“金九”迎开门红 住宅单周成交量创年内第二高位

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　东莞调住房价格标准 一类区域上调幅度超三成

　　8月31日，东莞市住建局、东莞市财政局和东莞地税局等部门正式公布普通住房价格标准调整通知。新标准将从9月1日起开始执行，有效期为一年。另此次调整，主要是对价格标准进行调整，原普通住房标准中的关于容积率和建筑面积的两个条件不变。

　　《通知》显示，莞城、东城、南城、虎门、长安和松山湖等10镇、街、园区被纳入一类区域，其普通住宅标准调整为8000元/平方米(原6000元/平方米);万江、厚街、寮步等二类区域的标准调整为6000元/平方米(原5300元/平方米);石排、桥头等三类区域的标准则维持不变，仍为4500元/平方米。

　　松山湖两逾五万平房产项目 5000万起招“婆家”

　　8月28日从东莞市产权交易中心获悉，从8月24日至9月20日，东莞市松山湖房地产有限公司将其拥有的松湖帝景花园和中科花园项目，进行整体招商合作共同开发，挂牌底价人民币5000万元。具有三级及以上资质，注册资本为1000万元及以上的房企方可报名，不接受联合体报名。

　　据悉，松湖帝景花园项目位于松山湖北部工业城北四路东侧，地块西侧为北四路。项目地块性质为商住用地，用地面积为30043.97平方米，容积率≤3.9，绿化率≥30%，建筑密度≤30%。建筑物最大高度90米。中科花园项目位于松山湖北部工业城北四路东侧，与松湖帝景花园隔路相邻。项目地块性质为商住用地，用地面积为：23764.76平方米，容积率≤3.6，绿地率≥30%，建筑密度≤40%，建筑物最大高度90米。

　　60多个项目逾800亿投资将集中签约东莞

　　8月27日省“快转型升级，建设幸福广东”检查组第二小组到我市检查工作，听取我市关于贯彻落实中央和省重大决策部署及开展监督检查工作情况的汇报。记者从会上获悉，东莞正以转型升级为重点，全力推进“三重”建设，拟在下月初举办大型签约仪式，将有60多项重大项目签约，总投资800多亿元。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：万科4.07亿夺下虎门新高价地 宏远地产寮步再落一子

　　上周共有3宗在商住土地竞拍落下完美帷幕，分别为虎门镇博涌村、石龙镇西湖村莞龙路北侧、寮步镇石步村，地块位置都比较优越及稀缺，其中虎门地块被万科以约4.07亿竞得，溢价率达68.2%，楼面地价约5854元/㎡，比2010年紫台项目5217元/㎡高出637元/㎡，创下虎门新高价地。万科经过成功开发紫台项目后时隔2年再战虎门。

　　石龙地块被广州云和投资顾问有限公司和集誉有限公司联合以6.57亿竞拍，折合楼面地价约3252元/㎡，溢价率达73%，地块北面隔着江南中路望东江支流，地块位置优越，临近海伦堡集团2011年8月拿的地块位置，而当时成交的楼面地价约1612元/㎡。

　　寮步石步村去年流拍地块经过66轮的激烈厮杀后，最终以1.55亿元，被广东宏远集团房地产开发有限公司收入囊中，折合楼面地价1394元/㎡，溢价率72.2%。寮步依托城区房地产市场迅速发展，激发了房企拿地信心。特别随着寮步西北7个自然村划入中心城区的利好规划，本次石步村地块引来了众开发商的激烈角逐。

　　2、本周待拍土地信息：东城10年限商服地待拍 寮步地块改用途降价再拍

　　本周将有2宗商服用地在国土交易网进行竞拍，其中编号为2012WG037地块位于东城区樟村社区，出让面积约4.1万㎡，容积率上限1.6，起始价为3936万。此地块由于出让期仅为10年故其起始楼面地价仅600元/㎡，创下今年东莞最低起始楼面地价。而另外一块编号为2012WG038的地块位于寮步镇坑口村，出让面积约1万㎡，容积率上限为3.77，起始楼面地价1455元/㎡。该地块去年以住宿餐饮(酒店)用途入市而惨遭流拍，此次自降1070万元再改用途为商服用地重新入市，上周寮步地块受热捧、加上土地市场大热，该地块有望顺利成交。

　　3、上周土地出让公告信息 ：东坑小宗商住地出让 茶山大宗商服地招拍

　　上周再有2宗土地公布出让信息，分别位于东坑镇丁屋村和茶山镇横江村。因编号为2012WG039的商住地块延迟至10月11日成交，故编号为2012WG043的商住地块成为东坑今年以来首度出让的首宗房地产开发用地。该地块面积仅2827㎡，容积率在1.0-4.0之间，起拍价为962万元，起拍楼面地价850.7元/㎡。虽然目前东坑镇房地产正处于“缺货”状态，仅有皇家公馆一个项目在售，但该地块体量较小且地块背面有一组1万伏高压电线穿过，或对该地块出让结果有所影响。编号为2012WG044，位于茶山镇横江村的商服地块，出让面积约4.82万㎡，容积率在1与2之间，起始价为11920万元，起始楼面地价为853元/㎡。此地块是茶山今年首宗房地产开发用地，且该区域房地产还处于起步阶段。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：住宅新增供应有所回落 商铺大幅度上涨新增13.66万㎡

