东莞商品房签约高位回落 土地供应节奏或将提速

    瑞峰置业7月第一周东莞楼市报告(2012.7.02—2012.7.08)

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　央行再度降息 近四年来首次采取“不对称”降息

　　央行7月8日发布公告，从今日起，再降存款及贷款利率。其中，存款利率下降0.25个百分点，贷款利率下降0.31个百分点。调整后，以一年期存款利率为例降至3%，而贷款以五年以上贷款利率为例降至6.55%。此次“出招”距上一次6月8日降息还不足一个月，关注的是此次央行乃是采取“不对称降息，此举可通过降低贷款利率，缓解中国当前融资成本过高的局面，真正将资金“引水入渠”扶持实体经济发展。

　　广东工行放松首套房贷利率 优惠条件尚未公布

　　自去年以来对首套房贷利率死守“基准利率”的工商银行，官方口径终于松动。7月4日，工商银行广东省分行营业部表示，工商银行对首套房贷按揭客户的执行利率实施风险定价，目前最低为人民银行同期基准利率的0.85倍。不过工商银行同时强调“实施风险定价”，意味着并不是每一个前往工商银行办理房贷的客户都能享受到“8.5折”的优惠。

　　6月份CPI同比上涨2.2% 上半年同比上涨3.3%

　　据国家统计局网站消息，2012年6月份全国居民消费价格总水平同比上涨2.2%。其中，城市上涨2.2%，农村上涨2.0%;食品价格上涨3.8%，非食品价格上涨1.4%;消费品价格上涨2.3%，服务项目价格上涨1.9%。上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.3%。随着通胀显著下降和经济自主增长动能短期内难以显著改善，预计货币政策进一步放松。尽管央行启动年内第二度降息，但通胀压力的减退，为继续降息提供了空间。

　　温家宝：经济下行压力仍较大 要加大预调微调力度

　　温家宝7月6日至8日在江苏就当前经济形势进行调研时指出，当前中国经济运行总体上是平稳的，但下行压力仍然较大。要进一步加大预调微调力度，坚持实施积极的财政政策，特别要注重完善结构性减税政策，继续实施稳健的货币政策，有效解决信贷资金供求结构性矛盾，着力提高政策的针对性、前瞻性和有效性。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：宝盈地产摘获麻涌地块 或将开发类别墅产品

　　上周编号为2012WG022，位于麻涌镇东太新基村的是，面积约为4.92万㎡的商住用地在国土资源交易网成功交易。在经过两位竞拍者共两次的竞拍后，东莞市宝盈房地产开发有限公司以8000万获得此地块，楼面地价为903元/㎡。此次出让的商住地块位于麻涌镇中麻大道与新太路之间，非常靠近麻涌区域内的水道，生态资源丰富，交通便利。容积率在1至1.8之间，低容积率再加上拥有江景资源，此地块适合开发类别墅产品。目前麻涌的房地产发展处在起步阶段，在售楼盘只有大步花园和新世纪·江畔湾花园两个项目，楼市市场严重缺乏新货，而随着水乡片区区域发展一体化提出，麻涌是水乡区域的代表，且濒临广州，其未来房地产的发展可期。

　　2、本周无土地待拍信息 ：

　　3、上周土地出让公告信息：总部基地二期8宗办公用地出让 面积约6.4万㎡

　　东莞市国土资源交易局网站最新土地出让公告信息显示，南城总部基地二期8宗办公用地将在东莞市国土资源交易网于7月30日开始挂牌出让。此次出让的宗地挂牌编号为WGJ2012058，地块编号为2012WG026至2012WG033，均为商务金融用地，其中5宗包含地下停车场。8宗地块都位于南城区的袁屋边社区，与一期用地隔路相望，用地面积大约6.4万㎡，起始总价大约5.9亿元。二期地块的起始平均楼面地价大约1298元/㎡，比一期的平均成交楼面地价略高236元/㎡。

