越蔚蓝城邦、凤岗的水岸豪门、塘厦的金地博登湖和金域半山等，推货开盘都取得很好的销售业绩，金域半山开盘一度接近卖完，成交大热也促使了该片区新增的大幅放量。

　　除此之外，新增供应量还集中在东城、莞城、万江等城区以及道滘、厚街、石碣等城区扩容受惠区域，而寮步、长安等经济实力较强、房地产发展较旺的区域新增量并不多，而作为外来房企入莞的试金石——大朗则处于空白期，水乡片区也大多零新增。

　　4、新增住宅户型面积区间： 刚需产品仍唱主角 公寓户型增幅最大

　　据瑞峰置业市场研究部监测数据显示：上半年商品房新增供应共20811套，其中小于70㎡公寓户型新增4785套，占总量24%，比去年同期提高6个百分点，住宅面积为70-110㎡刚需产品的新增产品有9399套，占总量26%，下降5个百分点。111-130㎡的舒适性户型新增1741套，占总量9%，与去年持平;131-150㎡改善性户型新增1751套，占总量9%;150㎡以上大户型新增1336套，占总量7%，下降2个百分点;别墅新增726套，占总量3%。从面积区间可以看出，2012年上半年住宅新增仍然以刚需户型为主，其中70㎡以下的户型比重增幅最大。

　　5、新增住宅类型配比：洋房比重跌5% 非住宅比重全线上升

　　2012年上半年新增商品房中，洋房所占比例比去年同期下降5个百分点，主要是由于非住宅比重增加有关，商铺、车库、办公等非住宅类型占比全线上升，分别比11年上半年增加3%、1%和3%，非住宅由于不受楼市调控政策影响而成为楼市低迷时推货的首选。别墅盘由于总价高、楼市低迷而减少推货，供应主要集中在横岗湖豪宅板块、虎门港板块以及松山湖板块。公寓产品比去年提高3个百分点，主要集中在南城和厚街，城市之门等城市综合体在楼市低迷时期应运而生。

　　6、开盘预告：下半年约35个新盘或将入市 塘厦迎来前所未有竞争的局面

　　据瑞峰市场研究部监控数据显示，2012年下半年东莞预计有约37个纯新盘将入市，其中镇区纯新盘或新产品上市为主，主要集中在长安、塘厦、寮步等镇区。塘厦碧桂园三盘或将在九月中旬集中上市，为红火的塘厦市场将再添一把火，塘厦将迎来前所未有的竞争。而供应短缺的桥头、谢岗和麻涌等镇也将有新项目入市市场紧缺的局面将有所缓解。从推出的产品来看，刚需产品仍为主流，但改善性性产品和别墅也逐步增加，下半年市场将迎来多样化的发展，观望中的改善性需求客户或将打破观望。

　　三、商品房成交

　　1、商品房签约概况：6月成交热闹 上半年成绩差强人意

　　6月份，东莞楼市走出独立行情，打破“六月淡季”的传统，首次实现环比5月份成交上扬的创举，住宅成交更是创下多年来同期的新高。据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年6月东莞商品房签约6832套，合计面积62.28万㎡，面积环比上涨14%，同比上涨8%。其中住宅签约5688套，合计面积57.54万㎡，面积环比上涨10%，同比上涨35%。非住宅签约1144套，约4.74万㎡，分别环比上升52%和下降11%;主要成交的是车库，商铺和办公成交比重较小。导致成交套数上升而成交面积环比下降。

　　6月东莞楼市成交热闹，住宅成交再创年内新高，主要原因有以下方面：

　　政策出现新动向，在“稳增长”的基调下，全国各地纷纷出现对政策的“微调”，除个别地方触碰限购红线被叫停外，中央对多数城市的“微调”都保持默认态度。据不完全统计，今年年初以来，全国超近40个大小城市进行了对限购政策的“微调”。

