7月推盘热情高涨 旺盛行情将延续到“金九银十”

　　月度关键词：购房欲望、淡季不淡、供应持续。

　　楼市总结：

　　2012年7月，全市共24个新增供应项目，总供应面积为51.87万㎡，环比减少5.28%，同增加0.48%，其中住宅供应面积47.46万㎡，环比增加2.82%;虽然本月属于传统淡季，但是依然延续5月以来的推盘气氛;从供应区域看，排名前五位分别是：寮步、厚街、南城、塘厦、虎门;7月东莞新增住宅供应中刚性需求占主流，120㎡以下产品合计占供应整体的68.00%，包含万科·金域国际、香市一号、中天城市之门、长安万达广场等楼盘，但是部分开发商也开始有节奏地增加大户型产品的上市。

　　2012年7月，东莞商品房成交面积61.64万㎡，环比减少0.80%，同比增加31.34%，成交金额52.50亿元，环比增加0.19%，同比增加27.40%。如果按照以往年份来看，7月楼市无疑已经属于深深的淡季时节，但是今年的楼市却是继续保持旺盛的交投，特别是7月份，塘厦、厚街、寮步等区域不断有全新楼盘发售，与此同时，部分前期热销楼盘也不失时机的频繁加推新品，迎合当下购房者积极入市的意愿，整体市场的成交呈现一种“淡季不淡”的可喜局面。从户型面积上看，7月东莞住宅成交刚性需求的中小户型成交占比维持高位，120㎡以下产品合计占整体的71.93%，主要是由万科·金域国际、长安万达广场、永盛1号、香市1号、大朗·碧桂园所贡献。除此之外，本月大户型产品也取得不错成交量，中信森林湖·兰溪谷、中惠·郡庭、万科金域华府的大户型逆势畅销。

　　2012年7月，东莞楼市刚需楼盘继续发力，表现最为抢眼的是，厚街的万科·金域国际、长安的万达广场、寮步的香市1号，其中不少楼盘是非毛坯修发售，而且成交比重较高，致使本月普通住宅均价达到7557元/㎡，环比上升3.39%。从微观来看，全市161个楼盘连续两个月有普通住宅成交，72.05%的楼盘价格环比变化幅度在±5%以内，不过价格上升楼盘比例明显高于下降楼盘。

　　一、借助楼市大氛围的活跃，7月推盘热情持续高涨。

　　2012年7月东莞新增商品房供应总体情况：

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2012年7月全市共24个新增供应项目，总供应面积为51.87万㎡，环比减少5.28%，同增加0.48%，其中住宅供应面积47.46万㎡，环比增加2.82%;虽然本月属于传统淡季，但是依然延续5月以来的推盘气氛，各大开发商都借助楼市观望消散的有利时机，回笼资金“落袋为安”。

　　由于7月份有全新楼盘上市，寮步、厚街位列供应前两位。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2012年7月东莞14个区域有商品房供应，排名前五位分别是：寮步、厚街、南城、塘厦、虎门，其中寮步全新楼盘人才公寓香市1号上市，最终排名第一，供应量达到8.82万㎡，占全市整体16.99%;此外，厚街在全新标杆楼盘万科·金域国际发售的情况下，也是当月供应活跃的区域。

　　虽然刚需继续占据主流，但是开发商开始增加大户型产品推售。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，7月东莞新增住宅供应中刚性需求占主流，120㎡以下产品合计占供应整体的68.00%，包含万科·金域国际、香市一号、中天城市之门、长安万达广场等楼盘，但是部分开发商也开始有节奏地增加大户型产品，例如金地博登湖三期·澜庭、万科·金域华府二期、丰泰·悦榕东岸、莲湖四季豪园，都有新的大户型楼栋申领到预售许可证择机发售。

　　二、由于项目开盘普遍取得较高销售率，库存处于不断下探当中。

　　截止2012年7月31日，东莞全市商品房存量为610.56万㎡，环比小幅减少0.17%，其中住宅存量为450.25万㎡，环比减少0.67%，共38515套;洋房存量为328.03万㎡，环比减少2.59%，共29276套;公寓存量37.96万㎡，环比增加9.72%，共6810套;别墅存量84.26万㎡，环比增加2.85%，共2429套。整体而言，当前洋房持续热销，库存处于不断下降的过程，销售压力最小，而公寓、别墅表现乏力出货缓慢。

