降息等政策叠加效应 促使东莞楼市成交淡而不淡

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周(7月2日至7月8日)商品房成交面积12.25万㎡，环比下降29.58%，同比上升27.73%;成交套数1306套，环比下降42.01%，同比上升45.43%;成交金额9.96亿元。

　　本周住宅成交面积11.40万㎡，环比下降28.40%，同比上升44.94%;成交套数1137套，环比下降31.34%，同比上升53.03%;成交金额9亿元。本周非住宅成交套数169套，成交面积8510㎡，成交金额9596万元。

　　价格方面，本周住宅成交均价为7895元/㎡，环比下降5.77%，同比下降0.64%。其中普通洋房成交均价为6811元/㎡，高端洋房为8729元/㎡，豪宅洋房为10934元/㎡，别墅为13130元/㎡，公寓为8287元/㎡。

　　成交量大幅回落，整体市场成交分歧有所收窄。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1137套，环比上周下降31.34%，同比上升53.03%。本周住宅日均成交162套，环比上周日均236套，减少74套。本周东莞住宅有150个项目成交记录，其中，成交套数在20套以上的楼盘有12个，环比上周25个，减少13个。日均成交1套以上的楼盘有56个，环比上周63个，减少7个。

　　从市场集中度来说，本周住宅12个项目成交套数在20套以上的，共成交424套，占比重36%。而上周25个项目成交20套以上的，合计成交976套，占比重58%。从这个角度来说，本周市场集中度减弱，整体成交分歧有所收窄。上周集中签约的楼盘较多，致使成交量创新高，本周住宅签约量明显回落。同比去年同期，本周住宅成交大幅上升，但环比上周火热的成交行情，成交量明显下滑。究其原因：其一，部分开发商为冲刺上半年业绩，不少项目集中在上周签约;其二，不少开发商或忙于上半年的楼市总结，推货力度开始放缓。再加之，稳经济政策还在观望和消化当中，此时或在观察市场变化，为下半年的楼市营销推货计划作好铺垫。其三，部分优质楼盘或前期已经回笼资金到位的楼盘，促销优惠力度少，对购房者吸引不大。

　　镇区楼盘表现突出，整体均价再度走低。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价7895元/㎡，环比上周8379元/㎡，下降5.77%。其中洋房均价为7338元/㎡，环比上周7638元/㎡下降3.93%。近期，东莞住宅房价均价波动幅度较大，徘徊在“7“字、”“8”字。上周由于长安万达广场等均价较高的项目签约数量多，致使均价走高。本周东莞住宅均价再度回落，主要原因是：其一，镇区楼盘成交项目增多，城区项目签约减少。本周洋房成交排前10名当中，除了南城的中信.森林湖外，其余项目均为镇区楼盘。其中，凤岗的楼盘成交最为突出，洋房排名前十的楼盘中，凤岗占据4个，分别是永盛1号成交57套、佳兆业.水岸豪门成交38套、益田.大运城邦花园成交29套和汇商花苑漫城成交21套。镇区楼盘的持续供应和新项目陆续入市，再加之定价趋于理性，对购房者吸引大。市场交投氛围明显，购房者入市的意愿加剧，城区部分优质项目收起之前的促销优惠力度，购房者入市意愿也随之减小低。其二，前期较为热销的项目，楼层、景观面等或比不上之前推出的，出于扫尾的处理原因，价格有所调低。

　　新盘陆续供应上市，楼市淡而不淡。

　　据东莞中原研究部监测数据可知，本周东莞有4个项目新增供应1908套，合计6.88万㎡。其中，景湖时代城供应1441个车位，支撑成交套数总量的攀高。本周住宅供应集中在镇区，清溪的嘉利豪庭供应1.73万㎡，塘厦的御庭苑供应1.88万㎡，石排的利丰城市花园供应0.95万㎡和樟木头的丰泰.橡树溪谷供应0.53万㎡。步入楼市淡季，市场交投氛围仍然很活跃。开发商欲借助6月的红火行情，企图在淡季中突破销售量。

