东莞10月土地供应环比回落 商住用地供应暴增

　　10月关键数据一览：

　　月度总体叙述：

　　2012年10月，东莞土地市场供应环比大幅回落，当月国土资源局挂牌上市仅6宗土地，总面积26.65万㎡，环比降幅39.25%;其中商住用地供应面积为21.69万㎡，环比增幅高达1635.28%。10月东莞土地市场商住用地有三宗成交，成交面积9.58万㎡，环比涨幅666.71%。商服用地成交1宗，成交面积6234㎡，金额460万元。

　　10月11日，东莞茶山国际酒店有限公司以底价11920万元拿下编号2012WG044的茶山镇横江村商服地块，该地块将被建成五星级酒店，提升茶山总体服务配套档次水平。同日，占地面积3.11万㎡编号2012WG039的东坑丁屋村地块被广东捷盈投资发展有限公司以总价7095元收入囊中，溢价率10.95%。东坑目前仅有皇家公馆二期一个在售楼盘，片区处于爆发前的平静阶段。目前东坑洋房售价5443元/㎡，该地块楼面地价仅943元/㎡，且项目超过30%的建筑面积为商业部分，捷盈挥师东坑楼市依然有较大的获利空间。10月30日，编号2012WG046的沙田镇民田村地块，底价落入东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司囊中。汇景继2011年5、8月拿地后再次在沙田扩大版图，造城运动进一步升级。目前沙田全新楼盘遍地开花，各大房企滨海战略方兴未艾，但是沙田当地楼市吸纳量有限，楼盘去货速度明显偏慢。

　　11月东莞土地市场将有9宗土地入市，总面积逾19.97万㎡，供应量环比减少25.05%，同比减幅75.08%，推地面积大幅回落。其中商住地共有5宗，面积为8.28万㎡，环比回落61.84%，同比减少69.61%。商服用地1宗，面积1.74万㎡。11月的商住土地出让力度明显减弱。

　　一、10月一线城市土地市场量跌价升，供应量首现同比增长

　　10月一线主要城市土地供需一览表：

　　全国土地供应年内首现同比增长，市场成交平稳

　　10月土地市场延续9月的高供应量，年内首次出现同比增长，重点一二线城市推地量明显增加。10月全国300个城市共推出土地3242宗，推出面积13326万㎡，环比持平，同比增长8%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1119宗，推出面积4986万㎡，环比增加5%，同比减少7%。四季度将是全年的供地高峰期，10月住宅用地推出最高于前三季度各单月水平。

　　下半年以来市场回升使房企资金压力减轻，但拿地策略仍较理性，市场表现平稳。10月全国300个城市共成交土地1761宗，成交面积6591万㎡，环比减少29%，其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)608宗，成交面积2635万㎡，环比减少20%，同比减少23%。本月为下半年住宅用地成交量最少的月份，土地市场高溢价与高流拍并存。

　　本月全国300个城市成交楼面均价为1217元/㎡，环比上涨11%，同比上涨22%;其中住宅类用地成交楼面均价为1744元/㎡，环比上涨17%，同比上涨49%。1-10月，全国300个城市住宅用地成交楼面均价除3、4、9、10月外均低于去年同期，本月住宅用地成交楼面均价为今年的单月最高值。

　　全国土地市场持续升温，多个城市土地集中放量

　　多个城市相继推出供地计划，土地市场持续升温。仅10月份，北京、上海、广州等全国10个主要城市的土地出让金合计超过400亿元。根据链家地产市场研究部最新统计，截至10月29日，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，总土地出让金达到406亿元。其中住宅用地土地出让金则高达326亿，基本与9月持平。

　　北京：土地成交上演过山车,九月"井喷"十月零成交

　　未能延续9月土地市场成交的井喷势头，10月北京土地市场与深秋天气一道，出现了迅速“降温”。截至上月底，10月北京经营性用地成交为零。成为本年度第四个月出现经营性用地零成交的月份。从零成交到井喷，再到零成交，业内人士表示，面对土地供应不足的压力，年底两个月土地市场必然再度出现升温，2012年注定将成为北京土地市场的“过山车”时代。