　　三、楼市成交保持旺盛行情，“淡季不淡”的背后是购房欲望的高涨。

　　2012年7月东莞市商品房成交总体情况：

　　2012年7月，东莞商品房成交面积61.64万㎡，环比减少0.80%，同比增加31.34%，成交金额52.50亿元，环比增加0.19%，同比增加27.40%。如果按照以往年份来看，7月楼市无疑已经属于深深的淡季时节，但是今年的楼市却是继续保持旺盛的交投，特别是7月份，塘厦、厚街、寮步等区域不断有全新楼盘发售，与此同时，部分前期热销楼盘也不失时机的频繁加推新品，迎合当下购房者积极入市的意愿，整体市场的成交呈现一种“淡季不淡”的可喜局面。

　　近期全国楼市持续升温的趋势明显，国务院派出督查组在部分省市调研，此举表明，虽然中央层面存在稳增长的压力，但是对楼市的调控基调并没有根本性的改变，一旦某些城市接连涌现高价地，甚至价格快速上涨的话，可能招来后续的强化政策，所以开发商选择在9月、10月前快速推盘，让资金回笼“落袋为安”才是明智之举。

　　一线区域全新楼盘上市，成交比重突破六成。

　　2012年7月，东莞楼市淡季不淡，其中楼市发展最为成熟的一线区域，长安、寮步、厚街的全新楼盘万达广场、香市1号、万科金域国际集中开盘，成交比重维持高位，达到60.72%;同时二线区域楼市，没有大规模的推货，成交比重小步下调，占到全市成交量的31.45%，与一线区域仍然较大;而三线区域由于楼市规模较小，以自然消化为主，成交比重下滑到7.82%。

　　一线区域市场吸纳周期有所上升。

　　2012年7月，一线区域楼盘集中上市，其中加推楼盘货量较大，成交量较上月有所回落，故库存呈现小幅增加，市场吸纳周期有所上升，截止7月底为11.4个月。

　　二线区域住宅供应偏紧，市场吸纳周期继续下降。

　　2012年7月，虽然二线区域市场供应较少，但是部分楼盘顺势加推新单元，并且取得不错的出货效果，致使整体成交保持活跃，库存量转头下降，截止7月底市场吸纳周期为10.4个月。

　　三线区域市场相对沉寂，市场吸纳周期小幅下调。

　　2012年7月，三线区域大部分楼盘以自然消化为主，既没有大规模的供应上市，也没有特别针对性的营销造势，截止7月底市场吸纳周期为11.4个月。

　　2012年7月东莞楼市分物业类型吸纳周期：

　　四、刚性购房者踊跃入市，供需处于均衡状态。

　　刚需购房者踊跃入市，5月份以来供需处于均衡状态。

　　2011年以来，除了3月、9月出现供应集中，楼盘扎堆上市之外，其他正常月份，特别是淡季的二季度供应持续偏紧，三季度的9月经过爆发放量供应之后，四季度维持在正常的水平，但是由于购房者受楼市大环境的影响观望加剧，楼盘出货能力受到严重考验，需求明显回落，透露出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”。

　　进入2012年，1月部分楼盘被迫延迟开盘，减少供应量，但是需求的萎缩更为明显，市场进入供过于求的状态，但是进入节后的2月，伴随货币政策微调释放的种种利好，以及各地政府通过上调普通住宅标准、提高限价标准、放宽公积金贷款等举措，使得购房者的心理预期也发生微小变化，经过4个月的观望之后，入市购房的意愿进一步增强。5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，东莞楼市进入第一波供应的高峰，楼盘扎堆入市的趋势愈加明显，开发商也明显加大“以价换量”的力度与范围。进入7月即使是淡季，但市场买卖双方并没有因此放慢脚步，反而继续踊跃入市，市场保持供应与成交的高位。

