东莞楼市五一后是暖是冷？ 价格缓涨上行压力大

五一后的楼市冷暖难测。记者庄小龙 摄

东莞房管局官方网站数据显示，上周（5月4日~10日），东莞市网上签约商品房共成交1683套，销售面积为17.2万平方米，成为今年以来的最高峰。业内人士认为，由于网上签约数据大约滞后一周的原因，该组数据正是反映了今年五一期间楼市的成交情况，由此可见，今年五一的成交热度超过前两年，成为近3年来的最高。有人借此认为东莞楼市开始进入复苏阶段。不过也有业内人士质疑这种看法，认为五一期间东莞楼市旺丁不旺才，成交远没有想象中的好，称楼市回暖还言之过早。

暖：市场已进入复苏阶段

成交量高：五一成交量是近3年最高

由于商品房成交后签约有一周的滞后性，故5月1日~3日五一假期真实成交数据多数会在5月4日~10日完成签约。合富辉煌东莞市场研究部认为，从近3年来看，今年五一成交热度超过前两年，达近3年来最高。

投资客增：中长线投资客陆续进场

此外，有业内人士认为，东莞楼市中长线投资资金陆续进场，累积的投资需求正在逐步释放，今年４月以来别墅、商铺等迎合投资需求产品大量上市及成交量的上升，一定程度上也使得部分投资客放弃观望态度，加快进场。

东莞中原地产市场研究部车德锐认为，从4月份东莞的别墅市场、小户型公寓市场的成交情况来看，累积的投资需求开始逐步释放，中长线投资资金陆续进场。

车德锐表示，从市场调整的过程来看，投资需求是最后释放的，当中长线投资资金进场的时候，就是市场真正站稳的时候，也就是意味着市场调整逐步进入复苏阶段。

冷：楼市还没有走出低谷

人气降了：五一过后人气剧降

在记者采访中发现，与数据结论相反的是，许多开发商反映“五一”成交率并不高，“甚至没有今年三月份好”。而五一过后，人气更是明显淡了许多。

“五一3天人气不错，但是五一过后几天，市场就淡了下来。”东莞正太联合地产总经理黄海涛认为，从他所了解到的情况来看，五一的成交并没有那么好，目前所看到的网上签约数据很多都是四月底的成交体现出来的，并不能反映五一期间的真实情况，而从楼盘现场情况来看，“五一”三天假期过后，东莞楼市人气又下降了很多。

黄海涛表示，近期的房地产是否是小阳春，他持怀疑态度，目前东莞的经济并没有得到回暖，购买力没有增加，“楼市还没有走出低谷，尤其是东莞房地产的购买力并没有提升。”

价格缓涨：价格上行压力大

从可售存量加权均价走势来看，3月的普通住宅可售存量加权均价触底回升，进入4月，升势依旧，但增速明显放缓，4月份普通住宅可售存量加权均价为5348元/平方米，环比仅有1.1%的升幅。

而今年4月作为传统销售旺季，全市商品房成交量却略有下降，主要原因是开发商借反弹行情普遍上调价格，同时经历前期的消化，存量供应产品户型趋大也导致需求有所平抑，而4月新开盘的项目定价和销售情况结合来看，可以发现这些新开盘项目定价普遍低于市场预期，从而导致销售情况比较理想，走货速度过快为主，在定价上比较谨慎和保守的态度，以求尽快回笼资金。

业内人士认为，随着市场存量的进一步消化，产品结构失衡愈发明显，户型越卖越大，总价越卖越高，最终导致购买力难以支撑，价格上行压力越来越大，消化速度开始放缓，市场成交量将从高位放量回落并进一步萎缩，等待新项目上市去填补产品失衡所带来的市场空白。

业内观点：未来几月考验楼市

由于今年五一假期只有3天，不少开发商都把楼盘推广活动提前到4月中下旬进行，出现了五一消费前置的现象，个别楼盘甚至在五一前出现日销售七成的现象。这除了与五一长假变短有关，更重要的是很多楼盘为了尽快出货，都提前推出营销计划。

一位不愿透露姓名的业内人士称，如果以5月为起点，未来一段时间东莞的楼市可能会出现三种状态：

第一种是呈持续上升的延长线，整个市场回到相对活跃的2006年的水平，但这种可能性不大；第二种是呈波动上升的虚线，即由于受到经济、购房能力等不确定因素的影响，在经历3、4月的集中放量后出现时涨时跌；第三种是呈转折线，即在新一轮购买力还没有形成的情况下，暂时出现断层。

事实上，从去年10月以来的、特别是今年年初4个月的集中消化，目前来看，很多新楼盘将在下半年入市，而购房者的刚性需求购买力已经减弱，而其潜在需求还没有被激发出来，因此接下来的几个月才是真正检验东莞楼市的时候。