　　新增供应在经过前几周的“井喷”后，供应量有所回落。上周共有7个项目有新增供应，住宅新增810套，合计建筑面积约8.79万㎡，环比下滑近一半。其中，南城恒大御湖再接再厉，新增68套81㎡和136套92㎡的刚需两房产品，参考均价为7860元/㎡。黄江的花样年江山三期产品—江山阁新推，162套92-156㎡两至四房产品，参考均价为6800元/㎡。上东国际三期产品—合正上东公园1873也在“金九”来临之即新推90-159㎡三房至五房户型，参考均价8200元/㎡。上周唯一的纯新盘新开是中堂的富盈公馆，推出72套131㎡四房低层洋房和22套243-290㎡的联排别墅。非住宅方面，新增266套商铺，合计建筑面积约13.66万㎡，得益于万达广场和富盈公馆的新推。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：九月迎来“开门红” 住宅单周成交量创今年第二高

　　踏入九月，东莞楼市持续升温，上周住宅共签约1707套，合计16.80万㎡，日均成交244套，创下今年以来第二高单周成交套数。主要是受恒大御湖、花样年江山和香市1号等楼盘上月底开盘和加推支撑，8月抢跑成为了楼市的主题。另外，受东莞普通住宅调整影响，部分镇区如横沥的普通住宅从二级调为三级，标准降低，而相应的契税就有所增加，由于新标准在9月1号开始执行，所以部分客户在此之前赶搭末班车，31号当天最为明显，成交317套。非住宅成交量有所下滑，成交套数和成交面积环比分别下滑17%和39%。均价因为前一周低端写字楼集中签约拉低均价而出现反弹，上周环比大涨137%。

　　2.2 住宅量价走势：量价齐升 成交量连续两周增长支撑8月创近年新高

　　上周住宅量价齐升，成交面积约16.80万㎡，环比上涨23%，均价8162元/㎡，环比上涨8%。5月以来住宅成交持续高位，近两周连续大幅上涨，让8月创下近年新高，同时也为九月迎来了开门红。同时值得注意的是，今年以来签约均价呈现阶段下滑的趋势，从年初高端盘集中签约太高均价到部分楼盘开始促销，再到现在楼盘降低开盘预期价格，逐个阶段平缓下滑，以价换量可以说在东莞楼市取得良好的效果。

　　2.3 区域住宅成交：恒大助推南城强势领跑 寮步跻身第二

　　受恒大两大楼盘支撑，南城强势领跑东莞各镇区住宅签约排名，其中恒大御湖于上月26号开盘，上周签约254套，高居个盘签约榜首位置。次席位置由今年表现不怎么突出，近来持续发力的寮步摘得，其中香市1号签约111套，仍然是人才公寓产品。花样年江山签约117套，主要系三期新品开盘，助推黄江跻身排名三甲。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：恒大御湖开盘热卖 花样年江山新品受捧

　　2.6、楼盘活动：“金九”开局近20个楼盘活动上演 两大楼盘全新入市

　　“金九”开局近20个楼盘活动上演，有两大楼盘新入市，为南城东骏朗晴居，推出非毛坯修48-53㎡两房酒店公寓;寮步香市1号上个月推出人才公寓基本卖完，商品房产品上周开盘，推出1-5栋87-204㎡单位，参考均价为7200元/㎡。

　　此外，进行加推的楼盘有景湖荣郡推76-145㎡非毛坯组团，丰泰旗山绿洲推10套85-95㎡特惠单位，中熙弥珍道推77-129㎡两房、三房，恒大御湖推71-138㎡湖景单位、中信森林湖兰溪谷推9东172㎡复式和164-202㎡平层单位等。同时蓄客的活动也频频，主要表现在龙光君御旗峰、东城万达广场、君源铂尔曼公馆、鼎峰花漫里、天骄峰景等楼盘。

　　3、新开工工程：临深地区3项目新开工 新项目御山翠峰花园开建

　　据瑞峰市场研究部最新数据监测显示，上周，东莞共有3个项目有开工动作，分别位于塘厦、凤岗和长安临深地区，合计住宅面积约12.98万㎡，环比下滑近三成;非住宅面积13.43万㎡，环比增长近三倍。塘厦万科朗润园洋房项目仅22栋高层洋房在上周开工，合计面积约2.73万㎡。中骏地产在凤岗的首个项目—御山翠峰花园项目也开建，住宅面积约10.25万㎡。长安万科中心7栋商铺开工，建筑面积约6.1万㎡。车库面积约5.45万㎡。

　　总结：

　　1、8月31日东莞普通住宅标准调整通知出台，《通知》显示，莞城、东城、南城、虎门、长安和松山湖等10镇、街、园区被纳入一类区域，其普通住宅标准调整为8000元/平方米(原6000元/平方米);万江、厚街、寮步等二类区域的标准调整为6000元/平方米(原5300元/平方米);石排、桥头等三类区域的标准则维持不变，仍为4500元/平方米。

　　2、楼市升温带动东莞土地市场走出低迷时期，上周东莞土地市场再现多轮竞拍高溢价场景。3宗位于虎门镇博涌村、石龙镇西湖村莞龙路北侧、寮步镇石步村的商住地块，分别溢价73%、68%、72%。

　　3、迎战“金九”，上周共有7大项目有新增供应，相对于前几周的“井喷”，新增供应量有所回落。住宅住宅新增810套，合计建筑面积约8.79万㎡，环比下滑近一半。非住宅新增266套商铺，合计建筑面积约13.66万㎡，得益于万达广场和富盈公馆的商铺新增。

　　4、上周住宅量价齐升，成交面积约16.80万㎡，环比上涨23%，均价8162元/㎡，环比上涨8%。

　　5、“金九”开局近20个楼盘活动上演，有两大楼盘新入市，为南城东骏朗晴居和寮步香市1号商品房产品;而进行加推的楼盘为恒大御湖、中熙弥珍道、景湖荣郡、中信森林湖兰溪谷等。

　　6、上周东莞共有3个项目有开工动作，分别位于塘厦、凤岗和长安临深地区，合计住宅面积约12.98万㎡，环比下滑近三成;非住宅面积13.43万㎡，环比增长近三倍。