东莞楼市需求结构生变 改善型买家频出手大户型

自2月以来，东莞楼市的成交量一路攀升，据东莞市房产管理局公众信息网数据显示，上月的成交量更创下了21个月以来最好成绩。在成交量持续回升的刺激下，楼市需求结构生变，潜力巨大的改善型需求开始释放。据统计，120～160平方米的产品成交量在上月明显上升，占总成交量的11.8%，以改善型产品为主的项目在5月的第一周依旧延续了抢眼的表现，甚至有个别项目在五一假期的成交就达到了100套。

大户型产品关注者增多

在2月的自主型需求得到充分释放后，东莞楼市的需求结构悄然改变，潜力巨大的改善型需求开始释放。“4月下旬以来，大户型产品比以前卖得好很多，专门来买三居室、四居室的客户比以前明显增加”，百悦尚城现场置业顾问苏小姐告诉记者，该项目的在五一当期加推的“揽胜”组团受到了市场的关注，记者在其售楼处现场观察发现，该组团的158平方米的四房单位最受青睐，在50分钟内，共有7批客户咨询、参观了该户型的样板房。

记者同时调查发现，近期东方华府、东骏豪苑、荷塘月色、天骄峰景、金域中央等以大户型产品为主的项目也取得了不错的销售成绩。其中，东骏豪苑为配合五一档期而加推的120～140平方米单位，在假期的三天内销售了100套。而将于6月才上市的江南第一城二期美墅产品同样受到了消费者的追捧，据宏远地产营销策划部副经理朱马飞透露，该项目二期美墅产品计划推出120套，目前已经认筹近110套。

120～160平米产品成交量明显上升

除了售楼处现场人气旺盛之外，市场监测数据也反映了改善型需求逐渐释放的走势。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，在最近三个月城区的普通住宅成交中，80～120平方米的户型成交比重逐月走低，而120平方米以上的户型成交比重逐月上升，尤其是160平方米以上的户型成交比重上升明显，4月份120～160平方米的产品成交量上升明显，占总成交量的11.8%。

对此，东莞中原地产研究部经理车德锐认为，经过前期的消化中小户型的首次置业需求释放有所放缓，而120平方米以上的户型成交比重逐月上升，表明现阶段改善型置业需求占主导，并且需求持续释放。

与此同时，开发商为迎合改善性自住需求，亦同步加大大户型产品的供应。据不完全统计，目前市区共有46个楼盘在售，其中以135～180平方米的户型为最多，别墅供应也较之前增大，其中3月城区别墅销售面积占城区住宅比重仅2.7%，而4月份别墅销售面积比重达11.1%。

“经过前段时间自住型需求的成交放量，目前东莞的两房及90平方米产品存量并不多了。”朱马飞表示，加上近期楼市成交回升，不少消费者的重拾购房信心，此时开发商加大大户型产品的供应迎合市场。“如江南第一城一期美墅产品均价不到5000元/平方米，这种具有诱惑性的价格会对改善型需求形成一种刺激。东骏豪苑现场置业顾问黄琼也表示，目前东骏豪苑主推的四期三房和四房单位走货迅速。她举例道，东骏豪苑四期三房单位的面积都在140平方米左右，而市场上三房单位的面积一般只有90～100平方米，户型设计相对紧凑，或主人房不带卫生间，对于改善型购房者来说，这显然并不是理想的选择。

改善型买家看重社区综合品质

采访中记者发现，对140平方米左右或以上的改善性需求者，大多属城市“夹心阶层”的一部分，该群体收入高于普通白领，其中不乏企业中高管、小企业主等，楼市平均价格下调，直接刺激了这部分人群的购买欲望，除价格之外，产品的价值和品质也起到了关键性作用。

购房者张先生告诉记者，他之所以选择了金域中央，房子的户型设计、园林的设计、小区内完善的生活配套设施是他最看重的。“我现在住在东泰花园，虽然现在已经不怎么样了，但7年前买该房子的时候，东泰花园这个小区也算是不错的，其实买房除了看价格，产品的综合品质是非常重要的，而一套房子最值钱的地方也是产品的品质”，张先生说。

“除了价格之外，产品的价值，特别是社区的综合品质是改善性需求十分看重的方面。”据朱马飞介绍，目前热销的改善性大户型也主要是一些社区环境好，区域发展前景好的楼盘。他认为，面对市场调整，开发商胜出主要就要靠产品品质，改善性居住消费或投资，需要满足更多条件，如地段和环境更好、户型和面积有很大提升、园林景观更加细致、物业配套更加完善等。