　　据资料显示，2012WG026地块的网上报价截止时间为8月13日10时。按照2012WG026至2012WG033的顺序，下一宗地块报价截止时间均为上一宗地块竞价结束时点往后顺延15分钟。竞买保证金设定为3500万元人民币，可选择参加2012WG026至2012WG033地块中任一地块的竞买。竞买人竞得其中1宗出让地块后，不得再参与后续出让地块的竞投;未竞得地块的竞买人经网上交易系统确认竞买资格后，继续参与后续地块的竞买，其缴交的保证金自动转为后续地块的保证金。

　　4、土地出让预告信息：21万㎡商住商服用地将入市 土地供应节奏或将提速

　　东莞市最新的土地预告—东土交(预告)【2012】5号已于上周在国土资源网进行了公告，这与上一预告——东土交(预告)【2012】4仅相差不到一个月的时间，土地推货节奏或将提速。本次预告显示将有16宗土地，约有33万㎡土地进入土地交易市场。其中，商住用地和商务金融用地有9宗，面积约21万㎡，约占64%。寮步、虎门、凤岗、横沥、麻涌、东城和万江皆有商住商服用地出让，出让面积最大的是位于横沥镇的商住用地，出让面积为9.85万㎡，此地块曾经过两次的流拍。横沥今年下半年将有4宗合计面积约31.57万㎡的商住商服用地在下半年挂牌出让，其中3宗为流拍土地再入市。出让最大的商服用地位于东城的樟村，出让面积为4.1万㎡，这是今年以来东城第三宗商服用地，东城打造商业发展的核心地区正在进行。借邻深区域土地火热之势，凤岗再出让两宗小面积的商住地块，合计面积为1.68万㎡。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：住宅新增面积环比下滑25% 非住宅办公产品新增1.33万㎡

　　上周共有5个项目有产品新备案入市，合计住宅291套，约3.58万㎡，环比分别下滑41%和25%;住宅新增供应量连续3周环比下滑，但是楼盘数量仍然有5个，证明多数房企依然采取小幅频频推货试探市场的策略。非住宅1617套，合计3.3万㎡，环比上涨167%，主要是办公和车库产品的加推。时隔两年，塘厦浪琴花园又有新产品入市，此次新推112套61-88㎡刚需产品和26套334-424㎡的双拼别墅。同期推出住宅新货的还有樟木头的丰泰橡树溪谷推出24套213-245㎡的四联排别墅以及石排丹桂丽社花园的85套75-105㎡二、三房产品。清溪的纯新盘在住宅方面只推出1栋44套65-95㎡一至两房，最低价格为4800元/㎡，而2-4栋则推出140套办公和17套商铺产品，合计面积1.33万㎡。令非住宅新增上涨的还有南城景湖时代城的车库新增，面积约为1.8万㎡。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：商品房签约高位回落 量价全线下滑

　　经过半年关口商品房签约大爆发之后，上周高位回落，住宅与非住宅签约大幅回调;其中住宅签约1137套，约11.40万㎡，环比分别下降31%和28%;非住宅签约169套，约0.85万㎡，环比分别下降72%和42%。主要是因为前一周部分项目为冲业绩赶在半年关口前签约，尤其月末最后一天住宅签约333套，打破今年单天签约最高纪录，并创新单周最高纪录。虽然住宅签约量出现近3成的降幅，但是仍属较高水平，日均签约162套，连续9周高位运行。非住宅签约以住宅为主，商铺和车库大幅回落，车库减少是导致的主要原因，上周仅签约74套，合计916㎡，而前一周集中签约479套，约6010㎡。价格方面，住宅再度跌破8千大关，为7895元/㎡，是今年第十度单周均价跌破8字头，主要系海逸豪庭等高端盘的签约比例下降影响。由于部分楼盘仍然打价格战，二三线镇区成交力度较大，第三季度7字头出现的概率仍较大。

　　2.2 住宅量价走势： 住宅量价齐跌 均价年内第十次出现7字头

　　上周东莞市住宅签约量高位回落，合计签约11.40万㎡，环比大幅下降28%，这是近4周来首次环比下降。纵观“五一”后至今，签约量一直在10万㎡以上高位波动，6月最后一周达到顶峰。部分项目在半年关口集中释放后，签约开始回落属于正常现象，6、7月本属于楼市淡季，但是目前从成交情况来看，东莞楼市依然处于良好状态。6月东莞住宅均价首次跌破8千大关，上周均价7895元/㎡，今年第十次出现7字头，伴随着5月以来签约量高位，均价一直在8000左右波动。

