瑞峰置业：新增供应全面爆发 住宅签约止跌微升

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　统计局:8月36城房价环比上涨 涨幅均未超0.6%

　　与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有20个，持平的城市有14个，上涨的城市有36个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有53个，持平的城市有3个，上涨的城市有14个。8月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.3%，涨幅比7月份回落的城市有2个。

　　住建部:2020年前在保障房投资不会少于60万亿

　　9月20日，首届中国-欧盟市长论坛在布鲁塞尔举行。中国住建部副部长仇保兴在论坛上表示，未来二三十年，中国的城镇化将继续处于高速发展期，2020年以前，中国仅在绿色公共交通、保障房、水务、建筑节能、可再生资源和卫星城建设6个领域就将投资不少于60万亿元人民币，欧盟拥有技术、项目和经验，中国拥有巨大的市场，双方加强城市化发展的交流合作是扩大中欧贸易、应对金融危机的重要举措。

　　东莞四大园区限增商品房项目

　　市政府日前下发《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》(以下简称《通知》)，要求松山湖、虎门港、生态园和长安新区四大市属园区限制新增商品住宅项目，处于园区重要敏感位置、不宜作为住宅功能的用地，争取通过置换、调整等方式，将其调整为产业及其配套用地。

　　“杰出莞商”名单出炉 房地产制造业企业家最多

　　9月16日至18日，首届世界莞商大会举行，会上市委副书记、世界莞商大会执行主任姚康宣读了市政府表彰“杰出莞商”的决定，王志东、王玉成、张茵、张佛恩等33位境内外“杰出莞商”受到表彰。根据名单资料，东莞不论是上福布斯富豪榜还是胡润富豪榜，房地产企业家总是最多。在“杰出莞商”名单中，也是房地产、生产制造为主业的莞商最多。

　　水乡片千亩以上地块 从3块增至11块

　　近日，省国土资源厅厅长陈耀光一行到东莞调研统筹水乡地区发展工作，对水乡片区土地资源整合思路给予高度肯定。　市国土资源局汇报，水乡片土地资源统筹整合，想通过统筹来引领发展模式的重大转变，打造承接重大项目的“三重平台”，为其他类似地区探索土地统筹整合新路子。据初步统计，实施土地整合后，水乡地区1000亩以上地块将从3块共3200亩，增加到11块共3万亩。

　　穗莞战略合作年内将推进14个重点合作项目

　　备受瞩目的穗莞合作正步入实操阶段。继今年2月穗莞两市签署战略合作框架协议后，昨日下午，穗莞战略合作第一次联席会议在广州召开，相互交流今年以来经济社会发展情况，进一步研究落实两市在重点领域和重点项目上的合作。会议通过2012年两市共同推进虎门二桥工程、穗莞深城际线项目、花莞高速公路等14个合作项目及《穗莞战略合作机制》，并计划推进穗莞水乡地区合作平台等11个项目。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：土地市场“冰火两重天” 虎门地块遭6房企激抢

　　上周，东莞土地交易市场出现了“冰火两重天”的现象：三宗商住商服地块进入最后竞价环节，虎门金洲商住地块再遭激抢，6家开发商经过38轮竞价交火，最终东莞市连升置业有限公司更胜一筹，以16590万元拿下该地，折合楼面地价为4288元/㎡，溢价率达81%，这也是今年虎门镇挂牌出让土地中溢价率最高的地块。

　　与虎门地块火热竞拍不同的是，寮步地块和麻涌地块则陷入了冰点，两宗地块都因无人竞价而惨遭流拍。地处寮步中心区，体量约6.04万㎡的商住地块，经过去年流拍后再陷无人竞价而流拍的噩梦，同时这也是今年寮步第二宗流拍地块。据地块资料显示，该地块所在片区发展较为成熟，毗邻寮步镇政府，市政、银行、商贸、教育、休闲配套设施齐全，加上寮步镇道路改造接近尾声和西北部7个自然村融入中心城区等利好因素，前景本被看好;但是寮步楼市下滑，上门客户骤减确是不容忽视的事实。然而瑞峰置业认为，这却是房企低价拿地最好时机，房企在资金允许的条件下应大胆拿地，因为一旦道路升级完成，地价将增值不少。另外，麻涌今年出让的第二宗商服用地也因无人竞价而惨遭流拍，体量约1.07万㎡，表明房企对麻涌的商业市场持谨慎态度，这也是今年东莞第五宗流拍地块。

　　2、本周土地待拍信息 ：东坑首推商住地 已有企业开始报价

　　编号为2012WG043，位于东坑镇丁屋村的商住地块将在本周进入最后的交易环节，出让面积为2827㎡，起始楼面地价为851元/㎡。此地块交通便利，就位于东坑大道旁，周边自然环境优越，毗邻寒运河和东坑农业园，量小易消化，或将成为东坑即将上市地块的“探市石”，最新监测数据显示，此地块已有一家开发商报价。