　　据北京市土地整理储备中心网站信息显示，截至10月31日，10月除了几块工业用地出让之外，经营性土地尚无交易结果。10月开始竞价的经营性用地供应目前仅有1块，即门头沟区永定镇限价商品房地块，挂牌竞价起始时间为10月18日，但该地块的挂牌竞价截止时间则为11月1日，即便成交也将统计在11月，10月经营性用地零成交已成定局。

　　虽然同属零成交，但情况有所不同。与此前几个月的销售回笼资金不畅以及对未来预期判断不明朗所导致的开发商拿地谨慎不同，10月的零成交主要受限于政府对土地供应的管控。

　　上海：10月土地出让金创年内新高,11月再推26地

　　10月31日，根根上海规划和国土资源管理局土地信息统计，上海在10月共成交经营性用地13幅、出让面积共59万平方米，较9月分别下滑35%、15%;但土地总成交金额为109亿元，环比上涨24%，虽较去年同期仍小幅下滑2.7%，仍创下年内新高。10月10日-12日，保利集团旗下保利地产(及其联合体)、保利置业共斥资约98.6亿元，连夺沪上三幅热门地块,据统计，这三幅地块的总成交金额，占10月上海土地出让总收入109亿元的90.5%。

　　另外，随着房企资金状况的好转加上土地供应的增多，11、12月上海土地市场或将继续维持回暖趋势。上海规土局网站出让公告显示，11月将推出26幅经营性用地，起始金额达78亿元。

　　广州：高调进入土地供应月，11宗地块即将推出

　　广州土地出让收入下降明显。10月29日，广州市财政局局长袁锦霞透露，今年1至8月广州市本级土地出让金收入107.4亿元，仅完成年度预算的34.2%，同比下降21.8%。预计全年广州市本级土地出让金收入185亿元，比今年年初预算减收129亿元。

　　10月31日上午，广州市国土房管局召开土地咨询会，向开发商推介即将推出的11宗地块。由于多宗地块位于市中心，地理位置优越，受到开发商的追捧。市土地开发中心负责人表示，广州将提高土地供应质量，减缓推地节奏，土地供应不仅只看推地计划，更要与市场对接。该负责人还表示，虽然住宅用地供应不多，但考虑到三旧改造带来的供应量，市场需求仍然比较平衡，不会因此推高楼价。

　　深圳：供地结构生变一手土地资源枯竭，旧改拿地比例大增

　　三季度以来，随着保利、万科等龙头房企拿地风潮兴起，北京、上海、广州等一线城市的土地市场开始供需两旺，甚至一些城市出现了新“高价地”。但同为一线城市的深圳，土地市场却显得冷清。据相关统计数据，截至10月15日，今年深圳共出让土地总建筑面积100.41万平方米，不到2011年、2010年的一半。

　　对于眼下深圳土地市场的冷清局面，业内人士大多分析认为，深圳土地资源本来有限，近年来政府推地量较少，并非开发商不拿地。但随着深圳城市更新计划的推进，目前深圳土地市场上供地结构也发生了变化，开发商以参与旧改方式拿地的比例超过70%。

　　杭州调整土地竞拍方式，“价高者得”不再适用

　　在土地市场持续升温的情况下，杭州改变了土地出让的竞拍方式。最近以来，参加杭州土地市场出让会的开发商会拿到一份名为《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》(下称 《通知》)。该《通知》明确提出，“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积”。这意味着，杭州的土地市场，“以价高者得”不再适用，最终比拼的是保障性住房建设的面积。

