中原：公寓供应爆发增长 整体市场维持高亢行情

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2012.10.15-10.21)商品房成交面积15.72万㎡，环比下降23.05%，同比上升14.78%;成交套数1632套，环比下降22.91%，同比上升14.29%;成交金额14.37亿元。

　　本周住宅成交面积13.82万㎡，环比下降24.87%，同比上升14.57%;成交套数1419套，环比下降22.42%，同比上升20.36%;成交金额11.21亿元。本周非住宅成交套数213套，成交面积1.90万㎡，金额3.16亿元，成交均价16623元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8114元/㎡，环比下降3.72%，同比上升5.77%。其中普通洋房成交均价为7056元/㎡，高端洋房为9506元/㎡，豪宅洋房为10781元/㎡，别墅为12753元/㎡，公寓为8225元/㎡。

　　个别热点项目预热动作频繁，开盘项目去化率良好。

　　国庆累积的一波需求，从最近两周的签约数据逐渐得到体现出来。近两周住宅日均成交维持200套以上，保持旺盛的热度。国庆过后，诸多项目进入营销推广缓冲期，整体楼盘活动相对平淡。从本周末的楼盘活动来看，据不完全统计，本周有长安万达中央公馆、万科朗润园和万科棠樾开盘。观澜碧桂园和星城国际花园分别开放销售中心和样板房，富盈东方华府启动认筹等。大型暖场活动有中信森林湖举行“千人瑜伽”活动、龙光君御旗峰“蔡琴忘不了情”演唱会等。从成交项目的反馈信息来看，长安万达中央公馆推出5号楼栋，去化率达到50%以上。万科朗润园推出190多套79-96㎡，去化率也达到50%以上，带非毛坯修价格为7300元/㎡，与之前变化不大。

　　从个盘来看，热点项目的营销动作不断。个别注重营销的开发商，采取轰炸式的推广方式，预热动作频繁，如东城万达公馆上周举行新品发布会，九球天后潘晓婷亲临，本周该项目举行“百万富翁”豪门盛汇，陈启泰亲临。上周中信森林湖举行精英相亲派对，本周举行“千人瑜伽”活动。通过这种密集型的大型活动，能迅速提升项目的知名度和品牌，保持市场的热度。但这种操作方式投入较多的人力物力，成本高，也考验开发商的资源运营能力。

　　市场营销以常规暖场活动为主，银十最后一波推货高潮蓄势待发。

　　本周市场营销也以常规性的暖场预热活动为主。开盘和加推的项目不多，大多数进入储客期或自然销售状态。主要有如下几点原因：其一，国庆期间，开发商消耗较多的人力和物力策划执行大型活动。其二，无明显节点不适宜推出密度过大的营销活动，一来增加营销费用，二来难以聚集旺盛的人气，同时密度过大的促销活动还会形成一种楼价下跌的认知。其三，主攻时段不同。9月底不少开发商主攻的是国庆黄金周，部分楼盘避免国庆碰撞，选择在国庆后入市。一般情况，项目从认筹到开盘的累积客户需要一个月时间。为完成“金九银十”出货目标，银十下旬市场仍将迎来一波推货高潮，下周将会有金地湖山大境、金域半山、富盈盈翠曦园等项目开盘。中惠卡丽兰、长堤1号等也会在后市相继入市，最后一波的推货高潮蓄势待发。