　　前4月份由于楼市低迷影响到东莞置业者观望情绪加剧，大量刚需购房需求受到抑制，5、6月份随着楼市见底论愈演愈烈，大量购房者欲抢在最低点入市，造成成交爆发。

　　新增供应井喷为其奠定了基础，5-6月份住宅新增供应量合计约105.75万㎡，约占上半年住宅新增总量的5成，加上部分5月新增的产品由于签约滞后性而体现在6月份上。

　　上半年部分房企业绩不理想，为冲半年业绩集中在6月底签约;6月最后一天签约333套，刷新今年最高单天成交套数，并助推6月最后一周刷新近一年半以来单周最高成交套数。

　　“以价换量”见成效，6月住宅签约均价为7998元/㎡，今年以来首次跌破8000以下;部分楼盘实现了真正意义上的优惠，同时有部分楼盘都下调了开盘预期价格。

　　泛深片区成交热闹，带动全市6月飘红;6月各区住宅成交排名中，2-7名都是来自泛深片区的镇区，松山湖、塘厦、凤岗、黄江、常平、樟木头、清溪等合计成交2167套，约占全市签约总数的4成。

　　2、商品住宅签约走势： 前4月份低位 6月创同期新高

　　从总体情况来看，上半年年初住宅签约延续低迷行情，1，2，4月份都处在同期低位，5、6月份楼市开始回暖，6月实现多年以来首次环比5月上涨，并一举打破多年来最高成交记录。上半年累计成交227.41万㎡，纵观5年同期成交，09年住宅在救市计划及通胀预期增加，投资需求选择房地产保值两大因素推动下，为5年中最高;而10年随着4.17楼市政策的推进，二套房贷首付5成及停止三套房贷的细则逐步在各地出台，对东莞楼市也造成深重影响，购房者对后市价格下降预期增加，纷纷选择观望，住宅仅签约182.24万㎡，为5年中最低，这与5年来各月趋势变化基本吻合。

　　3、住宅均价：同比上升1.7% 6月上半年内首破8000大关

　　2012年上半年住宅签约均价8320元/㎡，同比去年上涨1.7%，比去年同期增幅9.7%明显回落。去年住宅均价经过上半年快速上升之后，下半年受限购目标价制约而步入下行轨道，限购预期落空之后，今年年初楼价再上一个台阶，海逸豪庭等高端盘年后集中签约，4月份一度逼近9000大关。但由于成交量低迷，前4月份成交量一直处于往年同期低位，出货压力致使部分开发商采取“以价换量”策略，楼盘活动频频以降价促销为卖点，加上成交中不乏锦华商住楼等低价盘，致使5,6月份楼价骤降，6月更是今年以来首次跌破8000大关。

　　4、非住宅签约走势: 签约量平稳 优质项目下半年迎来推货高峰

　　上半年非住宅签约29.45万㎡，同比下降42%，去年旧盘大朗毛织中心集中签约导致部分月度非住宅成交量飙高，从而带动上半年签约量居高;今年上半年非住宅签约量平稳，除2月份创同期新高以外，其余月份基本维持在4-5万㎡ 的签约量，签约以车库为主，故签约面积没有明显上升。今年办公方面有台商大厦、海德广场、天安数码城等新入市，成为签约的主力，并且正阳时代和亨美商业大厦等签约套数靠前。商铺方面，金域华府、中熙弥珍道、地标广场等回笼资金比较明显;而备受瞩目的万达广场刚入市，开盘推出46套商铺全部卖完取得开门红，预计下半年动作将更大。

　　5、住宅区域成交： 南城强势高居榜首 泛深片区再度印证板块实力

　　从各区域住宅成交来看，喜忧参半。五个镇区住宅成交量超过10万㎡，比11年减少一半，有11个镇区住宅成交均价超过8000元/㎡大关，与去年持平。南城区签约36.31万㎡，略高于去年0.36万㎡，强势高居榜首。常平得益于卓越蔚蓝城邦的重大突破而意外收获亚军位置，均价6824元/㎡，低于全市平均水平;常平在售项目众多，供应远超于需求，在楼市环境不明朗的情况下降价跑量不失为明智的策略。松山湖、塘厦、凤岗等分列4-6位，还有黄江也进入前十，前十中有5席位于泛深板块，再次验证泛深板块的实力和“票房”号召力。持续调控政策以后，深圳购买力外溢至莞，泛深片区成为了深港后花园。松山湖由于高端盘供应减少，签约均价失去宝座位置，取而代之的是别墅签约为主的厚街，主要得益于海逸豪庭的持续放量，均价高达14535元/㎡。此外，大岭山和长安签约均价也突破万元大关。

　　6、楼盘前十名

　　7、各类型成交

　　8、热点区域成交状况

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年上半年南城新增供应量约为46.24万㎡，成交量为43.67万㎡，供需基本持平，成交均价为8971元/㎡，比去年9194元/㎡有小幅下降，主要是今年上半年部分开发商冲量，进行了价格调整，尤其是西平区域的楼盘;新入市中天之门的定价较低，对整体均价也造成了一定冲击。全新入市的有中天城市之门、恒大雅苑、世纪城玫瑰公馆3大项目，其他的为旧盘新推。