　　珠海新政:土地闲置1年将无偿收回，影响或有限

　　在房地产调控政策上屡有“惊人之举”的珠海日前再次出台新政，明确土地闲置满1年可无偿收回。这一“新政”被认为甚至比国土部的相关规定还要严格。但据了解，2010年以来，珠海土地市场中住宅地块最终成交的数量并不是很多，珠海土地新政对住宅市场的影响或将有限。

　　针对土地闲置问题，珠海市法制局日前披露的一则《珠海市闲置土地处置办法》(以下简称《处置办法》)，对闲置1年以内的土地将征收土地价款总额20%的土地闲置费，对闲置1年以上的将作无偿收回使用权处理。该《处置办法》将于11月开始执行。

　　二、东莞10月土地供应环比大幅回落，商住用地供应面积暴增。

　　10月东莞土地供应环比大幅回落，商住用地供应面积环比暴增1635.28%。

　　2012年10月，东莞市国土资源局挂牌上市6宗土地，总面积26.65万㎡，环比大幅下降39.25%，同比增幅57.65%，其中商住用地5宗，供应面积21.69万㎡，环比增幅达1635.28%，同比增幅301.94%;工业用地1宗，占地面积4.96万㎡。

　　2012年10月东莞挂牌上市土地情况一览：

　　三、10月东莞土地市场成交仅5宗，商住成交面积大幅上涨。

　　10月东莞土地市场成交仅5宗，商住用地多底价成交。

　　2012年10月东莞市土地成交5宗，成交面积5.02万㎡，环比跌幅71.02%，同比减幅24.97%;成交金额3.09亿元，环比下降14.53%，同比降幅0.20%。其中商住用地成交3宗，成交面积9.58万㎡，环比涨幅666.71%，同比增幅19.73%;成交金额1.98亿元，环比增幅12.72%，同比减幅17.90%，商服用地成交1宗，成交面积4.82万㎡，成交金额1.19亿元，科研设计用地1宗，成交面积6234㎡，成交金额460万元。

　　2012年10月东莞土地成交一览：

　　四、汇景沙田拿地造城运动火热，茶山房地产未来迎发展“快车道”。

　　1、汇景地产在沙田再次拿下商住地块造城运动火热

　　2012年10月30日，上午10:00点，编号2012WG046的沙田镇民田村地块，最终被东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司以底价收入囊中，该地块占地面积3.04万㎡，容积率小于1.3，成交总价4390万元，折合楼面地价1111元/㎡，该地块为R2(二类居住用地)，地块商业建筑面积不得超过计容建筑面积的5%。

　　汇景沙田造城运动愈演愈烈，在土地市场攻城拔寨

　　虽然汇景集团发迹于厚街，但是近几年对沙田房地产市场的战略重心愈加明显，首先是2010年6月通过协议出让的方式取得沙田镇民田村商住地块，地块面积5.12万㎡，也即是目前沙田在售的别墅、洋房大盘汇景•御海蓝岸，此后在2011年5月、8月再在民田村斩获两幅地块扩大版图，当时楼面地价分别是1521元/㎡、1110元/㎡，远高于佳兆业齐沙村地块600多元/㎡的价格，汇景集团此次拿地，显然是造城运动的进一步升级。

　　目前沙田当地楼市吸纳量有限，楼盘去货速度明显偏慢

　　目前汇景•御海蓝岸别墅均价13940元/㎡，洋房均价6400元/㎡来看，利润空间还算可观，但是不容忽略的现实是，沙田属于房地产发展的滨海新区，本地经济规模、人口结构都逊色于发达镇区，如果仅仅依靠当地置业需求，楼市吸纳量十分有限，2012年1-10月，汇景•御海蓝岸、沙田东港城、庄士新都、粤港花园月均成交都在10多套，预计全年的市场容量在1000多套，8-9亿元的销售额。对于未来很多的全新项目而言，立足沙田、拓展外地将成为营销的重中之重。

