中原：热点区域缺乏新项目推货 住宅成交持续放缓

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(9月10日-9月16日)商品房成交面积14.13万㎡，环比下降10.76%，同比上升52.31%;成交套数1268套，环比下降31.46%，同比上升22.75%;成交金额10.82亿元。

　　本周住宅成交面积11.07万㎡，环比下降19.02%，同比上升26.48%;成交套数1076套，环比下降18.17%，同比上升29.48%;成交金额8.95亿元。本周非住宅成交套数192套，成交面积3.07万㎡，金额1.87亿元，成交均价6089元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8092元/㎡，环比上升0.91%，同比下降2.11%。其中普通洋房成交均价为6845元/㎡，高端洋房为8839元/㎡，豪宅洋房为11154元/㎡，别墅为14456元/㎡，公寓为8167元/㎡。

　　“金九”营销持续升温，镇区多个新盘亮相，诸多项目进入储客阶段。

　　进入金九，楼市成交呈现平稳态势。市场营销方面，楼盘活动此起彼伏，诸多项目进入蓄客阶段。据东莞中原研究部不完全统计数据显示，本周东莞有20余个楼盘推出各种大小不同的营销活动。本周的营销活动持续升温，一方面这与众多项目选择在“金九”节点入市有关，另一方面本周镇区多个新盘齐亮相，企图通过各种营销活动，提高项目的市场关注度和认知度。

　　本周东莞楼盘活动主要有以下几个特点：其一， 镇区多个新盘集中亮相。根据监测的数据可知，本周镇区有个别新项目开盘或多个项目进行蓄客。如塘厦的碧桂园天麓山于9月15日开盘，当天推出近170套别墅，售出150多套，均价仅10000元/㎡左右。蓄客方面，以开放营销中心或样板房为主要形式，如塘厦的碧桂园时代城、虎门的长堤一号等镇区新项目开放营销中心，大朗的敏捷春天开放样板房，松山湖的万科松湖中心开放体验区等。其二，开盘项目普遍采取集中式开盘策略。本周东莞有碧桂园天麓山、恒大御湖、丰泰悦榕东岸、东魅蓝山郡和金地湖山大境5个项目于本周末进行开盘。这些项目普遍采取集中式开盘，也就是指经历认筹、交付定金等一系列蓄客过程，进而通过一个大型的活动公开发售。通过此方式进行开盘，能利于项目营造火热的成交氛围，在市场上树立良好的口碑。从市场信息反馈来看，丰泰悦榕东岸推出近60套149-179㎡的户型，销售套数近30套。金地湖山大境推出近200套120-190㎡的洋房，售出80多套。其三，开发商通过举办知识讲座或发布会之类的活动提高项目知名度。如东城万达广场举行“财倾天下”产品说明会、中信森林湖举行苏芩专家情感讲座、鼎峰尚境举行“一脉两黄旗”的风水讲座等。

　　此外，本周举行的大型活动还有御花苑的样板房开放，网络明星羊驼亲临现场;皇庭壹号公馆样板房开放，佘诗曼亲临现场等。进入金九旺季，开发商大搞营销活动，利于项目保持持续的市场热度。目前阶段，诸多新项目陆续上市，处于储客阶段，预计9月中下旬至10月国庆黄金周，市场或会迎来一波推盘高潮。

　　热点区域缺乏新项目推货，住宅成交持续放缓。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交面积11.07万㎡，环比下降19.02%。住宅成交套数1176套，环比下降18.17%，日均成交168套。本周东莞住宅有140个成交记录，环比上周149个成交记录减少9个。8月的最后一周(8.27-9.2)东莞住宅成交1707套，创年内周记录第二高。之后近两周，住宅成交量持续回落。