　　五、厚街长安非毛坯修楼盘齐发力，7月末再掀购房热潮。

　　7月份普通住宅均价为7557元/㎡，环比上升3.39%。

　　2012年7月东莞各物业成交量价情况(单位：元/㎡)：

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2012年7月，东莞楼市刚需楼盘继续发力，分别是厚街的万科·金域国际、长安的万达广场、寮步的香市1号，其中不少楼盘是非毛坯修发售，而且成交比重较高，致使本月普通住宅均价达到7557元/㎡，环比上升3.39%。

　　2011年以来普通住宅成交月度情况：

　　7月份普通住宅中位价格为6571元/㎡，环比下上升1.42%。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数(偶数取最中间两个数据的平均数)。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　7月份东莞普通住宅成交51.27万㎡，环比减少1.69%，共5483套。从价格上来看，普通住宅中位房价为6571元/㎡，环比上升1.42%，深究其中的原因，7月份东莞楼市成交活跃，其中连续两个月有成交记录的楼盘达到161个，并且有62.73%的楼盘价格上升，虽然大部分是由于产品、户型的差异因素造成，但是却真实反映时常预期改变之后，优惠折扣减少的趋势。

　　全市161个楼盘连续两个月有普通住宅成交，72.05%的楼盘价格环比变化幅度在±5%以内，不过价格上升楼盘比例明显高于下降楼盘。

　　2012年7月全市普通住宅价格环比变化区间：

　　刚需户型供销热度不减，占成交总货量的71.93%。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，7月东莞住宅成交刚性需求的中小户型成交占比维持高位，120㎡以下产品合计占整体的71.93%，主要是由万科·金域国际、长安万达广场、永盛1号、香市1号、大朗·碧桂园所贡献。除此之外，本月大户型产品也取得不错成交量，中信森林湖·兰溪谷、中惠·郡庭、万科金域华府的大户型逆势畅销。

　　六、南城继续位列成交第一名，厚街、凤岗跃升最快。

　　2012年7月，东莞32个区域住宅成交56.96万㎡，成交排名前五的是：南城、厚街、凤岗、寮步、常平。这些排名靠前的区域，本月都有较大的营销动作，依然是刚需的两房、三房为主，当中南城的万科·金域华府二期、中信森林湖·兰溪谷、中熙·弥珍道、江南第一城三期都取得超过100套左右的成交业绩;此外，厚街、凤岗由万科·金域国际、益田大运城邦的带动，成交异军突起，带动片区跻身成交前列。

　　2012年7月，全市只有13个区域成交面积环比上升，19个区域环比下降;19个区域成交价格环比上升，13个区域价格环比下降;从各区域短期的成交量价表现来看，销售量互有涨跌，区域价格也是两边分化;此外，7月有7个区域量价齐升，分别是大朗、南城、常平、石排、东坑、中堂、莞城，相反同时有7个区域量价齐跌，即是塘厦、洪梅、黄江、横沥、桥头、望牛墩。

　　2012年7月区域住宅量价环比变化情况一览：

　　2012年7月区域普通住宅均价列表：

　　七、万科、中信、丰泰强势回归，持续扩大优势跑赢大市。

　　2012年7月，东莞楼市成交总量与上月基本持平，但是不少开发商迎来推盘节点，回笼资金情况好于预期。从前十名开发商业绩排名来看：万科地产依靠金域国际开盘、金域华府加推，以9.23亿元的销售额遥遥领先，占有率高达17.58%;亚军的中信地产凭借山水资源大盘中信森林湖·兰溪谷、中信凯旋公馆，揽金2.54亿元;排名第三的丰泰地产，则是依靠众多楼盘的合力，特别是楼盘东海城堡、观山碧水、橡树溪谷持续畅销，吸金2.13亿元。

　　2012年7月开发商销售排名前十名：(按销售金额)

　　1-7月品牌房企业绩同比下滑，不过降幅逐月收窄。

　　2012年1-7月开发商销售排名前十名：(按销售金额)