　　上半年南城共成交了4189套，位于区域排名冠军，成交突出的楼盘金域华府、恒大雅苑、中信森林湖、江南第一城等项目。排名前十中楼盘基本都进行不同层次降价促销，比较突出是恒大雅苑，4月新组团“尚景苑”开盘，推113-139㎡N+1水景洋房，7800元/㎡起送豪装，均价约在8300元/㎡，比年前9500元/㎡的价格明显下滑，取得了一定业绩。下半年南城预计新入市的项目不多，市场将以消化存量为主，截止到6月份存量为68.24万㎡，可见南城销售压力巨大，未来开发商为冲业绩，或将越来越多项目加入降价行列，但降幅不会太大。

　　东城上半年共成交833套，签约面积9.83万㎡，面积环比下滑36%;成交均价为8776元/㎡，比去年同期的10688元/㎡下滑近2千元每平米。量价出现如此明显的落差，主要因为去年高端别墅盘中信御园签约突出，贡献了一定的成交量，同时也拉高了整体的价格，而今年上半年签约主力项目以中端项目为主，如富恒浅水湾、新世纪星城、联华半山湖等楼盘，价格约在6500-8000区间;同时低端楼盘锦华商住楼签约价4000多每平米，也是价格下滑的原因之一。

　　今年5月份万达集团斩获东城商圈核心商业地块后，万达广场旗舰店进驻东城商圈的消息传遍东莞，周边的楼盘纷纷围绕万达做文章，且利好东城“三旧改造”的开展，未来房地市场也将迎来全新的发展，附近楼盘的价格也将提升一个层次。预计下半年东城新入市的楼盘有九龙1号、嘉宏橡树湾、天骄御峰等项目，目前存量29.71万㎡，按上半年消化进程，下半年销售压力一般。

　　老城区莞城今年有两大项目新入市，为君御旗峰豪园和百达中心两大项目，但去货情况不甚理想。走货较为理想是富盈东华华府三期，上半年共124套(有合拼户型)，花城广场进行尾货销售，也取得不错62套佳绩。

　　整个莞城区上半年共销售了278套，面积3.6万㎡，和主城区签约最低的区域。签约均价为8788元/㎡，比去年8693元/㎡有小幅上涨。截止到6月底存量约为10万㎡，按目前消化速度，下半年去货存在一定的难度。

　　万江上半年共签约1392套，合计签约面积为13.82万㎡，签约均价8206元/㎡，均价比去年7044元/㎡涨16%，是北大资源御湾别墅签约价所推高。据数据显示今年全新入市北大资源御湾签约了15套别墅，均价约在25000元/㎡。

　　万江上半年开发商为突破困境，主力项目都进行了一定价格调整，尤其表现在深业欧景城、富通天邑湾等楼盘。而葡萄庄园三期左岸4月份开盘，推出87-97㎡的N+1的产品，延续去年热闹行情，签约成交依然突出。下半年预计入市的恒大帝景，将给万江带来何种惊喜，值得期待。

　　松山湖上半年成交16.65万㎡，新增16.86万㎡，供需基本平衡。保利红珊瑚和紫檀山两个新项目的入市，正式打破了万科和光大独占的局面，迎来全面化的竞争。而保利项3月底首次开盘，推出200多套78-105㎡刚需产品基本卖完;后续加推的产品继续热销，创下了一定的佳绩，洋房签约均价8800元/㎡还带非毛坯，与之前上万的价格有明显优势，是其取得成功原因之一。而紫檀山6月入市，推126-161㎡大户型产品，销售业绩一般。

　　此外，老盘金域松湖继续保持快速去货速度，仍然为松山湖销量最好的楼盘。预计下半年入市的有光耀集团的项目及光大和万科联合开发的“松湖中心”。同时去年底松山湖政府表示，松山湖房价将受控制 最高均价不能超过1.3万，推出更多低价福利项目，使更多人能享受到松山湖景观，意味着未来松山湖定价需谨慎。

