瑞峰：金九上半月表现平平 下半月或迎营销高峰

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　开启新一轮的量化宽松行动 美联储推出不封顶的QE3

　　9月14日，美联储的决策机构――联邦公开市场委员会(FOMC)结束了为期两天的政策会议，在会后发布的声明中，当局宣布，将立即开启新一轮的量化宽松行动。经历了市场将近一年的反复揣度，第三轮量化宽松(QE3)终于尘埃落定。此番量化宽松“版图”中，美联储宣布将每月采购400亿美元的抵押贷款支持证券;现有扭曲操作(OT)等维持不变;同时，还将维持0-0.25%的超低利率期限将延长到2015年中。

　　国土部：上半年土地违法2.9万件 遏制违法形势严峻

　　国土资源部新近公布的2012年上半年土地违法查处情况显示，半年内共发生2.9万件土地违法行为，涉及土地17.7万亩，耕地6.5万亩，且新的违法用地面积逐月上升，在稳增长压力下，各地大批项目亟待上马，下半年遏制违法形势严峻。

　　多地银行取消首套房贷8.5折优惠 贷款审核趋紧

　　据了解，近期北京上海、深圳、太原和三亚等多地工行、建行、农行等银行已取消首套房贷利率8.5折优惠。由于地区差异，目前既有部分银行首套房贷利率维持在基准利率9折至基准利率之间，也有部分银行将首套房贷利率在基准利率基础上上浮5%至10%。由于四季度银行信贷额度普遍偏紧，房贷审核过程可能会更严格。

　　深圳父母住房公积金可替子女还贷 9月28日起实施

　　9月13日，深圳市公积金中心宣布《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》将于9月28日起实施。该规定提出账户余额的倍数从修改前的10倍提高至12倍，公积金贷款最高可贷额度从80万元提高至90万元(申请人个人申请的，最高可贷额度50万元维持不变)，同时　父母没有作为子女公积金贷款共同申请人的，可成为子女公积金贷款共同还款人，使用自己的公积金账户余额为子女偿还公积金贷款，每年扣减一次。

　　二、土地市场

　　1、上周无土地成交信息

　　2、本周土地待拍信息 ：虎门地块受追捧 再掀土地市场竞价潮

　　本周共有3宗商住商服用地即将进入交易最后环节，分别是位于虎门金洲、寮步坑口塘边、麻涌麻三村。含金量最大的是编号为2012WG040、位于虎门金洲的商住地块，该地块位于虎门连升路与广珠高速交汇处附近，是虎门CBD核心区域。与2010年东莞市龙泉实业发展有限公司直加5千万拿下的商住地块比邻。出让面积仅9672㎡，容积率区间为1.0-4.0，商服用地比例不大于30%。虎门是东莞房地产热门区域，经济实力居于全市之首，加上旁边南沙获批国家级新区利好等带动，地块潜力升值不少。最新数据显示：该地块已经过四家竞争者38轮的激烈竞价后，最终被东莞市连升置业有限公司以16590万摘获，溢价率达81%，楼面地价为4288元/㎡。

　　另一宗水乡片区重点发展区域的麻涌再推商服用地，该地块为原麻涌中学旧改拆迁地块，位于广麻大道和麻涌建设路交汇处，有多条交通干道环绕，可通过广麻大道接驳到麻涌大道、西环路，继而切换到西部干道、沈海高速，交通快捷。此次出让面积约1.07万㎡，起始楼面地价为1840万㎡，这是麻涌本年度的第二宗商服用地。第一宗是富盈集团以6550万溢价拿下东太村地块。而本周竞拍的寮步坑口塘边的商住地块是本月出让面积最大的商住地块，出让面积约6.04万㎡，起始楼面地价为1684元/㎡。

　　3、上周无土地出让公告信息

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：住宅新增量下滑近八成 刚需产品仍为“主角”

　　8月以来的“推货潮”在上周明显回落，仅两个项目新增供应，分别是南城的景湖荣郡和长安的万达广场。住宅合计新增面积约3.38万㎡，环比下滑近八成。刚需仍是不变的主题曲，景湖荣郡推94套100㎡、108㎡三房刚需产品，参考均价为9200元/㎡。同样，万达广场也推270套81-109㎡二至三房产品，参考均价12000元/㎡。非住宅新增面积约0.65万㎡，环比下滑66%

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：“金九”住宅差强人意 商铺支撑非住宅环比大涨

　　8月东莞楼市走出高亢行情，连续3月创出同期新高，转至9月上半月，“金九”表现反而逊色，住宅成交连续两周大幅下滑，上周签约1076套，合计11.07万㎡，环比分别下降18%和19%;相比之下非住宅签约有所表现，签约套数虽然环比下降64%，但是签约面积出现41%的涨幅，冷淡多时的商铺上周终于取得突破，带动非住宅上涨，主要是第一国际的商铺签约，共签约72套，合计26670㎡。“金九”上半月住宅签约出现明显下滑，主要是因为众多楼盘提前出货，导致8月创出新高，同时推货迎来调整;下半月楼盘活动明显增多，“十一”长假即将到来，预计还将有一波签约潮将在“十一”前后来临。