　　7月万科·金域国际、香市1号两个全新楼盘领衔成交榜。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，东莞楼市最红火的楼盘当属万科地产在厚街的开山之作万科·金域国际，该楼盘以487套的成绩排名东莞普通住宅成交第一;寮步的全新楼盘香市1号正式公开发售，获得寮步当地的高级技术人才青睐，本月以销售187套屈居亚军;此外，南城的万科·金域华府继续充当“常青树”，当月成交套数达到166套位列第三。

　　2012年7月普通住宅销售套数排行

　　八、后市展望

　　近期全国楼市持续升温的趋势明显，国务院派出督查组在部分省市调研，此举表明，虽然中央层面存在稳增长的压力，但是对楼市的调控基调并没有根本性的改变，一旦某些城市接连涌现高价地，甚至价格快速上涨的话，可能招来后续的强化政策，所以开发商选择在9月、10月前快速推盘，实现资金回笼“落袋为安”才是明智之举。

　　全国楼市：近期各地房价重拾升势，追求快速出货仍然是首选。

　　中国指数研究院发布的报告称，7月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8717元/㎡，环比6月上涨0.33%，其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌，与上月相比，环比上涨的城市个数增加25个。而同比来看，全国100个城市住宅均价连续第4个月下跌，跌幅为1.77%，比上月缩小0.13个百分点。具体到一线城市来看，7月深圳新房“价升量跌”，共成交3570套，比6月下降20%，均价为22125元/㎡，环比上升12%。此外，在京穗相继出现“高价地”高价成交后，上海土地市场近日也推出一块“准高价地”地块，如该地块在年内成功出让，则很有可能将成为今年上海的总价高价地。正是因为5月以来楼市的持续升温，国务院派出督查组在部分省市调研，一旦某些城市接连涌现高价地，甚至价格快速上涨的话，可能招来后续的强化政策，所以开发商选择在9月、10月前快速推盘，实现资金回笼“落袋为安”才是明智之举。

　　东莞公积金政策：公积金新政对楼市影响有限，意图让购房者选择公积金贷款。

　　根据2012年6月份东莞住房公积金管理中心发布的《关于住房公积金严格执行差别化住房贷款政策的通知》，8月东莞公积金贷款政策正式实施，从原来相对宽松的“只认贷不认房”，调整成为“既认房又认贷”，这就意味着，无论之前是否使用过公积金贷款购买住房，只要是购买家庭的第二套住房，就要按照“二套房”来认定，与目前全国部分城市公积金政策放宽的趋势背道而驰。

　　然而，在东莞公积金新政执行前一天，7月31日东莞市住房公积金管理中心发出《关于住房公积金严格执行差别化住房贷款政策的通知》的有关规定，现对办理商业住房贷款转住房公积金贷款实行差别化住房贷款政策通知如下：一、办理商转公贷款，按《关于住房公积金严格执行差别化住房贷款政策的通知》;二、认定家庭成员名下实际拥有的住房数量时，申请商转公贷款的该套住房不计在内;三、认定已利用贷款购买过住房的数量时，申请商转公贷款的该套住房不计在内。从以上条款不难发现，公积金新政对楼市的影响十分有限，只要已有住房的购房者，将名下房产转由公积金贷款，则继续享受到首次购房的优惠，此举政策的意图是让居民优先选择通过公积金贷款购房，从而逐步改变公积金缴纳群体少的短板。

　　营销动态：8月东莞楼市继续加推，旺盛行情将延续到“金九银十”。

　　2012年8月，东莞楼市将有40个左右的楼盘开盘，预计这股供应行情将延续到“金九银十”，在这段时期开发商推售首选仍然是公寓、两房、三房，一个明显的变化是镇区项目明显增加;与此同时，接下来部分大户型产品也借机上市，当中尤其以中信森林湖·兰溪谷、联华半山湖、万科·金域松湖、御花苑·天珑湾为代表;从推售价格策略来说，8月份新上市楼盘的定价仍然是以实际“跑量”为首要任务，全市整体住宅价格的变动，更多反映的是成交产品素质、户型的变化。

　　2012年8月东莞楼盘上市产品一览：