　　2.3 区域住宅成交：三大盘支撑凤岗成交逼近南城 寮步年内首次跻身三甲

　　上周，南城签约151套，以一套的微弱优势继续领跑各区域签约排名第一位，中信森林湖兰溪谷签约26套，排在住宅签约第八位，均价8766元/㎡。凤岗受永盛1号、益田大运城邦、汇商花苑三大盘支撑，屈居亚军，均价7543元/㎡。而第五城——寮步上周多个楼盘齐发力，今年首度跻身三甲位置;今年由于新增供应紧缩，成交乏力而导致寮步市场低迷。长安、塘厦、黄江、常平等热门镇区继续有好的表现。厚街由于别墅签约锐减而均价大幅回落，为10247元/㎡，环比下降29%。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：万达广场、永盛1号并列第一 凤岗三大盘跻身前十

　　2.6、楼盘活动：7月首周以暖场活动为主 夏日清凉活动陆续上演

　　上周为7月的第一周，以认筹、加推暖场活动为主。加推方面有富盈东方华府加推180-330㎡单位，南国雅苑推90-130㎡两、三房，万科大栖地清盘一口价5688元/㎡，推133-147㎡非毛坯单位，汇景世纪双子加推40-50㎡公寓等;而启进行新品认筹楼盘有中信森林湖、北大资源御湾、新世纪星城、香市1号等楼盘。此外，世纪婚礼、宝马嘉年华、拉斯维加斯、哈根达斯、美食节等活动陆续在上周末上演，让客户在炎炎夏日感受别致的激情和清凉。

　　3、新开工工程：厚街驰生商业中心开工 住宅约10.33万㎡

　　上周仅厚街的驰生商业中心项目取得开工许可证，合计住宅约10.33万㎡，非住宅面积为16.37万㎡。该项目集住宅、停车场、餐厅、宾馆、购物中心为一体。厚街是东莞酒店较多的镇区之一，经济实力强劲支撑起购买力，上半年海逸豪庭是该镇表现最抢眼的项目，为该镇贡献最大。

　　总结：

　　1、“央行降息”及“广东工行放松首套房贷利率”两大消息的传来，再度降低客户的购房成本，对刚需及刚改客户都产生刺激入市的作用;同时也对房地产市场产生刺激性作用，促使开发商对市场的预期有更乐观的转变，从而更积极地促进成交。

　　2、宝盈地产以903元/㎡低价摘获麻涌镇东太新基村地块，或将开发类别墅产品;总部基地二期8宗办公用地出让信息公告公布，面积约6.4万㎡;最新土地出让预告信息也于上周公布，约有33万㎡土地进入土地交易市场，商住商服用地比例约为64%，土地供应节奏或将提速。

　　3、上周共有5个项目有产品新备案入市，合计住宅291套，约3.58万㎡，环比分别下滑41%和25%;对于住宅房企依然采取小幅频频推货试探市场的策略。非住宅1617套，合计3.3万㎡，环比上涨167%，主要是办公和车库产品的加推。

　　4、商品房签约上周高位回落，住宅与非住宅签约大幅回调;其中住宅签约1137套，约11.40万㎡，环比分别下降31%和28%;非住宅签约169套，约0.85万㎡，环比分别下降72%和42%。住宅签约量连续9周高位运行，均价则在8000关口上下徘徊。

　　5、上周末以认筹及加推的暖场活动为主，启进行新品认筹楼盘有中信森林湖、北大资源御湾、新世纪星城、香市1号等楼盘。

　　6、上周仅厚街的驰生商业中心项目取得开工许可证，合计住宅约10.33万㎡，非住宅面积为16.37万㎡。该项目集住宅、停车场、餐厅、宾馆、 购物中心为一体。