东莞楼市成交保持旺势 5-7月创08年以来同期最高

　　2012年中国房产政策方向为“适度微调”，具体表现为发挥政策的针对性和灵活性，继续打击投资投机住房需求，支持合理购房需求。这一大方向将会贯穿2012年整个楼市，并且在一定时间内仍将存在。一方面市场不断释放出“降息”“降准”等宽松信贷政策，另一方面中央反复强调“调控不放松”，包括中央与地方政府在房产调控均表现不同的态度。在经济增速明显放缓及迎接“十八大”召开的大背景下，房产调控加码的可能性几乎为零，直接或间接的适度微调放松的趋势不可阻挡。楼市政策经历了半年的稳定后，购房者观望氛围在持续减淡，对楼市预期在持续增高。在产品补充的情况下，累积的需求得到积极释放。经济运行不乐观，楼市政策不放松，后续供应量较大，目前房价缺乏上涨动力，整体表现平稳。

　　成交保持旺势 5-7月成交量创08年以来最高

　　2月份春节过后，东莞楼市成交明显起色，3月成交快速回暖。市场预期经历短暂的4月轻微降温后，5月成交表现火热，一直持续至7月份，创下连续三个月成交量保持在50万平方米以上记录。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年5-7月东莞一手住宅网签面积约166万平方米，比去年同期的140平方米大幅增加19%，成为历史上第3次连续3个月成交面积在50万平方米之上(第一次为07年5-9月，第二次为09年3-6月)。07年5-9月为物价飙涨，通胀较严峻时期，楼市得到了疯狂扩张;09年3-6月为经济救市、政策全部放松时期，楼市得到迅速回暖。在政策持续稳定、刚需产品供应增加情况下，今年5-7月楼市预期得到了加强，成交保持旺势。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年7月东莞全市一手住宅供应面积约45.9万平方米，签约面积约56.6万平方米(环比6月不相上下，同比大幅增加三成)，连续两个月销售量高于供应量，由此可见楼市库存有所减少。7月全市一手住宅网签均价约8246元/平方米，环比6月略涨3.1%，房价长期稳定在8200元上下。

　　7月刚需产品供应大幅增加激活需求 别墅产品加快上市

　　之所以7月份能延续6月份的旺销，其中一个重要原因为70-100平方米刚需产品大幅供应，需求得到激活。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年7月70-100平方米户型新增供应约1881套，比重约51%，而6月则为1642套，比重39%,7月比6月增加12个百分点。2012年1-7月100平方米以下户型供应比重约57%，较2011年增加约4个百分点。

　　随着楼市信心的增强，大户型产品如别墅加快了供应步伐。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年7月东莞新增别墅供应约269套，创今年以来最高，以联排别墅供应为主。5-7月连续三个月保持200套/月以上别墅供应。

　　西南片区(厚长虎)和市区供应量大幅增加

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年1-7月全市七大片区中，市区供应量最大，约7492套，全市比重33%;其次为西南片区(厚长虎)供应3516套。从供应量增长情况来看，近期今年1-7月西南片区和市区增幅较大。其中西南片区增长最明显，1-7月供应比重约15.5%，比去年的9.4%增加6.1个百分点。市区今年供应比重33%，比去年的26%增加7个百分点。市区和西南片区是东莞高房价区域，今年楼市开发力度得到了增加，对东莞整体均价具有一定支撑作用。

　　成交量萎缩幅度明显收窄 房价维持平稳

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年1-7月全市一手住宅新增面积约261.3万平方米，同比略减8%，减幅与1-6月基本持平;虽然供应量较去年同期略有减少，但明显高于2009年和2010年同期;1-7月全市一手住宅网签面积约284.0万平方米，同比略减11%，萎缩幅度比1-6月有明显收窄(1-6月同比减少17.3%);1-7月全市一手住宅网签均价约8299元/平方米，同比基本持平，去年至今，东莞房价整体维持平稳。

　　库存水平回至去年10月前 楼市消化压力持续减小 房价受到供求关系支撑

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至7月31日全市一手住宅库存面积约467万平方米，连续2个月减小，库存水平回至去年10月前，楼市消化压力在持续减小，房价受到供求关系支撑。按照今年3-7月月均50万平方米的消化速度计算(因为1-2月为春节所在月，除外)，消化467万平方米存货仅需要9个月的时间，可见目前东莞楼市整体消化压力不大。这意味着开发商降价的意愿较小，预计接下来的8-12月东莞房价下挫的可能性较小，平稳仍然是市场主流。