　　3、上周土地出让公告信息 ：凤岗再推商住地 楼面地价1401元/㎡年内最低

　　经过近半个多月无土地出让公告的土地市场，在上周迎来了本月第一宗土地出让公告。地块编号为2012WG045，位于凤岗镇横沥村，面积约3.43万㎡，容积率上限为1.6，起始楼面地价为1401元/㎡。此地块位于临深片区热门区域凤岗镇的中心地区，处于金凤凰大道与沿河路交汇处，毗邻东深河，与去年汇益房地产6950元拿下的商住地块已报规的碧湖豪苑项目比邻而居。随着临深地区板块大热，该地块前景自然被看好，但目前凤岗及近深楼盘如雨后春笋，众多项目扎堆入市或导致竞争加剧。

　　4、土地出让预告信息：北部片区商住地放量 松山湖37万㎡教育用地出让

　　东莞市最新的土地预告—东土交(预告)【2012】7号已于上周在国土资源网进行了公告。本次公示共有14宗约84万㎡的地块即将进行挂牌上市，其中商住商服用地有7宗，合计面积约19.1万㎡，分布在东坑镇、石排镇和石碣镇。其中碣光明路出让3宗商住用地，面积约3万㎡;石排横山出让2宗商住地，合计出让面积约13.18万㎡，其中一宗面积约8.49万㎡的地块是本次面积出让最大的商住地块，第二的是同一区域的另一宗商住，出让面积约4.7万㎡;东坑镇这次也3宗地块，商住、商服和工业地块各1宗，商服出让面积约1.74万㎡，是本次出让唯一的一宗商服用地，也是东坑2008年以来首次挂牌上市的商服用地。东坑镇在最近两次公告中都有地块推出，推地频率加快，或有助于该区域房地产市场升温，但是以东坑镇目前的消化情况来看，消化能力有限，加上碧桂园等周边项目的竞争，如果众多项目扎堆入市或导致同质化竞争加剧，导致去货压力加大。而最引人注目的是松山湖出让约36.95万㎡的教育科研用地，是本次公告的“巨无霸”地块。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：新增供应全面爆发 住宅新增户型呈现多样化

　　进入“金九”下旬，全市商品房新增供应全面爆发。相对于前一周新增供应的“低潮”，上周东莞商品房供应呈倍数增长，共有12个项目10个镇区有新增，合计住宅套数2553套，面积约28.64万㎡，住宅供应量环比增长7倍多，达年内最高水平。新增户型多样化，公寓小户型的投资产品有东城的新世纪星城四期——新世纪星城美寓新推668套48-54㎡的公寓产品以及88套107-109㎡的三房，参考均价约7000元/㎡;刚需产品则有南城恒大御湖272套88㎡和93㎡的二至三房产品，寮步丰泰旗山绿洲220套87-98㎡N+1百变户型，黄江花样年江山推254套90-118㎡二至三房产品，凤岗纯新盘东魅蓝山郡的128套77-103㎡二至三房产品和万江的北大资源御湾的372套87-98㎡三房产品;改善与大户型则有黄江金地湖山大境的122-193㎡的合拼户型、北大资源御湾的140套155-179㎡的大户型产品、极具特色的御花苑天珑湾21套一层一户的383㎡的稀缺“空中别墅”产品;别墅产品则有塘厦纯新盘上市的碧桂园天麓山170套326-362㎡的双拼别墅和中堂的富盈公馆22套290-310㎡的双拼联排别墅。非住宅方面，合计新增1341套，面积约2.09万㎡，主要是石龙中央豪门和樟木头的富盈山水华庭的车库新增。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：住宅签约量稳步回升 非住宅量跌价涨

　　进入“金九”下旬，随着商品房新增供应量的爆发，以及临近“国庆中秋”的营销节点，促销活动逐渐增多，带动签约量回升。上周住宅签约1160套，签约面积为11.72万㎡，环比增长8%和6%。签约均价为8175元/㎡，环比增长1%，连续两周以1%平稳上涨。上周均价微涨主要是因为城区恒大雅苑、御花苑天珑湾等高价盘的成交比例上升，以及松山湖如万科·金域松湖和长安万达广场的热销拉高全市住宅均价。非住宅签约237套，面积约0.9万㎡，环比下滑七成多，签约均价18145元/㎡，环比上涨198%，主要是大朗的富盈商业中心的办公产品和东城华凯帝庭园的车库产品热销。

　　2.2 住宅量价走势：成交量止跌微升 均价8178元/㎡连续两周微涨1%

　　“金九”第三周，住宅成交量止跌回升，预计上周明星促销效应等也将带来签约量增加，但因签约的滞后，其效果要在之后几周体现出来。今年“十一”适逢“中秋国庆”双节点，开发商大举推货、大打促销战，或将这个楼市的传统营销旺季，变得异常火热。而东莞的住宅“金九”前三周的签约均价保持在8000元左右，处在稳定状态。所以预计本周——节前最后一周成交量上涨可能性很大，成交均价则变化不会太大。