　　近期楼市成交持续放缓，部分项目处于蓄客阶段，市场呈现间歇性的放量出货态势，反映出市场需求明显放缓。本周东莞住宅成交持续放缓，主要有有如下几点原因:其一，部分需求已在前期成交中大大透支，后市阶段仍需时间来累积需求。8月中下旬，部分项目抢占金九提前出货，如恒大御湖、上东国际等新项目入市带动成交量走高。随着这些热销项目的签约回落，需求已集中释放了一波。本周住宅项目签约前三甲的分别是：香市1号66套、清溪商会大厦49套和卓越蔚蓝城邦花园40套。缺乏热销项目的集中签约，致使成交量迅速回落。其二，新增供应放缓，新项目上市较少，尤其缺乏热点项目的供应。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞仅有长安万达广场和景湖荣郡两个项目供应364套洋房，面积合计3.38万㎡。供应上未能及时跟进，再加之热点区域缺乏新项目的推货量，导致本周签约明显放缓。其三，市场惜售心态显现，买卖双方出现短暂性的分歧。进入金九银十，诸多购房者出于对旺季期间楼盘折扣优惠的期待和房源的可选择性大，购房的决策时间延长。目前，市场优惠方面，主要以几万抵几万为主要形式，并没有明显的折扣或降价。而作为卖方，开发商仍然有较强的出货意愿，却不愿意主动调整售价或让利，使得买卖双方出现了暂时性的分歧。同时，这也导致市场出现了热销项目持续热销，滞销项目人气依旧不足的局面。预计后市随着开发商把握金九银十的出货良机，主动出击，加大项目推货量，有望迎来一波反弹行情。

　　中高端楼市回暖，连续三周住宅均价维持“8”字头。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为8092元/㎡，环比上升0.91%。连续三周，东莞住宅均价维持在“8”字头，波动性不大。本周东莞有124个洋房成交记录，整体洋房均价为7474元/㎡，环比下降1.52%。其中价格出现不同幅度上涨的有47个项目，价格出现不同幅度下降的有60个项目。降价项目数量明显多于涨价项目。整个楼市维持良好的交投氛围，个别项目处于滞销状态，唯有逆转降价促销出货，如达鑫江滨新城本周洋房签约均价为6500元/㎡，环比上周下降15.08%。滞销项目出货压力较大，而降价又是开发商屡试不爽的招数。

　　洋房均价出现了小幅下滑，但住宅整体均价却是小幅上涨，主要是中高端楼市的持续回暖，尤其个别项目价格上涨幅度大。如海逸豪庭本周别墅签约12套，均价17700元/㎡，环比上周上升42.54%。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞洋房成交843套(合拼后)，其中120㎡以上的成交286套，占比34%，与上周占比基本持平。中高端项目持续回暖，再加之部分低价项目签约回落，如香市1号上周签约185套洋房，本周签约66套，使得整体均价出现小幅上涨。

　　量化宽松政策，或会助推中国房价上涨。

　　美联储在结束货币政策会后宣布，启动第三轮量化宽松政策(QE3)：将每个月向美国经济注入400亿美元，直到疲弱的就业市场持续好转。此外美联储还承诺将超低利率进一步延长至2015年。

　　中国居民价格消费指数(CPI)自7月份见底以来，已经出现了回升的势头。8月份国内CPI指数为2%，是自今年4月以来首次环比上升0.2%。同时，随着国内各种大型基建项目的启动，也会进一步推升CPI指数。而QE3的推出，可能会令全球大宗商品价格出现新一轮反弹，推升原材料价格，加大中国输入性通胀的压力。QE3的推出，为市场提供了充分的流动性，长期低利率政策也会降低美国实体经济的融资成本，这有助于提振美国楼市，促进实体经济增长。

　　全球市场流动性的增加及美元的贬值将推升大宗商品价格，输入性通胀的预期也将影响中国下半年及明年的通胀形势，特别是房价上涨压力加大。对于楼市而言有如下几点的影响：其一，货币供应量的增加。随着QE3的推出，人民币兑美元市值升值的重新开始，可能会有热钱进入中国，部分也会进入房地产领域，激发楼市需求。其二，加大输入性通货膨胀的预期，使得部分资金流入房地产，以抗通货膨胀。QE3推出后，国际大宗商品价格会上涨，使中国CPI受到输入性通胀的影响，通胀对中国楼市尤其是房价上升有一定推动作用。其三，QE3推出为开发商提供良好的国内融资环境。量化货币的宽松，或给开发商提供良好的融资环境，资金宽裕，开发商降价的意愿降低，房价自然高企不下。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　本周挂牌土地信息：(无)

