临深片区集中推货 楼市结构性因素影响量升价跌

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周(8月6日至8月12日)商品房成交面积14.35万㎡，环比上升33.86%，同比上涨26.77%;成交套数1585套，环比上升27.41%，同比上升45.55%;成交金额11.03亿元。本周住宅成交面积13.85万㎡，环比上涨40.25%，同比上升26.15%;成交套数1451套，环比上升55.02%，同比上升44.38%;成交金额10.28亿元。本周非住宅成交套数134套，成交面积5020㎡，金额7499万元，成交均价14938元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为7426元/㎡，环比下降12.69%;同比下降11.77%。其中普通洋房成交均价为6075元/㎡，高端洋房为9350元/㎡，豪宅洋房为11792元/㎡，别墅为18946元/㎡，公寓为8227元/㎡。

　　在本周有成交的143个楼盘当中均价环比上涨的楼盘有64个，环比下降的有54个。本周几个低端项目成交热闹，远低于平均线的成交均价造成整体住宅成交均价结构性下降，如本周销冠成交585套的香市一号均价4300元/㎡;销量季军成交52套的卓越·蔚蓝城邦均价5900元/㎡，排行第二的北大资源·御湾成交71套，均价8100元/㎡，环比也有下降4.57%。

　　本周新增供应猛增，临深片区品牌楼盘集中推货。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有7个项目新增供应11.03万㎡，合计1276套，相比上周834套，涨幅明显，主要是金众金域半山集中供应459套，中惠·香樟绿洲供应207套，助推本周供应量走高。保利红珊瑚、长安万达广场也各有一百多套的洋房入市。东莞一线经济发达镇区仍旧是地产开发的热点和主流区域，而随着二线镇区的配套和规划完善，尤其临深地区进入新一轮快速的开发热潮，新房林立，楼盘竞争越发激烈，可以预见的是在“金九银十”临深片区将成为硝烟弥漫的战场。提前8月份推货，可以有效避开来自东莞自身及深圳片区的内外夹攻。

　　8月是东莞楼市传统淡季，按理说，8月份将是楼市放暑假的时期，但是临近“金九银十”，或许是预见到9、10月份东莞各板块数十楼盘的激烈鏖战，不少楼盘将推房期提前到8月份，想要提前“挖一瓢子”。还有一些楼盘持续热销，在7月淡季试水探市，取得不错的战绩，有良好的客户储备及市场关注度，为了延续市场热度，紧抓政策利好，选择有条不紊按部就班地推盘，如金众金域半山、保利红珊瑚等品牌楼盘。

　　2011年8月住宅新增供应3057套，供应面积33.64万㎡。而今年8月份目前两周新增供应套数已达2110套，供应面积18.36万㎡，今年8月份东莞楼市的新增供应量，或将超出许多人的预期，成为新房井喷期，也成为楼市“金九银十”能否如期到来的试金石。

　　本周住宅成交大幅上升呈假性回暖，均价结构性下跌。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1451套，环比上周上升40.25%。从成交绝对值来看，本周住宅日均成交207套，成交量大幅上升，受以下几个因素影响：其一，个盘成交热闹，如香市1号签约585套，市场占有率高达40.04%，住宅单盘集中度走强。其二，目前东莞楼市成交还保持一定的热度，楼市需求还切实存在。不少品牌开发商如万科、中信、恒大、卓越等执行高周转销售策略，以快速走货快速回笼资金作为目标，项目定价随行就市，尽可能给到客户较大的折扣，也吸引一定成交。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为7426元/㎡，环比上周下降12.69%。本周住宅成交以普通洋房成交为主，此类产品成交1278套，占比重87.47%，均价为6075元/㎡。相对于上周，本周住宅均价降幅明显，主要是受集中签约585套均价才4353元/㎡的人才公寓香市1号整体拉低了均价。本周公寓签约量为63套，环比上周80套减少了21.25%。而别墅成交以海逸豪庭、龙湖居、万科朗润园、等项目为热销。