　　相对于去年上半年区域住宅签约套数第一寮镇，今年上半年成交稍微逊色，全镇成交住宅套数1149套，同比下滑近62%。原因在于一、上半年寮步住宅新增供应平淡，整个上半年只有4月份5.45万㎡新增量，主要体现丰泰旗山绿洲、星城国际花园两大项目，其他月份都为零;二是主力项目签约不够去年突出，仅有星城国际花园签约突破200套，，而去年成交突破300套楼盘就有6个，同时去年经济适用房玉兰花园的集中成交567套对11年上半年成交也有一定贡献。两大原因的相互影响，是导致今年寮步明显下滑的根源。

　　而成交均价为7149元/㎡，比去年同期略涨5.71%，主要是鼎峰尚境、花样年君山、丰泰橡树谷等楼盘签约所推高。下半年预计入市的项目有香市1号、宏远御庭山、鼎峰领御豪园等，平淡的市场或将会再度热闹起来。

　　今年上半年长安住宅成交1-5月成交较为冷淡，仅成交301套住宅，合计面积3.46万㎡，成交均价10128元/㎡，支撑成交项目是万达广场、莲湖四季豪园、新世纪宜居等项目。6月万达广场新增375套洋房产品，将推向市场，成交了192套，让长安房地产市场再度引爆。

　　万达和万科两大商业项目的入市，让长安商业更为叶繁叶茂，长安房地产市场随着商业的发展，将迎来更为宽阔的市场和未来。预计下半年入市项目有富山居花园、城中四季、客天下长安印象等项目。

　　今年上半年常青树金地博登湖继续热销，创下近400套的业绩，而新入市金众金域半山、水岸豪庭、迎宾豪园的三大项目也取得佳绩，支撑了塘厦楼市在邻深片区继续领先。

　　去年塘厦商住用地成交60多万㎡，占全市成交总量的2成，成为全市的供地大户，今年该区域的大热，撬动了整个泛深板块，从而带动全市楼市开始走向复苏。下半年碧桂园塘厦的三个项目都有望入市，塘厦项目同质化产品竞争面临白热化的时代将来临。

　　去年一月份凤岗多个楼盘开盘，成交爆发，支撑上半年成交放量，今年凤岗个盘依然活跃，但整体有所下滑。上半年凤岗全镇商品房住宅成交套数为1264套，住宅面积为11.27万㎡，比2011年上半年14.51万㎡减少3.24万㎡，下滑22.33%。住宅新增供应量为10.29万㎡，供需基本持平。

　　住宅签约均价为8074元/㎡，同比下滑5.59%，主要是益田大运城邦降价换量策略的影响，该盘上半年保持热销状态，621套的好成绩位列全市洋房排名第五，全镇住宅排名之首，遥遥领先于排在第二的水岸豪门。借邻深地区楼盘热售之势，凤岗下半年将有永盛1号、永江花园清溪、翠湖豪苑四期、金凤豪苑、锦龙又一城、东魅南山郡项目等八个待售项目入市。

　　据瑞峰市场研究部数据监测显示：今年上半年虎门镇成交住宅套数1025套，成交面积约为10.92万㎡，商品房住宅新增供应量约为6.47万㎡，供需比约为1:1.69。成交均价为9606万㎡，略低于去年的10340元/㎡，回归四位数行列中。主要是受虎门国际公馆和丰泰东海城堡等均价相对较低的楼盘成交比重增加以及去年同期热销的万科紫台、丰泰观山碧水等高端盘降价影响。

　　今年虎门楼市明显供不应求，下半年虎门镇即将入市的项目有高端洋房悦榕花园，230㎡豪华五房将在7月上市，还有新盘金湾花园、京仕柏豪庭以及虎门地标二期等新产品入市。

　　今年上半年常平镇楼市市场呈现火热场面，住宅成交套数1675套，位于区域住宅成交排名的第二位，累计成交面积约16.75万㎡，同比增长45.02%。成交均价6614元/㎡，比去年上半年的6339元/㎡微涨3.36%。

　　虽然部分楼盘都实行了降价销售的措施，尤其是销售排名榜第一的卓越蔚蓝城邦也因“以价换量”和“明星营销”等措施，取得了成交755套的好成绩，但这成交的均价并为此而下滑，主要是因为今年常平镇万科城琥珀郡的别墅项目的热销，上半年累计成交59套，全市别墅成交排名第三，参考均价约为18000元/㎡。下半年将有哈啰小城、联冠广场、天林湖花园项目、富盈山水华庭项目、常一居项目、东方银座高尔夫项目、东田山畔华庭项目等项目即将登上商品楼市舞台，各大楼盘出货压力陡增。

