8月东莞楼市热闹 刚需持续释放打破传统淡旺季

　　总体而言，2009年以来，东莞楼市处于供应偏紧态势，表现为：部分片区楼市严重“供不应求”;刚需产品严重“供不应求”，如70-120平方米需求长期受到压抑;品牌开发商产品供应不足，或其它亮点产品供应不足等。总而言之，2012年东莞面临的是一个长期受压抑的供求市场，尤其刚需受压较严重。所以，在扶持刚需的政策环境下，以及在产品和价格配合下，在全国楼市回暖大背景下，最终导致东莞经济即使深陷于增速大减缓，东莞楼市成交却逆市保持热销。

　　东莞最终实现了5-8月连续四个月成交量保持在50万平方米之上，高成交量数字背后不得不承认一个事实：东莞楼市总体而言仍然是局部回暖，而非全面回暖。70-120平方米户型持续保持旺销并且目前仍然“供不应求”，而140平方米以上大户型，则普遍销售情况不容乐观。在“高首付”“限购”“限贷”等高压政策环境下，普通大户型需求受到压制。

　　从8月市场反馈来看，市场主流需求较大程度地集中在70-120平方米户型，而从市场整体供应来讲，140平方米大户型仍占不少份额。即市场需求与楼市供应呈现一定的偏差，导致部分楼盘成交呈现明显的两极分化：120平方米以下户型一抢而空，一房难求;140平方米以上户型走货“步履维艰”。8月东莞楼市供需两旺，刚需持续释放打破了传统楼市淡旺季。可以预言的是，如市场相应增加70-120平方米户型供应比重，减少140平方米以上大户型比重，刚需将持续释放，今年将保持旺销局面。

　　“金九银十”已经到来，市场看似大势已定，同时暗藏危机。面对汹涌而来的全国7月房地产数据，上涨城市数量成倍上升，如此猛势不得不令管理层担忧。在“巩固房地产调控成果”大方针下，如果8月全国数据“持续恶化”，9-10月管理层出台房地产打压政策也不是没有可能。但即便政策加码，预计仍然以微调为主。正是由于9-10月政策存变数的可能性，所以开发商不过份执着于“金九银十”推盘，而在7-8月积极推货以抢羸市场。综合多种因素，今年“金九银十”值得期待。

　　楼市淡旺季不明显 5-8月持续热销

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年8月东莞全市一手住宅供应面积约60.5万平方米，连续3个月增加，供应量仅略低于5月，为年度第二个供应超60万月份;签约面积约56.9万平方米，如剔除人才公寓项目，8月全市住宅网签面积为50.3万平方米，较7月略有回落。8月为传统楼市淡季，多数开发商备战9月楼市，成交量回落实属正常。5-8月楼市淡旺季现象不明显，连续4个月成交保持50万平方米/月之上，为历史上第三个持续热销现象。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年8月东莞全市一手住宅网签均价约7822元/平方米，如剔除人才公寓项目，8月均价则为8265元/平方米，与7月份的8246元基本持平，说明8月东莞房价走势以平稳为主。