　　热销个盘拉动整体销售，8月楼市回归淡市。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅共有143个楼盘成交记录，环比上周141个增加了2个。而日均成交1套以上的楼盘有38个，日均成交不足1套的有105个项目。本周热销楼盘，成交最为突出的是香市1号本周签约585套，市场占有率为40.04%。香市1号上周开盘热闹，本周集中签约，香市1号是寮步镇推出的人才公寓项目，专业人才可享受90平米以下7折优惠，在8月5日共推出648套，当天销售率达92.6%。

　　水乡片区规划利好，再加前期市场关注热度不减，北大资源·御湾本周成交71套去到本周成交top2，卓越·蔚蓝城邦作为典型的以价换量楼盘，早在7月份前后就提出首付一万元的活动，成果显著，本周成交52套。

　　从市场集中度来看，本周成交套数在20套以上的项目有9个，共成交894套，占比重61.29%。而上周成交套数在20套以上的共成交295套，仅占比重32%，本周东莞楼市整体销售靠市场关注度高的个盘拉动，8月楼市回归淡市。

　　楼市营销为旺季蓄客，新房推介与品牌塑造活动增多。

　　本周新房源猛增，其中不乏市场关注度高的新盘，各大楼盘进入储客或认筹调整期。据不完全统计，本周东莞共有13个项目推盘或搞一些预热的暖场活动。本周的楼盘营销活动大致分为三类：其一，积客已久的楼盘盛大开盘，如九龙1号、中信·兰溪谷。特价房加推的如高价地广场。从市场成交结果反馈的信息可知，中信兰溪谷9栋楼栋共推出195套单位，销售了60多套，销售率接近35%，到访客户人数有175批。其二，积极储客诚意登记或认筹，如富盈公馆、富盈四季华庭、恒大御湖、香市1号、玫瑰公馆、中惠珺庭、卓越•蔚蓝城邦、欧景城等楼盘。其三，楼盘塑造品牌形象的活动增多，本周开展理财型知识讲座的项目有中信·森林湖、富盈·世界汇、中信御园，邀请专业人士或知名人士开展的理财投资讲座符合楼盘的高端气质，吸引了特定的圈层人士并形成了他们对项目品牌认知度和认可度。中惠熙元18周年专属音乐会、锦绣山河第17届香港亚洲钢琴赛，高雅的活动为品牌形象增光不少。

　　从目前市场的推广信息观察可知，本周东莞有11个项目投放接近13版的报纸广告，市场的推广力度与上周不相上下。从周六、日的楼盘推广活动来看，各大楼盘依旧推出了各种精彩缤纷的活动，大至请明星助阵新品发布会、小到周末的圈层活动，众多房企一直在做着蓄客的准备，试水市场，择机而出，本周整个楼市颇显热闹。营销手段既有与销售直接挂钩的粗放式的新房推介活动，也有以塑造品牌形象的各种活动，为即将到来的销售旺季蓄客“造势”做足功课，同时，也折射出开发商将在“金九”坚持推盘的决心。随着最近东莞推盘速度节节回升，楼市竞争也将更加白热化。

　　对于目前东莞楼市而言，推盘加速，购房者的选择余地开始变大，开发商选择在周末活动和特殊的节日开展营销活动，通过各种活动让购房者更全面的了解项目，但是面对活动同质化，对开发商与购房者来说，同样是一种考验。临近金九将有更多的品牌和营销活动推出，同时也是推盘入市的大好时机，为开发商吸聚人气后备十足。从8月中下旬开始，越往后则开发商的营销活动越加高潮迭起。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：(无)

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.8.6-8.12)商品房成交面积14.35万㎡，环比上升33.86%，同比上升26.77%;成交套数1585套，环比上升27.41%，同比上升45.55%;成交金额11.03亿元。

