物业税若开征 东莞房价未必降多次置业压力最大

国务院5月25日通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,其中提出深化房地产税制改革,研究开征物业税。虽然目前我国还没有明确提出征收不动产物业税的具体实施细则和措施，但基本框架已经明确：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。简单地理解物业税，就是将买房子时需一次性缴的税现在分期来收了。

如果开征物业税，对于购房者将会造成什么样的影响？是否会增加改善型住房购买者的置业成本？是否会影响二次置业者的购房热情？目前东莞房价上行压力加大，是否会促使价格回调？本报昨日邀请东莞中原地产研究部经理车德锐和合富辉煌市场研究部副经理李兴旺，对物业税的开征做初步预判和分析。

名词解释：物业税

又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的产值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

2003年10月，中共中央十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”随后有关物业税的讨论就在全国掀起一波浪潮。

对购房者的影响：多次置业者压力最大

记者：目前只是放出要开征物业税的信号，市场最关心的是物业税以什么样的形式出来，税率如何？如果开征物业税，对于二次置业或者多次置业人群将会造成什么样的影响？

车德锐：根据调查，2007年东莞的购房者中首次置业的占30%，二次置业的占30%，多次置业的占40%。2008年多次置业的数量有所减少，估计只有10%，二次置业的占35%，首次置业的占55%。从目前的住房保有量来看，多次置业者估计在20%左右，开征物业税后，他们的压力最大。

李兴旺：物业税的核心是对房产保有环节征税，这意味着谁拥有房产越多，谁占有的资源越多，谁就得付费越多。这将使购房者的行为变得更理智，因为他清楚，物业税开征后，房产价值越大，征收税费越多。这显然对房地产投资者的“打击”更大。

对地方财政的影响：地方政府能否让步还未可知

记者：据国土部统计,2007年全国土地出让金近13000亿元,即便是2008年受房地产市场低迷影响,全国土地出让价格缩水,仍然维持9600亿元的高水平。地方政府追求“土地财政”，征收物业税对地方政府的主要影响就表现在土地出让金了。

车德锐：2008年东莞市土地成交金额93.53亿元，商住用地成交金额59.56亿元，工业用地成交金额19.06亿元。土地出让金不征收，地方政府肯定会跳起来，以后卖地就没有积极性了，毕竟城市基础建设和公共设施建设都需要钱。

李兴旺：对于地方政府，在物业税开征之前，它可以一次性收取高额的土地出让金，而征收物业税后，这项收费被分摊到几十年，这可能会对地方政府的财政收入产生一定的冲击。在经济形势不尽如人意、财政吃紧的情况下，地方政府能否做出这样的利益让步，还要看国务院最终出台的规定。

对楼市的影响：房价未必能降下来

记者：从今年前5个月东莞楼市的成交来看，基本都处于2007年9月以来的高位水平，价格也开始有了回升，部分楼盘提价甚至超过500元/平方米。国务院今年将研究征收物业税，是否会对今年下半年的楼市造成振荡？

李兴旺：很多人寄希望于物业税的出台可以促使房价下跌，其实两者没有本质的联系，物业税本身并没有抑制物业市场价格的功能。房价主要由市场供求关系和购买力决定。由于征收物业税的具体细则还没有出来，目前还难以预测对楼市有多大的具体影响。

车德锐：房价未必能在这个改革中降下来。因为影响房价的因素有很多，我比较关注购买力这个角度。购买力来自财富的积累、收入、银行信贷，银行支持越大，购买力就越强，房价就会上去，这也导致现在很多城市的房价居高不下。若再加上政策的扶持，房价是不可能跌下来的。

记者：是否可以理解为物业税开征对未来的影响大过今年？

车德锐：对今年的市场基本上谈不上有影响，目前都是刚性需求在释放，投资需求也是中长线的保值需求。这个政策的效果是长期的、逐步产生的，对楼市的影响也温和的。

对征收方式的猜想：物业税或许会分类征收

记者：税收基准及税收的高低是人们最关心的。按现有政策的划定，90平方米的住房面积应该是税收基准线，但也有认为，应该按144平方米来划分。

车德锐：改善型购房是合理的居住需求，现在金融、财政、税收都支持首次置业和改善型置业，个人认为按现行的政策思路不应该征收，应该首先是针对商用物业，这些人基本都是用来投资的。

记者：高端洋房和别墅呢？作为稀缺资源的占有者，是否更应该收税？

李兴旺：这两种是住宅里投资性为主的物业，对稀缺资源的占有也应该征收更高的成本。从目前来看，物业税的开征对于豪宅、投资类物业肯定将是一个巨大打击，从这一点来讲，它将或多或少可以抑制一部分房价。

当然，需要注意的是既然是物业税，肯定最后所有的房子都要征收的，只是税率不同而已。

记者：市民最关心的是物业税以什么样的形式出来，税率如何？

车德锐：开征前已经购房的置业者已经缴纳了土地出让金和相关税费，对他们是否先全部返还再逐年重新征收？还是划分一个时间，对某个时间段以后的购房者征收物业税？我想政府会考虑开征前后的区分政策。