　　沙田全新楼盘遍地开花，各大房企滨海战略方兴未艾

　　根据东莞中原地产研究中心统计，沙田潜在全新供应项目10个，其中最为引人注目的项目就有佳兆业•碧海云天、保利•未来城市、碧桂园•柏丽湾等等，各大房企无一例外将目光瞄向西部滨海，意欲打造东莞的海景豪宅与滨海新城，对于沙田的房地产市场而言，既是一个千载难逢的发展契机，同时也暗流涌动，此前沙田就有小房企“资金链”断裂烂尾，需求转让的插曲。毕竟沙田本地的楼市承载力与辐射力还有待验证，从宏观经济指标来看，2011年沙田的GDP为72.41亿元，全市各街镇仅排名第20名，户籍人口4.13万人，常住人口17.82万人，并不算十分出色，各大房企的滨海战略方兴未艾。

　　2、深圳城建投资8300万元拿下凤岗横沥村地块

　　2012年10月26日，上午10:00点，编号2012WG045的凤岗横沥村地块，最终被深圳市城市建设投资发展有限公司以总价8300万元收入囊中，溢价率7.79%，折合楼面地价1511元/㎡，该地块占地面积3.43万㎡，容积率小于1.6，建筑密度小于32%。该地块内有占地约604平方米的废弃建筑物和一台供电变压器，该台供电变压器仅为该地块供电使用。根据城镇规划，废弃建筑物和供电变压器需由竞得人自行处理，但不得以此作为土地延期开发及工程竣工的理由。

　　该地块位于凤岗镇金凤凰大道与东深河交汇处，附近紧邻凤凰围村，周边有玉泉街心公园、顺成酒店、金凤凰小学、塘沥农贸综合市场、湖南大碗茶、昌记餐厅、爱民药店等丰富便捷资源配套。地块倚靠金凤凰大道，同时紧邻东莞凤深公路，经机荷高速、梅观高速、外环路，多条线路公交均可到达该地块。地块周边房产开发项目有汇益新、世纪时尚豪园、龙福花园、汇商花苑漫城等诸多项目。

　　3、东莞地产风云人物卷土重来，拿下东坑丁屋村地块

　　2012年10月11日，上午10:00点，编号2012WG039的东坑丁屋村地块，经过2家开发商、8轮的短暂竞价，最终被广东捷盈投资发展有限公司收入囊中，该地块占地面积3.11万㎡，容积率为2.42，成交总价7095万元，溢价率10.95%，折合楼面地价943元/㎡，该地块为R5(商住混合用地)，普通商品住房占总建筑面积比重≤70%，商服用地占总建筑面积比重≥30%。

　　东莞地产风云人物卷土重来，挥师东坑开发地产项目

　　据悉，广东捷盈投资发展有限公司成立于2010年10月，企业总注册资金1000万元，经营范围包括房地产开发、项目投资、室内外非毛坯(凭有效资质证经营)，企业管理咨询等等。公司控制人正是东莞地产界风云人物张炳光，其曾经是慧谷集团的董事长，在东莞颇有名气，随后由于慧谷纠纷风波，另起炉灶注册了这家地产公司。编号2012WG039的东坑丁屋村商住混合地块，最终成交楼面地价943元/㎡，在东坑房地产市场属于中上水平，远远低于东莞冠成投资有限公司在2011年1月拍下的东坑高价地项目3264元/㎡，以及金达地产2010年12月拿下凤大社区商住地块的1947元/㎡，但高于东盈实业投资有限公司拍下坑美社区商住地块的600多元/㎡。

　　东坑楼市仅有一个在售楼盘，片区处于爆发前的平静阶段

　　目前，东坑房地产市场在售楼盘只有皇家公馆二期一个楼盘，主要产品是89㎡、100㎡的三房单位，洋房售价5443元/㎡，对比该地块楼面地价943元/㎡，可见捷盈投资丁屋村项目依然有较大的获利空间，何况项目超过30%的建筑面积为商业部分，更是实现溢价的重要途径。目前皇家公馆二期仍有库存产品319套，可售面积2.97万㎡，仍然有几栋住宅楼尚未发售。东坑楼市潜在供应项目有金达地产的锦绣豪园、恒和地产的皇家御景华府、星辉地产的金坑家园，合计潜在供应面积35.38万㎡，大部分项目将在2013年上市。