　　2.3 区域住宅成交：南城250套位居榜首 松山湖12957元/㎡均价第一

　　上周恒大御湖发力，热销138套，以及御花苑天珑湾、中信森林湖等多盘相助，使南城以250套总签约套数遥遥领跑各镇区住宅签约，均价为9156元/㎡。黄江上周花样年江山和金地湖山大境洋房有新品入市，带来不俗的签约量，位居个盘签约榜的第二和第五名，以124套的总成绩位居排行榜第二名。凤岗则是多盘签约支撑，以104套处于第三名，水岸豪门、新世纪家园、新盘东魅蓝山郡、大运城邦等皆有不错的签约量。而在签约均价排名榜上，松山湖以12957元/㎡稳居榜首，高价盘万科松山湖约和锦绣山河的热销拉高了整体的均价。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：恒大御湖138套第一 花样年江山69套第二

　　2.6、楼盘活动：迎来9月推盘及活动高峰期 明星促销再度弥漫东莞楼市

　　上周东莞楼市迎来9月的推盘及活动高峰期，近30个楼盘进行了促销，足见开发商趁这个阶段发力蓄客，争取在“银十”楼市旺季拔得头等的决心。明星促销再度弥漫楼市，永江花园香溪、富盈御荷、富盈盈翠曦园、汇景御海蓝岸等楼盘为新品认筹造势，都邀请了明星到场助阵，为楼盘赚足了人气。而备受关注的西平中心热点楼盘金色华庭3期可可园72-94㎡两、三房启动认筹，能否延续一、二期的惊喜值得期待。

　　同时，开发商推货热情高涨，为抢夺先机不少纷纷推出新货，如江南第一城110-160㎡新品暨三期车位开盘，御花苑天珑湾湖景楼栋单位270-380㎡入市，天利中央花园推128-165㎡天伦福邸新品等，全新开盘的楼盘仅有一个，为凤岗锦龙又一城，推出117套57-100㎡一至三房单位。

　　整体来看，上周楼盘活动主要表现在三大方面：一是通过明星促销进行蓄客和推货，5大楼盘邀请明星为新品认筹和入市助阵;二是通过样板房开放、新品发布会、优惠认筹等方式继续进行蓄客，为项目未来的入市做下铺垫;三是力推新品，众多楼盘通过暖场活动、打折优惠进行新推。

　　3、上周无新开工工程

　　总结：

　　1、从70大中城市楼市成交情况可知，8月份全国楼市结束“量价齐升”局面，显“量跌价稳”的大趋势。一方面，一年多的楼市调控取得了显著成效，房价大幅上涨的势头得到有效遏制;另一方面，随着今年上半年购房需求的透支，近两个月来全国多个城市的楼市成交量开始出现明显回落，房价小幅回涨的势头趋缓。

　　2、土地交易市场上周现冰火两重天。虎门商住地块6家激抢，最终东莞市连升置业有限公司16590万元拔得头筹。溢价率达81%，寮步商住地块和麻涌商服地块行情跌倒冰点，结果无人问津而流拍;最新土地出让预告信息也于上周公布，共有14宗约84万㎡的地块即将进行挂牌上市，其中商住商服用地有7宗，合计面积约19.1万㎡，分布在东坑镇、石排镇和石碣镇。工业教育科研用地方面则出让约6.19万㎡的土地，主要集中在松山湖和常平镇区。

　　3、进入“金九”下旬，全市新增供应全面爆发。相对于前一周新增供应的“低潮”，上周东莞商品房供应呈倍数增长，共有12个项目10个镇区有新增，合计住宅套数2553套，面积约28.64万㎡，达年内最高水平。非住宅方面，合计新增1341套，面积约2.09万㎡，主要是石龙中央豪门和樟木头的富盈山水华庭的车库新增。

　　4、“金九”第三周住宅签约1160套，签约量为11.72万㎡，环比增长8%和6%。签约均价为8175元/㎡，环比增长1%，连续两周以1%的水平上涨，处在平稳状态。非住宅签约237套，面积约0.9万㎡，环比下滑七成多，签约均价18145元/㎡，环比上涨198%。主要是大朗的富盈商业中心的办公产品和东城华凯帝庭园的车库产品热销。

　　5、上周东莞楼市迎来9月的推盘及活动高峰期，近30个楼盘进行了促销，足见开发商趁这个阶段发力蓄客，争取在“银十”楼市旺季拔得头等的决心。明星促销再度弥漫楼市，永江花园香溪、富盈御荷、富盈盈翠曦园、汇景御海蓝岸等楼盘为新品认筹造势，都邀请了明星到场助阵，为楼盘赚足了人气。而备受关注的西平中心热点楼盘金色华庭3期可可园72-94㎡两、三房启动认筹，能否延续一、二期的惊喜值得期待。

　　6、上周无新开工工程