　　2.2 住宅量价走势：成交量连续两周下滑 均价8092元/㎡微张1%

　　由于房企抢跑“金九银十”，8月出现一波签约高潮，导致“金九”上半月部分楼盘无货可卖，签约量出现回调，连续两周有较大降幅，跌至5月以来较低位水平。签约均价变化幅度不大，上周仅涨1个百分点，持续多周在8000关口附近徘徊。9月下半月楼盘活动明显增加，“十一”前后签约量或将反弹，由于“以价换量”是当下部分开发商出货的首选，预计价格仍将在此区域内徘徊。

　　2.3 区域住宅成交：南城领跑各镇区 “第五城”多周表现优异

　　上周南城以200套总签约量遥遥领跑各镇区住宅签约，均价为9221元/㎡，金域华府、恒大御湖以及中信森林湖皆进入个盘签约前十名。“第五城”寮步连续多周表现优异，登上区域排名榜次席，香市1号再次稳居榜首位置，但是个盘签约量明显减少，导致区域总体签约量下滑。均价方面，上周过万的镇区共有5个，分别是松山湖、虎门、长安、厚街和沙田，其中沙田过万主要受御海蓝岸的别墅签约支撑。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：个盘表现平平 香市1号稳居榜首

　　2.6、楼盘活动：上周末楼盘以“蓄客”活动为主 塘厦碧桂园项目首度入市

　　上周东莞楼盘活动较为平淡，以认筹、样板房开放、销售中心开放等蓄客活动为主，表现东城万达金街、鼎峰尚境、碧桂园时代城、敏捷春天花园等楼盘，进行短暂休整阶段，预计未来将会陆续上市。进行开盘的为塘厦碧桂园天麓山，首推168套326平-365平双拼别墅，参考均价为10000元/㎡，如此优惠的价格将给塘厦市场带来冲击力。此外，景湖荣郡、中信森林湖兰溪谷、中熙弥珍道、皇家公馆等楼盘借着暖场活动进行加推。

　　3、新开工工程：东城联华半山湖别墅开工 新项目客天下长安印象动土

　　上周东莞全市共有2个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约4.84万㎡，环比下滑近8成;非住宅面积约1.15万㎡，环比下滑84%。东城联华半山湖仅有的19幢280㎡的临湖联排别墅上周开工，合计住宅开工面积约1.8万㎡。鸿艺集团在2010年以10400万元的成交价拿下，楼面地价高达4695元/㎡的项目——客天下长安印象上周开工。此项目临近长安高价地项目沃多夫，开工面积约3.01万㎡，主力打造140—160㎡的豪宅产品。

　　总结：

　　1、对于美联储推出不封顶的QE3 ，业内人士认为对中国经济总体而言是利大于弊。首先，QE3或多或少能给美国国内经济复苏提供一定的支持，从而降低了中国出口大幅下滑的可能性;其次，QE3将加速美元贬值，这有助于缓解中国资本外流的局面。

　　2、本周共有3宗商住商服用地即将进入交易最后环节，分别是位于虎门金洲、寮步坑口塘边、麻涌麻三村，合计待拍面积约8.07万㎡。其中虎门金洲地块经过四家竞争者38轮的激烈竞价，最终被东莞市连升置业有限公司以16590万摘获，溢价率达81%，楼面地价为4288元/㎡。

　　3、“金九”推货潮有所回落，仅两个项目新增供应，分别是南城的景湖荣郡和长安的万达广场。住宅合计新增面积约3.38万㎡，环比下滑近8成。非住宅新增面积约0.65万㎡，环比下滑66%。

　　4、 8月东莞楼市走出高亢行情之后，“金九”表现反而平平，住宅成交连续两周大幅下滑，上周签约1076套，合计11.07万㎡，环比分别下降18%和19%;相比之下非住宅签约有所表现，在商铺的带动下环比上涨41%，共签约72套，合计26670㎡。

　　5、上周东莞楼盘活动较为平淡，以认筹、样板房开放、销售中心开放等蓄客活动为主，表现东城万达金街、碧桂园时代城、敏捷春天花园等楼盘;进行开盘的为塘厦碧桂园天麓山，首推168套326平-365平双拼别墅，参考均价为10000元/㎡，如此优惠的价格将给塘厦市场带来冲击力。

　　6、上周全市共有2个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约4.84万㎡，环比下滑近8成;非住宅面积约1.15万㎡，环比下滑84%。鸿艺集团旗下的客天下长安印象上周动土，面积约3.01万㎡。