　　从周六、日的活动营销推广来看，楼盘活动有所降温。据不完全统计，本周东莞有13个项目推出大小不同的营销活动。6月的节点较多，开发商针对性地推出各种应节的活动。进入7月份，市场营销节点相对缺乏，楼盘活动也较为平静。但相对淡季来说，市场的推广活动颇有淡而不淡的味道。从13个项目推广的活动来看，大概分为三类：其一，借助市场热销行情和央行降息的利好信息，加大推货力度，如中熙弥珍道9栋于上周开盘后，继央行降息利好政策出台，本周末该项目加紧加推85㎡-128㎡户型。此外，本周还有天利中央花园新品加推，丰泰旗山绿洲加推10套内部员工单位房，新里城加推24套85㎡两房。其二，未售项目或样板房开放，或认筹登记，或品牌发布会，为后市成交积蓄力量。7月毕竟作为楼市的淡季，市场供应房源和促销力度减少，很容易使市场成交迅速降温。为防止客户资源的丢失，在淡季中寻找突围，不少楼盘持续推出营销活动，提高市场的持续关注度，也为后市成交积蓄力量。其三，个别尾盘和在售未受楼盘搞的一些预热性暖场活动。

　　政策叠加效应对房地产的影响越加明显，预计下半年量价平稳。

　　7月6日起，央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。时隔不到一个月，央行再次降息。降息带来房贷利率的下降，直接减少购房者的还贷压力。央行加息宣布不久，国家统计局于7月9日上午发布CPI宏观经济数据，数据显示6月全国CPI总水平同比上涨2.2%，创下了29个月来新低。通胀压力明显减弱，但经济增速不容乐观，预计下半年政府仍然会加强预调微调的力度和节奏。

　　全国局部上升的房地产市场，中央政府再次表态：要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。这意味着，房地产调控不容盲目乐观。而下半年为确保经济增速的稳定增长，可能还会有2-3次的下调存准率和降息，届时将会促进购房者需求的进一步释放。目前，降息的利好消息和稳经济政策的叠加效应对房地产市场的影响越加明显。降息后，楼盘来访客明显回升，入市置业的信心也逐渐加强。甚至有个别楼盘打出“央行降息，抄底时机”的口号。利好政策和利好信息的满天飞，加快了购房者的入市步伐。一个月内的两次降息，直接降低购房者经济支付压力。成交量的持续回升，使开发商资金链有效缓解，预计下半年企业会主动加快开工节奏，楼市将呈量价平稳走势。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　本周挂牌土地信息：(无)

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.7.2-7.8)商品房成交面积12.25万㎡，环比下降29.58%，同比上升27.73%;成交套数1306套，环比下降42.01%，同比上升45.43%;成交金额9.96亿元。

　　本周住宅成交面积11.40万㎡，环比下降28.40%，同比上升44.94%;成交套数1137套，环比下降31.34%，同比上升53.03%;成交金额9亿元，成交均价为7895元/㎡，环比下降5.77%;同比下降0.64%。

　　本周非住宅成交套数169套，成交面积8510㎡，金额9596万元，成交均价11276元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.7.2-7.8)住宅成交1137套，成交面积11.40万㎡，成交均价为7895元/㎡，环比下降5.77%。本周住宅中位数价格为6885元/㎡，环比上周6789元/㎡，上升1.42%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1137套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有60套，占比5.28%;成交价格在5000-6000元/㎡共有289套，占比25.42%;成交价格在6000-7000元/㎡共有248套，占比21.81%;成交价格在7000-8000元/㎡共有171套，占比15.04%;成交价格在8000-9000元/㎡共有147套，占比12.93%;成交价格在9000-10000元/㎡共有86套，占比7.56%;成交价格在10000元/㎡以上共有136套，占比11.96%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1137套，成交面积11.40万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有32个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、凤岗、寮步等10个镇区，成交套数在10-40套的有中堂、松山湖、道滘等14个镇区，成交套数在10套以下的有石龙、东坑、望牛墩等8个镇区。其中排在前列的镇街有南城151套、凤岗150套和寮步83套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有虎门、厚街、长安等4个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有大岭山、沙田、南城等5个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的常平、东城、茶山等12个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有石碣、麻涌、东坑等11个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：中熙弥珍道

　　本周主题：加推

　　下周预告： 无

　　地段：南城西平社区东骏路16号

　　主力户型：85㎡-128㎡

　　中熙弥珍道由中熙房地产开发，项目位于南城西平社区,占地33660平方米，以高档洋房为主。建筑面积12万多平方米，容积率2.5，建筑密度45%。主力产品：75-83平的二房、97-133平的三房和143平的四房，另外还有40-50平的商务公寓。时隔不到一个月，央行再度降息，楼市抄底时机来临，本周末中熙弥珍道加推85㎡-128㎡户型，85㎡阔绰三房，117㎡精品四房，128㎡墅级四房。