　　本周住宅成交面积13.85万㎡，环比上升40.25%，同比上升26.15%;成交套数1451套，环比上升55.02%，同比上升44.38%;成交金额10.28亿元，成交均价为7426元/㎡，环比下降12.69%;同比下降11.77%。

　　本周非住宅成交套数134套，成交面积5020㎡，金额7499万元，成交均价14938元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.8.6-8.12)住宅成交1451套，成交面积13.85万㎡，成交均价为7426元/㎡，环比下降12.69%。本周住宅中位数价格为7041元/㎡，环比上周6927元/㎡，上升1.65%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1451套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有540套，占比37.22%;成交价格在5000-6000元/㎡共有146套，占比10.06%;成交价格在6000-7000元/㎡共有232套，占比15.99%;成交价格在7000-8000元/㎡共有204套，占比14.06%;成交价格在8000-9000元/㎡共有111套，占比7.65%;成交价格在9000-10000元/㎡共有77套，占比5.31%;成交价格在10000元/㎡以上共有141套，占比9.72%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1451套，成交面积13.85万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有32个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有寮步、南城、万江、松山湖、常平、凤岗、塘厦、厚街等8个区域，成交套数在10-40套的有长安、黄江、虎门、东城、石碣、石龙、大朗、沙田、清溪、望牛墩等11个镇区，成交套数在10套以下的有樟木头、莞城、横沥、石排、高埗、东坑等13个镇区。其中排在前列的区域有寮步628套、南城111套和万江110套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、大岭山、厚街、长安、莞城、黄江、虎门7个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有南城、东城、塘厦、凤岗4个区域，成交均价在6000-8000元/㎡的万江、樟木头、清溪、石龙等6个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有大朗、茶山、东坑、高埗、中堂等15个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(所有项目)：

　　本周写字楼成交情况(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：中信·森林湖

　　本周主题：9栋周六开盘

　　下周预告：无

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处

　　主推户型：145—175㎡

　　中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。本周末举行名医进社区和东方华尔街暑期夏令营活动。

　　★个案名称：东魅.蓝山郡

　　本周主题：样板房开放

　　下周预告：无

　　地段： 凤岗镇东深二路与玉泉路交汇处

　　主力户型：75-102㎡楼栋

　　东魅蓝山郡地处凤岗行政中心区，凤岗、龙岗、平湖三城中心重要地带，凤岗重要交通干道东深二路旁。中心区内公共配套齐全，五分钟生活圈内有凤岗政府、学校、酒店、医院、金融机构，还有沃尔玛、铜锣湾百货等大型商场，生活相当便利。 蓝山郡总占地约3.5万平方米，总建面约8.5万平方米，容积率低至1.8，绿化率高达35%，项目共分两期开发。目前开发项目一期约1.8万平方米，由四栋九层高的洋房组成，一梯四户，75-102平方米的二房和三房，户型方正实用，南北通透，其中拥有3500平方米商业配套。本周六样板房开放。

　　★个案名称：富盈﹒御荷

　　本周主题：洋房组团新品发布会暨样板房同步开放

　　下周预告：暂无

　　地段：桥头镇桥光大道与中心路交汇处

　　主力户型： 97-130㎡洋房

　　富盈·御荷占据城市中心绝版升值地段，周边购物方便，出行便捷，地理位置非常优越。富盈•御荷占地面积10万平方米，总建筑面积23万平方米，整体规划打造成荷花神韵与国际化理念完美结合的尊贵府邸，是桥头独一无二的“荷文化人文居住社区”。本周日洋房组团新品发布会暨样板房同步开放。

