临深片区集中推货 楼市结构性因素影响量升价跌

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周(8月6日至8月12日)商品房成交面积14.35万㎡，环比上升33.86%，同比上涨26.77%;成交套数1585套，环比上升27.41%，同比上升45.55%;成交金额11.03亿元。本周住宅成交面积13.85万㎡，环比上涨40.25%，同比上升26.15%;成交套数1451套，环比上升55.02%，同比上升44.38%;成交金额10.28亿元。本周非住宅成交套数134套，成交面积5020㎡，金额7499万元，成交均价14938元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为7426元/㎡，环比下降12.69%;同比下降11.77%。其中普通洋房成交均价为6075元/㎡，高端洋房为9350元/㎡，豪宅洋房为11792元/㎡，别墅为18946元/㎡，公寓为8227元/㎡。

　　在本周有成交的143个楼盘当中均价环比上涨的楼盘有64个，环比下降的有54个。本周几个低端项目成交热闹，远低于平均线的成交均价造成整体住宅成交均价结构性下降，如本周销冠成交585套的香市一号均价4300元/㎡;销量季军成交52套的卓越·蔚蓝城邦均价5900元/㎡，排行第二的北大资源·御湾成交71套，均价8100元/㎡，环比也有下降4.57%。

　　本周新增供应猛增，临深片区品牌楼盘集中推货。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有7个项目新增供应11.03万㎡，合计1276套，相比上周834套，涨幅明显，主要是金众金域半山集中供应459套，中惠·香樟绿洲供应207套，助推本周供应量走高。保利红珊瑚、长安万达广场也各有一百多套的洋房入市。东莞一线经济发达镇区仍旧是地产开发的热点和主流区域，而随着二线镇区的配套和规划完善，尤其临深地区进入新一轮快速的开发热潮，新房林立，楼盘竞争越发激烈，可以预见的是在“金九银十”临深片区将成为硝烟弥漫的战场。提前8月份推货，可以有效避开来自东莞自身及深圳片区的内外夹攻。

　　8月是东莞楼市传统淡季，按理说，8月份将是楼市放暑假的时期，但是临近“金九银十”，或许是预见到9、10月份东莞各板块数十楼盘的激烈鏖战，不少楼盘将推房期提前到8月份，想要提前“挖一瓢子”。还有一些楼盘持续热销，在7月淡季试水探市，取得不错的战绩，有良好的客户储备及市场关注度，为了延续市场热度，紧抓政策利好，选择有条不紊按部就班地推盘，如金众金域半山、保利红珊瑚等品牌楼盘。

　　2011年8月住宅新增供应3057套，供应面积33.64万㎡。而今年8月份目前两周新增供应套数已达2110套，供应面积18.36万㎡，今年8月份东莞楼市的新增供应量，或将超出许多人的预期，成为新房井喷期，也成为楼市“金九银十”能否如期到来的试金石。

　　本周住宅成交大幅上升呈假性回暖，均价结构性下跌。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1451套，环比上周上升40.25%。从成交绝对值来看，本周住宅日均成交207套，成交量大幅上升，受以下几个因素影响：其一，个盘成交热闹，如香市1号签约585套，市场占有率高达40.04%，住宅单盘集中度走强。其二，目前东莞楼市成交还保持一定的热度，楼市需求还切实存在。不少品牌开发商如万科、中信、恒大、卓越等执行高周转销售策略，以快速走货快速回笼资金作为目标，项目定价随行就市，尽可能给到客户较大的折扣，也吸引一定成交。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为7426元/㎡，环比上周下降12.69%。本周住宅成交以普通洋房成交为主，此类产品成交1278套，占比重87.47%，均价为6075元/㎡。相对于上周，本周住宅均价降幅明显，主要是受集中签约585套均价才4353元/㎡的人才公寓香市1号整体拉低了均价。本周公寓签约量为63套，环比上周80套减少了21.25%。而别墅成交以海逸豪庭、龙湖居、万科朗润园、等项目为热销。