东莞城区商铺大片空置 区域商业定位同质化严重

区域商业定位同质化严重

此外，商铺过于集中，每个区域商业定位又基本差不多，同质化严重。车德锐认为，国内的一线品牌不愿意来东莞这样的二线城市，更别说国际品牌，目前也只有国内二三线的品牌愿意进驻。“人家品牌也是要评估你的消费力状况的，现在招商困难，有商家进驻就已经很开心，很多当初的规划不得不放弃，造成现在定位不明确的局面。”

张自立认为，去年的金融危机也导致东莞人口有所流失，而这直接造成对零售业的冲击。东莞这个地级市以集团镇为主，每个镇区有自己的商业中心，市区的凝聚力不够其它城市表现强，前几年市区的房价还不如镇区。

此外，在消费习惯上，高端人群习惯到香港、深圳消费，低端人群的消费力在工厂周边的小超市已经消化掉，怎么去支撑这么多的商业项目？

展望：交通配套应跟上 定位要差异化

“其实，交通配置也很重要，从第一国际和莞城文化广场的对比就可以看出来。”张自立称，文化广场有很多公车直达，甚至直达各个镇区，镇区市民在周末就可以过来消费，人气一直不错。而第一国际的公交车就那么几趟，也没有和镇区相连。

车德锐也认为，第一国际的确供应量太大，在交通配套上也有硬伤。如果能建成地下通道，把一路之隔的怡丰都市的消费力吸引过来，情况应该可以改善。对另两个经营不善的区域，车德锐指出，华南MALL宣称针对的是大华南区域，其实也就只能针对万江，最多辐射南城、莞城，这样的定位是有问题的。而市政府广场周边的商铺应该走高端路线，目前虽然已有少量高端品牌进驻，但还不够规模，推广力度也不是很强。

不少业内人士都认为，目前商业地产规模过大，政府方面应该有所把控，看商业的比重与购买力能否匹配，在定位时也应尽量差异化。“两三年之后，随着东莞轻轨的发展、房地产业的日渐成熟，以及一轮淘汰之后，总会有商圈能坚持下来，到时应该能进行良性发展。”车德锐说。

商户声音：降租也不足以维持生意

“去年租金最高的时候是120～130元/平方米，现在降到70多元了，但是生意还是很难做。”在莞城香港街做桶装水生意的商户朱先生叫苦不已。他说，这大半年来业主给他降了三次租金，“现在形势确实不好，业主也担心走失租客，空置着也是浪费。”

东城怡丰都市的商户陈小姐开了一家服装店，才开了三四个月，由于连续亏本，现在打算转让铺位。“现在逛街的人都少了差不多三分之一，真可以用门可罗雀来形容了。”