　　★个案名称：中信.御园

　　本周主题：美国哥伦比亚博士张永辉《留学与梦想》讲座

　　下周预告：无

　　地段： 东城区黄旗山北麓迎宾路3号

　　主力户型：670-900㎡南中国顶尖富豪独栋别墅

　　中信御园坐落在迎宾路上、黄旗山下、背靠市政公园、距离东城区政府不足1公里的东莞传统富人区，位于东莞市迎宾路及东邻石井路交汇处。总占地约14万㎡，总建筑面积约 11.9万㎡，建筑容积率0.57, 建筑密度23.25%，绿化率约45.12%。共155套独栋别墅，户型面积约670㎡～900㎡。项目依山而建，人临水而居，南加州西班牙风格建筑，三大景观轴线顶级园林，营造座山而居的自然景观氛围，形成了优美的生活空间。本周日邀请顶级留学规划师美国哥伦比亚大学博士张永辉教授到项目现场带来《留学与梦想》讲座。

　　★个案名称：万科紫台

　　本周主题：“黄金璀璨 醉美紫台”的法国红酒品鉴和黄金展

　　下周预告：无

　　地段： 虎门镇连升中路88号

　　主推户型：140和190㎡和230㎡的毛坯玖禧单位

　　万科紫台位于珠三角枢纽城市虎门镇中心，西临主干道连升路，南临金宁路，北面为规划支路，东面的规划次干道，总占地面积60570.2㎡;，容积率2.5，总建筑面积150000㎡;，共有28栋，规划1000余户。周边配套齐全，拥有龙泉国际大酒店、虎门地标商业广场等虎门顶级级商务配套;自然环境优美，靠近蛇山和虎门公园等城市中心不可再生生态景观;交通便利，距离虎门汽车客运站5分钟车程，广深高速入口15分钟车程，距规划建设中的穗莞深城际轻轨商贸城站点约10分钟车程，半小时即可通达广深莞主城区和宝安机场，真正实现珠三角半小时生活圈。本周举行“黄金璀璨 醉美紫台”的法国红酒品鉴和黄金展。

　　★个案名称：丰泰观山碧水

　　本周主题：业主答谢会

　　下周预告：无

　　地段：厚街横岗湖畔

　　主力户型：140-160㎡洋房，280-380㎡别墅

　　丰泰观山碧水二期坐落于大岭山附近，位于东莞市南部，珠江口的东北部，正处于珠江三角洲开发区的中心地带。北邻厚街，与莞城相对，南接虎门、长安，与深圳相望。目前在推140-160㎡洋房和280-380㎡别墅，本周举业主答谢会。

　　★个案名称：虎门国际公馆

　　本周主题： 哈根达斯的冰激凌品鉴活动

　　下周预告：无

　　地段：虎门镇白沙

　　主力户型：811㎡独栋和437-605㎡双拼别墅

　　虎门国际公馆，是由黄河集团开发的项目，占地面积350000平米。项目拥有虎门第一私家群山，第一私家内湖，第一亿元园林，第一山水公馆，第一五星级私家酒店，绝无仅有的山水排场，唯有虎门国际公馆，敢定义的国际公馆豪门生活。与生俱来的视界高度，山水连城万众景仰，纵揽12000亩三座私家原山，壮阔恢宏，私藏10000平米私家大湖，全城瞩目。本周举行哈根达斯的冰激凌品鉴活动。

　　★个案名称：滨江公馆

　　本周主题：DIY小暖场

　　下周预告：无

　　地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

　　主推户型：98-148㎡4房

　　滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。目前滨江公馆开盘在即，本周现场有DIY小暖场活动。

　　★个案名称：香市1号

　　本周主题：切西瓜、披萨DIY

　　下周预告：无

　　地段：寮步香市路与富源路交汇处

　　寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。本周才艺大赛报名，本周现场有切西瓜、披萨DIY活动。

　　★个案名称：皇庭壹號公馆

　　本周主题：品鉴美酒论财富人生

　　下周预告：无

　　地段：石龙沙河大桥北

　　主力户型：双拼别墅

　　皇庭壹号公馆总占地面积约342514㎡，分二期开发。目前推出的为项目一期，一期占地面积约171056㎡，建筑面积约95875㎡，容积率约0.56，共包括313套精工别墅，是莞北地区唯一的大型纯别墅社区。庆祝奥运，本周举行品鉴美酒论财富人生活动。