　　今年上半年厚街成交相对突出，共591套，合计面积9.4万㎡，签约均价15175元/㎡，是上半年区域签约价最高的镇区，主要是受到海逸豪庭和新盘汇景世界双子两大项目签约所推高的。海逸豪庭3月初推出新品“御峰”263-618㎡联排别墅，当月即卖出67套，随后去货也不错，每月销售20套以上，签约均价约23000元/㎡，连续6个月让厚街均价排名前茅。

　　而汇景世纪双子5月底入市，首次推出200多套40-50㎡公寓基本卖完，签约均价约13000元/㎡，远远超过邻近鼎盛中环的价格，创造了厚街楼市的神话。万科金域国际预计下半年入市，将推75-100㎡两房、三房产品，签约价能否与汇景世纪双子媲美，值得期待。

　　四、供需对比：供需比率1:1 基本处于供求平衡状态

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年上半年东莞市场住宅新增供应量222.88万㎡，住宅成交量227.41万㎡，新增供应和需求比例为1.0，高于2011年的0.8，与 2010年持平，基本处于供求平衡状态。1月份延续低迷状态，大量推货明显不被市场认可，供过于求状态最为明显，2月供应随即紧缩，5月推货量最高，市场消化也较快，六月供不应求局面最为明显，楼市回暖特征明显。

　　五、消化周期： 12.6个月 比去年同期增加2.9个月

　　2011年9月份，东莞住宅新增供应出现井喷，在经历了两年低库存的时间后，东莞住宅存量开始走高。加上楼市转向，低迷情况持续到今年第一季度，今年上半年存量基本都在500万㎡以上徘徊。2011年6月末住宅量420.36万㎡，至2012年6月末，住宅存量增加至494.02万㎡，新增井喷，消化速度减慢，导致库存高企，消化周期变长。

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年6月末东莞市场住宅存量494.02万㎡，月均消化量39.22万㎡，月均消化量在2011年第二季度开始都在40万㎡以上，11年全年月均消化量为43.47万㎡;而转至今年月均消化都在40万㎡以下徘徊，6月末为39.37万㎡，在假设不增加供应的前提下，仍需12.6个月才能消化完毕，比2011年6月末增加2.9个月，与10年同期相近。消化周期变长，预示未来库存压力加大。

　　六、楼盘活动：新开盘项目21个 明星走秀及降价促销风靡

　　纵观2012年上半年东莞楼盘活动，表现为1月恰逢春节淡季冷清开局——2月借助元宵节、情人节进行升温——3月项目开盘势头猛烈，降价促销活动风生水起——4月备战五月蓄客活动为主线，进入休整期——5月在政策微调及旺季双重带动，开发商集中推货争夺市场份额——6月延续“红五月”热闹行情，通过儿童节、母亲节、父亲节、端午节等节点进行促销，保持市场热度，刺激成交。

　　1、新盘入市

　　据瑞峰置业市场研究部数据统计， 今年年上半年东莞先后有21个项目开盘，集中在3-5月，其中城区(主城区+松山湖)7个，镇区14个。 历年来供应较少的镇区也有项目入市，打破了市场紧缺局面，如望牛墩、桥头、东坑等镇。签约突出主要体现在恒大雅苑、保利红珊瑚、皇家公馆二期、金域半山、汇景世纪双子、绿茵温莎堡、万达中央公馆等项目，都是开盘即销8成以上，一定程度上支撑了东莞楼市成交量。

　　2、明星效应

　　明星，已成为楼盘拉动人气的惯用营销策略。今年上半年启动“明星效应”活动的项目有11个，歌星、影星、风水大师陆续出现在东莞楼盘活动现场，为楼盘宣传赚足了眼球。其中长安万达广场成为专业户，在4月和6月两个月中就举办三场明星活动为项目造势;卓越蔚蓝城邦也不得不提，在4月和5月为新品造势，先后邀请邀请台湾歌星齐秦、TVB当红女星钟嘉欣等明星。

　　3、降价促销

　　今年上半年国家出台一系列鼓励刚需入市的措施，东莞楼市也受益匪浅，刚需客户集中入市，支撑了东莞楼市逐步升温。同时为快速去货，“以价换量”3月份开始就成为开发商的共识，近30个多楼盘进行了降价促销，而启动大规模降价的楼盘则成为胜利者，洋房排名榜过半以上楼盘是通过降价策略而取得佳绩，主要体现在以下楼盘：

