节后签约爆发式增长 新开项目抢占销售旺季先机

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(10月8日-10月14日)商品房成交面积20.43万㎡，环比上升554.80%，同比下降4.13%;成交套数2117套，环比上升511.85%，同比下降7.88%;成交金额17.63亿元。

　　本周住宅成交面积18.39万㎡，环比上升511.69%，同比下降0.02%;成交套数1829套，环比上升555.56%，同比上升7.15%;成交金额15.50亿元。本周非住宅成交套数237套，成交面积2.04万㎡，金额2.13亿元，成交均价10468元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8428元/㎡，环比下降2.99%，同比下降2.07%。其中普通洋房成交均价为7166元/㎡，高端洋房为9195元/㎡，豪宅洋房为10719元/㎡，别墅为13817元/㎡，公寓为8273元/㎡。

　　新开项目抢占销售旺季先机，优惠力度提升以价换量。

　　十一黄金周已尘埃落定，金九银十，这个传统楼市旺季迎来了“下半场”。对于开发商而言，紧抓旺季的尾巴机不可失，10月开盘数量便凸显了开发商们急于打开金秋销售局面的愿望。东莞2012年10月预计有32个住宅或别墅开盘或加推新货，与9月相比有所下降，但纯新项目数量增加，共有10多个，分别为君源铂尔曼、中惠卡丽兰、天骄峰景、长堤1号、碧桂园时代城、金色华庭、永江花园·香溪、鼎峰花漫里、金田花园花域、宏远御庭山、中堂东港城7号等项目。刚刚过去的这个星期，东莞就有四个新开楼盘开盘，共推出870多套房源。据市场监控得知，长安君源铂尔曼试水100套42-78㎡的小户型单位，去化率约45%。凤岗永江花园•香溪项目推售370多套单位，去化率在60%以上。12日开盘的鼎峰花漫里推出161多套单位，去化率也在60%以上。周日开盘的金色华庭共推出240多套70-90㎡的单位，去化率高达93%，现场到访人数400多人。这些项目在国庆前和国庆期间的大量储客，加上优惠力度的提升，开盘去化率都较理想。如君源铂尔曼、永江花园•香溪都可以享受开盘优惠98折，另1万抵3万的优惠，鼎峰花漫里除了享受多个开盘折扣之外，还赠送给成交业主一年物业管理费，最引人关注的是西平项目金色华庭，均价7500元/平，在西平众多优质项目中突围成功。以价换量的销售策略，以及善于抓住市场窗口期，是中小开发商征战“银十”楼市销售旺季抢占先机的法宝。

　　项目“赶工期”，下一波开盘潮将集中10月中下旬。

　　本周共有7家楼盘新增供应2456套，供应商品面积为23.87万㎡，国庆期间无新增供应，9月最后两周新增供应面积分别为30.75万㎡、47.04万㎡，与9月最后两周的大批量供应项目，本周新增供应似乎有些后劲不足。究其原因，一方面是开发商在“银十”工作日首周需要有一个加推缓冲期，另一方面工期赶不上开盘节点，也是令各家相当头疼的问题，就从东莞市建设局监控到的楼盘竣工信息和商品房预售许可信息来看也印证这一点。

　　但即便是这样，本周新增供应面积在今年全年各周次中也是极为可观的。本周新增洋房供应面积为16.78万㎡，其中塘厦的碧桂园时代城672套，莞城的龙光•君御旗峰416套，麻涌的大步花园355套，大朗的敏捷春天花园184套，樟木头的中惠•香樟绿洲252套，一些项目庞大的货量将加剧片区竞争，一些项目则将给久无市场供应的片区楼市带来活力。