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.9.10-9.16)商品房成交面积14.13万㎡，环比下降10.76%，同比上升52.31%;成交套数1268套，环比下降31.46%，同比上升22.75%;成交金额10.82亿元。

　　本周住宅成交面积11.07万㎡，环比下降19.02%，同比上升26.48%;成交套数1076套，环比下降18.17%，同比上升29.48%;成交金额8.95亿元，成交均价为8092元/㎡，环比上升0.91%，同比下降2.11%。

　　本周非住宅成交套数192套，成交面积3.07万㎡，金额1.87亿元，成交均价6089元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.9.10-9.16)住宅成交1076套，成交面积11.07万㎡，成交均价为8092元/㎡，环比上升0.91%。本周住宅中位数价格为6934元/㎡，环比上周7198元/㎡，下降3.67%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1076套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有37套，占比3.44%;成交价格在5000-6000元/㎡共有227套，占比21.10%;成交价格在6000-7000元/㎡共有269套，占比25.00%;成交价格在7000-8000元/㎡共有196套，占比18.22%;成交价格在8000-9000元/㎡共有128套，占比11.90%;成交价格在9000-10000元/㎡共有107套，占比9.94%;成交价格在10000元/㎡以上共有112套，占比10.41%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1076套，成交面积11.07万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、寮步、凤岗等9个镇区，成交套数在10-40套的有中堂、道滘、黄江等10个镇区，成交套数在10套以下的有大岭山、高埗、沙田等12个镇区。其中排在前列的镇街有南城200套、寮步104套和凤岗75套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、松山湖、沙田等5个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有塘厦、南城、莞城等6个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有凤岗、茶山、寮步等8个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有中堂、常平、高埗等12个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：金地湖山大境

　　本周主题：开盘

　　下周预告：无

　　地段：东莞市黄江镇三新村

　　主力户型：120-190㎡洋房

　　金地湖山大境地处黄江新城中心，东莞前庭、深圳后院，莞深高速直达，半小时生活圈辐射莞深。项目山环水绕，内揽200亩纯澈湖泊，外拥近万亩天然山林，是莞深黄金生态轴心上一颗耀眼的明珠。金地湖山大境独具稀缺山湖资源，定位为面向深圳及东莞这两座世界级大都市高端客户的休闲度假别墅级大盘。规划有亚洲最大的绿色生态希尔顿酒店、私家山体森林公园、水岸休闲会所、风情精品商业街、环湖独栋及联排别墅、豪华享受型洋房等。本周120-190㎡的洋房盛大开盘。

　　★个案名称：东魅.蓝山郡

　　本周主题：周六盛大开盘

　　下周预告：无

　　地段：凤岗镇东深二路与玉泉路交汇处

　　主力户型：75-102㎡楼栋

　　东魅蓝山郡地处凤岗行政中心区，凤岗、龙岗、平湖三城中心重要地带，凤岗重要交通干道东深二路旁。中心区内公共配套齐全，五分钟生活圈内有凤岗政府、学校、酒店、医院、金融机构，还有沃尔玛、铜锣湾百货等大型商场，生活相当便利。 蓝山郡总占地约3.5万平方米，总建面约8.5万平方米，容积率低至1.8，绿化率高达35%，项目共分两期开发。目前开发项目一期约1.8万平方米，由四栋九层高的洋房组成，一梯四户，75-102平方米的二房和三房，户型方正实用，南北通透，其中拥有3500平方米商业配套。本周六盛大开盘，推出78-98㎡洋房。