　　卓越蔚蓝城邦：3月开始推出“首付5万，日付20元”活动，均价从之前6300元/㎡让利到5300元/㎡，最低达到4900元/㎡，尽管后来价格有所上涨，依然受到客户积极追捧，连续5个月都位于住宅排名前十中，上半年签约了755套，成为“以价换量”最大赢家。

　　花样年江山：年初推出“购房享受月供补助，分2年共24个月，90平房每月补助1800元月供，120平每月补助2200元”活动 ，主推90-120平米刚需户型，价格约在5800-6700元/㎡，较为之前也有比较明显的让利，上半年取得730套的佳绩。

　　金域华府二期：3月开始陆续推出二期汇林轩1-2号楼74-170㎡非毛坯2-4房，均价10000-11000元/㎡。东南向158㎡四房搞“特价”的时甚至去到8600元/㎡优惠价，城区高品质楼盘加上价格优惠，该盘业绩也不俗。

　　益田大运城邦： 2期77-136平2-4房年初开始现房发售，价格约在8100-8500元/㎡区间，比去年过万的价格下降突出，引起了深圳客户的积极响应，成交也一路飚涨。

　　恒大雅苑：4月新组团“尚景苑”开盘，推113-139㎡N+1水景洋房，7800元/㎡起送豪装，均价约在8300元/㎡，比年前9500元/㎡的价格让利突出，4-5月签约直线上涨。

　　中信森林湖：3月中旬加推8栋楼栋新盘，推128-180㎡中央阔景美宅，最低价格约8000元/㎡，整体均价为8500元/㎡，与之前组团对比价格具有优势，再上楼盘性价比高，月度走货理想。

　　深业欧景城：3月开始每周末都有特价房推出，87㎡单位价格约在在58万到61万之间。二期「阳光洛卡」93-113㎡N+1新品4月开盘，价格更是5800元/㎡起。特价单位及新组团的让利，销售业绩在上半年中也不凡，位列前十名排行榜。

　　4、创新营销

　　今年上半年开发商营销策略依然以开盘、新品加推、销售中心开放、样板房开放、新品认筹、明星走秀、名车展览、特价促销等传统营销招数为主，营销进行创新主要体现在常平万科城，推出“试住+体验”先住后买的活动，创下东莞楼盘“试住”营销的先例，未来或将会被复制，成为一种新营销手段。

　　七、潜在供应

　　1、整体状况：新开工量08年来最高 受去年土地放量支撑

　　据瑞峰市场研究部监控数据显示，2012年上半年商品房累计新开工量541.55万㎡，创四年新高。其中住宅建筑面积为417.21万㎡，同比上涨17%，非住宅面积为124.34万㎡，同比增长14%。

　　新开工量再创新高，主要原因有两点：第一， 受去年土地放量支撑，2011年东莞住宅用地成交量约298.83万㎡，同比上涨48%，创历史新高，土地成交量的井喷为新开工奠定了基础;第二，随着东莞楼市的复苏以及轨道交通的日益完善和政策上的放松等重大利好，各房企均看好东莞市场的未来，故纷纷把注意力转移到新开工工程上，蓄力后市。

　　2、新开工走势：上半年月度新开工量高位运行 3月攀高达历年单月之巅

　　据瑞峰市场研究部数据监测显示：2012年上半年东莞市新开工量虽然开局平淡，1月的新开工量43万㎡，其起点仍高于去年同期，2月开始飙升，3月有16个项目新开工，新开工量达到149.71万㎡，创近年来单月新开工量的高位。4月开始因雨季到来及开发商主力放在蓄客及推盘之上，新开工工程高速开发的势头逐月回落，但整个上半年仍在高位运行。第二季度东莞楼市成交热闹，给开发商带来信心的同时也将带动下半年新一轮的开工热潮。

　　3、新开工各类型：洋房开工面积361.54万㎡ 别墅51.47万㎡

　　2012年上半年东莞市商品房新开工洋房总量为361.54万㎡，占总量67%，同比上升4个百分点;别墅新开工面积为51.47万㎡，占全市新开工10%,;公寓2.88万㎡，占1%，商铺18.41万㎡，占3%;办公13.38万㎡，占2%，同比下降4个百分点;车库92.57万㎡，占17%，同比上升3个百分点。

