东莞中原：由8月2日地产股下降引发的楼市预警

　　8月2日市场传言北京将试点取消预售制度，且当晚将正式出台相关政策。消息一出，A股房地产板块集体下降，万保招金龙头房企个股跌幅更是超过5%。其中，苏宁环球跌停，首开股份跌9.83%，招商地产跌9.80%，保利地产跌9.17%，重庆实业下跌7.86%，万科A也下跌6.75%。而更早之前的7月，自7月10日以来，地产股早已处于下探态势。从地产指数走势来看，7月中旬伊始，自今年1月份以来，已经连涨7个月的地产指数停止涨势，掉头下行。目前地产指数仍处跌势，至8月13日报收3029.13，比上一个交易日下跌2.34%。

　　8月2日地产股下降，引发市场对房地产的深思。表面来看，源自当天一则后被证伪的消息：取消商品房预售制度。然而，更深层次的担忧，则是源于房地产调控加码的风险。市场为何担忧房地产调控加码呢?中原观点认为，以下七个方面的原因，导致市场对房地产调控加码忧心忡忡：第一，6月份以来，全国重点城市房价止跌回升，且连涨两个月;第二，在一手房价格上涨的同时，二手房价格亦同时回升;第三，近两个月全国重点城市土地市场大幅回暖，高价地频出;第四，在上海等一些一线城市，炒房客卷土重来;第五，中央高层在不同场合一再发言表调控决心;第六，人民日报、新华社先后多次强调房地产调控不可动摇;第七，7月下旬，国务院派出专项督查组督查房地产市场调控政策措施落实情况，一时间新一轮调控出台的传言山雨欲来。

　　中原观点认为，8月很可能成为新政出台的重要窗口。8月的市场变化不仅会影响“金九银十”的状况，甚至决定着后半年的房地产走向。若8月没有相关政策出台，按照惯例，“金九银十”可能会出现房价上涨难以抑制的情况。从经济数据来看，7月份，规模以上工业增加值同比实际增长9.2%，低于市场平均预期;社会消费品零售总额同比名义增长13.1%，增速继续放缓。此外，7月份出口同比增长1%，创六个月来最低。而7月份CPI涨幅则降至1.8%，为货币政策进一步宽松创造了条件。在国民经济增速放缓的情况下，最近几个月，继续降准、降息的可能性非常大。如果房地产政策不从严从紧，调控效果存在明显降低的可能性。因此，8月份是本轮调控最关键的一个月。

　　从国务院专项督查组督查的情况来看，从那份《16省市楼市督查结论一览表》中可以看出，督查组对16个省市的调控都给予了肯定，认为各地调控措施基本落实到位，房价整体可控，投资投机性需求严格被遏制。但需要指出的是，这份督查结论仅是业内人士通过公开资料整理而来的“民间版本”。据了解，国务院督查组尚未正式发布官方结论。回顾今年以来中央政府的房地产调控举措，从严调控思路是一贯到底的，每到关键节点，中央政府总要明确楼市调控毫不动摇的决心。中央政府在看到调控成效的同时，更注意到了楼市回暖的现状，因此继续从严调控仍是今后楼市调控基调。国务院督查组此行是在楼市回暖之际的应时之举，其本身就意味着“从严调控”。当前，房价反弹的预期已经形成，经验表明，光靠政府表态和督查，效果不能奢望。如果调控没有新举措，下半年抑制房价反弹的难度很大。因此，如果房价反弹态势明朗，中央政府肯定会果断出手。

　　中央政府调控房地产的基本思路是：支持刚性自住需求，打击投资投机需求。在稳增长的背景下，楼市调控加码空间并不大，能够动用的新政可能有：完善房地产限购政策，扩大限买范围，延长政策执行时间，跨城市联网实施限购也存在可能性;推进40个城市个人住房信息联网工作，尤其是扩大个人住房信息联网的城市;扩大房产税试点征收城市的范围;收紧房地产信贷阀门，紧缩开发商资金链;在增加土地供应的同时，继续加大对闲置土地的清理，进而挤压存量入市;税收方面，加快房地产税征收试点;以及约谈、问责等等。

　　从目前市场形势来看，7月下旬以来，不少一、二线重点城市楼市成交开始下滑。与此同时，此前火热的东莞楼市亦出现了降温的迹象，主要表现在以下几个方面：第一，楼盘来访量开始下降;第二，来访客户当中，出手的客户渐渐减少，而观望的则开始增多;第三，来访客户对项目举办的活动兴趣不高，参与活动的积极性降低;第四，与此相对应的是，从7月下旬开始，东莞楼市成交量开始下滑。尽管从签约数据来看，目前东莞楼市成交仍然相当红火，但是剔除寮步香市1号人才安置房的签约，近两周东莞楼市成交则呈现出跌势。

　　当然，就此来推论东莞楼市已经处于下行，则未免为时尚早，也有失偏颇。中原观点认为，目前东莞楼市成交的下滑，更多是自然因素。第一，作为典型的刚需市场，经过5-7月份的热闹成交后，东莞楼市需求已经得到较大程度释放，新一轮需求有待累积，因此7月下旬过后楼市成交自然回落。第二，近期东莞楼市并没有较大的营销节点，开发商转入蓄客认筹阶段，集中精力备战金九银十，推盘力度有所减弱，也在一定程度导致楼市成交下降。第三，由于8月开始东莞实施公积金新政，因此不少刚需客户提前入市，在一定程度上透支了部分需求，这也是导致近期楼市成交下滑的一个重要原因。第四，7月下旬国务院派出督察组到全国重点城市督察房地产调控，政策面趋紧，从而导致部分客户产生观望心理。第五，由于5月份以来东莞楼市大幅回暖，成交热闹，一些楼盘逐渐收回此前的优惠折扣，部分项目甚至上调价格，也在一定程度上加剧了客户的观望，抑制成交。

　　尽管如此，对于目前市场形势，开发商亦应该有所警惕。一方面，下半年东莞楼市供应量巨大，竞争相当激烈，走货压力较大。这主要是因为东莞今年不少新项目的推盘计划都集中在下半年，而且受到工期等因素影响，一些原本计划在上半年入市的项目也延迟到下半年。另一方面，则源于新一轮调控政策出台的风险。新的调控政策若然出台，必然带来新一轮的观望，楼市成交不可避免再次受到波及。当前楼市还处在筑底回升阶段，市场到处一片莺歌燕舞，鲜有开发商意识到潜在的风险。但对于开发商而言，在风险到来之前，先知先觉、未雨绸缪就显得尤为重要。因此，东莞中原研究部对开发商作如下建议：第一，增强忧患意识，先知先觉抢跑市场;第二，加快项目工程进度，全力备战金九银十;第三，借鉴万科、中信、卓越等标杆房企高周转的销售策略，快速出货，现金为王。