　　★个案名称：滨江公馆

　　本周主题：加推10套总经理推荐单位

　　下周预告：无

　　地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

　　主推户型：98-148㎡4房

　　滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。本周项目加推10套总经理推荐单位。

　　★个案名称：御花苑

　　本周主题：样板房开放，网络明星羊驼亲临助兴现场

　　下周预告：无

　　地段：南城区水濂湖畔御花苑小区内

　　主推户型：270-340㎡

　　御花苑天珑湾占地1200亩左右，建筑面积80万平米左右，项目依山而建，傍水而居，自然环境资源得天独厚，内部配套更是无与伦比。在这里，您可以享受到2000亩的水濂湖，10平方公里的水濂山，2万平方米的荔林半岛，7公里的湖岸线，还有108米高的牛牯岭山体公园。本周样板房开放，网络明星羊驼亲临助兴现场。

　　★个案名称：皇庭壹號公馆

　　本周主题：样板房开放，香港巨星佘诗曼亲临现场

　　下周预告：无

　　地段：石龙沙河大桥北

　　主力户型：180-220 平方米联排别墅

　　皇庭壹号公馆总占地面积约342514㎡，分二期开发。目前推出的为项目一期，一期占地面积约171056㎡，建筑面积约95875㎡，容积率约0.56，共包括313套精工别墅，是莞北地区唯一的大型纯别墅社区。本周项目样板房开放，亚洲视后佘诗曼亲临现场。

　　★个案名称：汇景世纪双子

　　本周主题：样板房开放

　　下周预告：无

　　地段：厚街镇宝屯村

　　主力户型：10-50㎡私人酒店

　　汇景世纪双子地处东莞市256省道与北环路交汇处，属于厚街中心标志片区。项目总占地约17335㎡，总建筑面积约111455㎡。项目为29层高的单体楼，建筑外形设计标新立异，呈长方形弧形排布，与希尔顿酒店融为一体。汇景世纪双子户型以35-50㎡的单间、1房1厅为主，70-106㎡的2房、3房为辅。本周六样板房开放。

　　★个案名称：中信·森林湖

　　本周主题：著名情感畅销书作家苏芩老师的专题讲座《情场不输人职场不输阵》

　　下周预告：无

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处

　　主推户型：145—175㎡

　　中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。本周六下午著名情感畅销书作家苏芩老师的专题讲座《情场不输人职场不输阵》。

　　★个案名称：江南第一城

　　本周主题：国际饮食文化节-外厨大赛

　　下周预告：无

　　地段：南城区金丰路10号

　　主力户型：110-160㎡楼栋

　　江南第一城是宏远地产继江南世家、江南雅筑之后，又一个旗舰式项目，可谓全面升级的江南庭院社区。打造40万㎡社区，十年耕耘，大社区犹如一站式巨型超市，衣食住行通通妥贴。包括有南城文化广场、金丰体育公园、滨江体育公园，南城富民步行街、宏远酒店、宏远批发市场、宏远菜肉市场、宏远沿河路住宅区、宏远外国语学校、宏远幼儿园、南城阳光小学等一系列各种配套设施，生活非常便利。本周末楼栋单位认筹，1万元定制户型，开盘96折。江南第一城110-160平方米楼栋即将开盘，本周举行国际饮食文化节-外厨大赛。

　　★个案名称：丰泰观山碧水

　　本周主题：打造稀缺生态豪宅，缔造居家养生府邸品鉴团

　　下周预告：无

　　地段：厚街横岗湖畔

　　主力户型：140-160㎡洋房，280-380㎡别墅

　　丰泰观山碧水二期坐落于大岭山附近，位于东莞市南部，珠江口的东北部，正处于珠江三角洲开发区的中心地带。北邻厚街，与莞城相对，南接虎门、长安，与深圳相望。本周举行以“打造稀缺生态豪宅，缔造居家养生 ”为主题的品鉴团活动。

　　★个案名称：香市1号

　　本周主题：拉维斯加游戏，百变面具DIY

　　下周预告：无

　　地段：寮步香市路与富源路交汇处

　　寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。本周末举行拉维斯加游戏，百变面具DIY活动。