　　从开工类型来看，住宅市场仍以洋房为主，集中在塘厦、南城、虎门、松山湖、大岭山等镇区。其中塘厦的洋房开工面积为62.21万㎡，而南城、虎门与松山湖洋房面积都已超过30万㎡。这些开工量或将在下半年入市，为楼市注入新血的同时也将带来激烈的竞争。而相比于去年同期，别墅开工量有所回落，表现松山湖万科松湖中心、塘厦的观澜湖君悦山等。

　　4、新开工区域分布：塘厦4新盘齐动工夺冠 松山湖76.68万㎡居第二

　　从各个区域的新开工情况来看，塘厦住宅新开工量76.68万㎡，成为各镇区之首，排在前五名的是松山湖、南城、虎门、大岭山，开工面积量都在30万㎡以上。其中临深地区(塘厦、凤岗、虎门、大朗、黄江、长安、常平、松山湖、大岭山)九大大镇区住宅总量为268.89万㎡，占全市总量的64.45%。莞城、万江、厚街、樟木头、沙田、企石、道滘、石龙、石排等区域新开工量为零。

　　塘厦因去年成交60多万㎡商住用地，超过全市商住用地总成交量的20%，成为区域新开量的冠军，并支撑今年上半年新开工量出现井喷，有新开工动作的楼盘达到7个，合计住宅面积为76.68万㎡，非住宅面积为21.09万㎡。碧桂园成为塘厦的主力军，其旗下的碧桂园时代城、碧桂园豪园、碧桂园天麓山花园三盘齐动工，住宅建筑面积为51.55万㎡。同期开工的新项目还有中信的凯旋城，住宅面积约20万㎡。此4盘的入市再加上旧盘，可预期后市塘厦市场竞争的激烈程度。松山湖以住宅开工量45.3万㎡排在第二，全镇在今年上半年共取得了9个开工许可证，5个项目有新开工动作，而万科松湖中心在今年上半年就取得4个开工证，合计住宅面积为10.15万㎡，与精心打造的晟园同期开工。

　　而非住宅开工量最多的区域则是长安镇，非住宅开工面积为27万㎡，主要以万达广场为主。总的来说，2012年上半年东莞楼市开工显现欣欣向荣之态，高速开发的速度为成交的繁荣奠定了基础。

　　第三篇 2012年下半年市场预测

　　一、宏观政策：限购、限贷取消可能性小 微调范围将逐步加大

　　尽管媒体对地方政府采取自主性政策调整多采取否定态度，但从2010年开始，全国“一刀切”的调控已经明显显现出对不平衡的区域经济的不适应。2012年下半年，对地方政府因地制宜政策的容忍度不断放宽，恐怕是势所必然。这个放宽只有一个前提，就是不能出现房价的反弹。实际上，在过去几年的历次政策规定中，地方政府对保障供给，实现供求平衡始终是“问责制”的组成部分。

　　尽管市场层面似乎出现了金融政策放宽、刚需购房门槛适度降低等楼市调控被松绑的信号，我们依然认为，应该看到本质，当前仍会坚定不移地加强房地产市场的调控，确保调控政策落到实处，决不让调控出现反复。

　　1)下半年宏观经济政策可能会有所放松，但大家对2009年过度刺激经济带来的后遗症记忆犹新，出现类似“4万亿”的刺激政策可能性基本为零。

　　2)房地产调控政策仍然以“坚持调控”为主基调，同时调控政策措施有完善和调整空间，或者会出台相关鼓励改善性需求的措施，但“限购”、“限贷”政策不会取消。

　　3) 银行个贷政策会继续首套房刚需倾斜，但受“调控不动摇”政策红线压顶，伺机而变的可能性比较大;

　　4)地方政府“擦边球”政策将会越来越多，微调程度将会往“改善性需求”方向倾斜。

　　5)房产税扩容机率低，2012年，房产税不大可能具有强化房地产调控的意义，不需要把这一因素作为未来市场形势的重点影响因素来加以考虑。

　　6)如果宏观环境持续低迷，预计下半年或将降息1-2次,降存准2-3次。(最新消息，7月5日央行宣布，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点)

　　7)中央调控楼市打击投机的总体基调未变，还是在把控着调控的底线，不过目前市场成交还是以刚需和改善型为主，这是政府乐见的;此外下半年召开十八大，市场稳定也是应该考虑的因素，所以总体上短期内再出台调控打压楼市政策不大。