东莞城区商铺大片空置 区域商业定位同质化严重

前几年，随着城市发展的升级以及住宅市场的极度升温，东莞的商业地产项目取得了快速的发展，并在发展过程中形成了东城、南城、万江商业区共同发展的“三足鼎立”之势，但是与广州、深圳相比，东莞的商业地产总那么尴尬，始终未能“大红大紫”，而去年国际金融海啸的来袭，更让商业地产雪上加霜。

随着住宅市场成交量的回升，东莞的商业地产能否从中受益？东莞各商圈目前拥有哪些优势，以及存在的发展瓶颈是什么？针对上述问题，《信息时报》特策划东莞商业地系列报道，将从商铺、单个商圈、写字楼等几方面进行调查采访，探寻商业地产难以良性发展的原因，全面剖析目前东莞市众多的商业地产商机，以及将来的发展前景，正确引导消费者投资、租赁。本期将推出系列报道一，重点关注城区商铺大量空置的问题。

大片商铺黑灯瞎火，宛若一个巨大的地下防空洞。这种现象，在东莞来说并不少见。在第一国际、华南摩尔、莞城香港街等，都是以商铺为主打的商圈、商业街，然而如今却是大片空置着。业内人士认为，近几年商业地产成井喷态势发展，供应已然过量。再加上一些地段商铺还存在同质化经营、交通配套不足等原因，导致空置现象严重。

业内人士建议，目前商业地产规模过大，政府方面应该有所把控。在招商方面也应该注意定位，尽量差异化发展。

现状：商业地产没有期望中活跃

追溯起来，商业地产的大力发展是在2002～2004年间，期间不少大型商场开始兴建。经过数年的发展，东莞的商业地产大概可以划分为几个商圈：一是较为成熟的莞城文化广场商圈、二是东城的世博广场商圈、三是以华南MALL为中心的万江商圈、四是以第一国际为中心的城市中心区商圈、五是目前新兴的鸿福商圈。

然而，虽然东莞经济近年来飞跃发展，但商业地产在东莞的发展并不像人们之前所期望的那样活跃。文化广场、世博商圈的人气还较为旺盛，但以商铺为主打的第一国际、华南摩尔、莞城香港街等则基本是惨淡经营。

记者近日在第一国际看到，一楼的大片商铺人去楼空，由于无人经营，灯光也显得非常吝啬，走在里面，暗沉沉的人影也不多见。华南MALL一楼的商铺绝大多数也是处于关门状态。“这里简直就像一个庞大的地下防空洞。”市民张先生对记者说。

案例：香港街减租一半租不出

香港街曾是莞城的商业中心之一，记者近日走访发现，目前约四成的商铺处于空置状态。业主黄先生告诉记者，由于空置率居高不下，租金已经由高峰时的120元/平方米，减少到60～70元/平方米。虽然降租近半，但仍未能顺利出租。香港街营销中心项目总监黄润强表示，针对招租难的现状，将改变目前的市场定位，年内准备把香港街打造成专业批发零售市场。

探因：市区消费尚难支撑大量商用物业

“其实很早之前协会就对商业地产做过研究，商业地产和零售业是息息相关的，零售业又和人流量相关。东莞的零售业、大商场可以说满地开花，但按市区目前的消费量来看，根本不足以支撑起这些商业项目。”东莞市房地产业协会副秘书长张自立说。

东莞的商业设施比例过高，跟开发商的逐利本性也不无关系。“开发商不会考虑社区有多少人，能否支撑起这些商业项目。而是考虑商业地产单价更高，比住宅更容易盈利，因此尽可能多的设置商业配置。”中原地产研究部经理车德锐分析说，目前每个楼盘都有10％的比重是自身的商业配套。

事实上，正是由于商业网点如雨后春笋般涌现，2006年，东莞市出台了《东莞市2005～2015年城市商业网点规划》。但业内人士认为，近两三年内规划所起的影响甚微，“这一规划限制的是今后批建的项目，而之前东莞的商业项目已经建设得太多。”这位人士分析称，这些项目没有退路可走，只有经历市场的残酷历练，继而淘汰一批、成熟一批。