　　★个案名称：佳兆业.中央豪门

　　本周主题：寻找石龙最美新娘召集活动

　　下周预告： 无

　　地段：石龙镇新城区龙升路

　　主力户型：110-150㎡

　　佳兆业中央豪门是佳兆业地产在东莞继水岸山城项目后又一力作，位处东莞石龙镇新城中心区龙升路(石龙镇政府旁)，占地约8.2万平方米，构建近31万平方米的欧洲风情豪门社区。中央豪门能容纳3000多席住户，以110-150㎡为主的城市主流户型为先锋，超高实用率处处彰显空中美墅特征。本周举办寻找石龙最美新娘召集活动。

　　★个案名称：御花苑

　　本周主题：进口大众试驾

　　下周预告：无

　　地段：南城区水濂湖畔御花苑小区内

　　主力户型：150-430㎡

　　御花苑天珑湾占地1200亩左右，建筑面积80万平米左右，项目依山而建，傍水而居，自然环境资源得天独厚，内部配套更是无与伦比。在这里，您可以享受到2000亩的水濂湖，10平方公里的水濂山，2万平方米的荔林半岛，7公里的湖岸线，还有108米高的牛牯岭山体公园。本周举行进口大众试驾活动。

　　★个案名称：中信·森林湖

　　本周主题：周六下午世纪婚礼盛大举行，另名医钟洪教授现场坐诊

　　下周预告：下周名医进社区活动持续举行

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处

　　主力户型：145—175㎡

　　中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。本周六下午世纪婚礼盛大举行，另名医钟洪教授现场坐诊。同时，9栋认筹启动。

　　★个案名称：南国雅苑

　　本周主题：拉斯维加斯活动

　　下周预告： 无

　　地段：中堂振兴路

　　主力户型：90-130㎡

　　南国雅苑二期御江地处珠三角东部中心镇，中堂生活最中心，领衔中堂100万平方米中央生活区。南国雅苑分两期开发，31栋，主力户型为;两房，三房，四房。118~141平方米3房、4房90套;71~77平方米2房共90套。继上周开盘后，本周举行拉斯维加斯活动。

　　★个案名称：汇景世纪双子

　　本周主题：8000人投资大会

　　下周预告：无

　　地段：厚街镇宝屯村

　　主力户型：10-50㎡私人酒店

　　汇景世纪双子地处东莞市256省道与北环路交汇处，属于厚街中心标志片区。项目总占地约17335㎡，总建筑面积约111455㎡。项目为29层高的单体楼，建筑外形设计标新立异，呈长方形弧形排布，与希尔顿酒店融为一体。汇景世纪双子户型以35-50㎡的单间、1房1厅为主，70-106㎡的2房、3房为辅。本周举行8000人投资大会大会。

　　★个案名称：北大资源.御湾

　　本周主题：样板房开放

　　下周预告：无

　　地段：万江新华南MALL

　　主力户型：87-190㎡洋房

　　北大资源御湾择址东江腰带，鼎立城市中心，一揽旷世繁华，专属的尊贵。项目坐享鸿福、新华南MALL两大商圈、身处22公里沿江绿道，独拥宁静滨江公园，滨江体育公园,轻轨R1线途等完善配套。本周日北大资源御湾阅海楼栋豪华样板房开放，VIP申请倒计时。

　　★个案名称：东江豪门

　　本周主题：来访抽奖、成交砸金蛋赢冰箱

　　下周预告：无

　　地段：企石杨屋村

　　主推户型：96㎡2+1房，130㎡3+1房(非合拼)

　　佳兆业东江豪门位于东江南岸，与黄大仙公园隔路相望。东南侧为金椅豪园社区，东北角紧挨企石镇水厂。南面临农民房，西面临路为东江第五水厂。佳兆业东江豪门与东江大道有4米-5米落差。一线东江美景，自然资源丰富，毗邻黄大仙公园，上风上水宝地，生态养生豪宅。户型南北通透，格局方正，超大赠送面积，高实用率，性价比高。本周来访抽奖、成交砸金蛋赢冰箱。

　　★个案名称：东方华府

　　本周主题：酒会;试驾

　　下周预告： 无

　　地段：莞城体育路98号

　　主力户型：138-141㎡

　　富盈东方华府是由富盈地产开发，是东莞高端豪宅的典范。项目位于莞城、南城、东城三城交汇的黄金地段，毗邻政府斥资打造的500亿打造的亚洲第一市政广场，坐享包括玉兰大剧院、市图书馆、市展览馆在内的9大市政配套。本周举行酒会和试驾活动。