　　东坑概况

　　东坑镇位于广东省东莞市中部，地处穗、深、港经济走廊，公路网络完善，北距广州70公里，南至深圳特区60公里，距东莞火车站5公里，距香港90公里。全镇面积27.5平方公里，常住人口2.98万，流动人口10万多，镇府驻地距东莞市中心区20公里。东坑镇最重要的发展项目东莞生态园，东坑片区规划又有新动向，水域、林地面积增加，按照规划东坑片区定位于发展高新技术产业及现代制造业研发和设计，致力于成为东莞生态园环境景观的重要表现地区、生态园现代制造业重点发展地区、形成以高新技术产业和现代制造业为主的研发和制造产业功能区。

　　4、东莞市茶山国际酒店有限公司拿下茶山横江村商服地块

　　2012年10月11日，上午10:00点，编号2012WG044的茶山镇横江村商服地块，被东莞市茶山国际酒店有限公司以底价收入囊中，该地块占地面积4.82万㎡，容积率不超过2.9，成交总价11920万元，折合楼面地价853元/㎡，该地块为C2(商业金融业用地)，靠近安泰路、环城路交汇处，寒溪河也在地块附近流淌而过。

　　该地块将建成五星级酒店，提升茶山服务配套档次水平

　　据悉，东莞市茶山国际酒店有限公司注册于2011年4月，经营范围酒店投资，此次以853元/㎡的楼面地价斩获该地块，可谓“物美价廉”，唯一具有可比性的地块是，2010年12年，茶山镇生态园管委会行政文化岛编号2010G079的商务金融地块，当时楼市形势一片红火，出让地块的定价也十分进取，即使最终以起拍价成交，楼面地价也高达1564元/㎡，两者相比价格缩水45.46%，让利幅度可见一斑。按照详细规划指标，该宗茶山镇横江村商服地块，建筑高度将达到150米，酒店面积不少于5.9万㎡，未来将成为茶山的最高楼、新地标，显然这对提升茶山商业、服务业配套的档次，具有极大的飞跃，从而吸引更多的外资进入茶山掘金。

　　茶山房地产将迎来发展“快车道”，大部分项目前期规划中

　　目前，茶山在售楼盘仅有新世纪丽江豪园五期、美丽湾畔花园2个楼盘，近几年年度商品房成交量在100-200套之间，普通住宅均价5300元/㎡，整体表现十分平淡、中规中矩，其中最新的美丽湾畔花园洋房均价达到7300元/㎡，但是出货相对较为缓慢。不难发现，虽然茶山房地产市场规模较小，但是经过多年的沉淀积累之后，茶山房地产市场将迎来发展的快车道，大部分项目处于前期规划阶段，其中富盈•香茶郡、宇丰名苑、伟隆国际花园都蓄势待发，未来可望给茶山的房地产市场注入活力。

　　茶山轻轨R2、石龙新火车站增添其接受发达区域辐射的能力

　　2011年，茶山完成生产总值72.21亿元，同比增长8.7%，排名全市第21，在未来的发展上，茶山镇确定了“四大片区”的空间发展构想，进一步完善城市副中心功能，“四大片区”中，中心片区是承担行政办公、商业中心、文化娱乐和居住职能的集中区域;东部片区是围绕茶山镇工业区的发展而形成带动全镇发展的工业示范区;物流片区则是紧抓铁路货运站升级改造的机遇，着力建设辐射周边地区的物流中心;西南片区主要发展居住、工业、商业服务、教育为主等综合功能。其中，最为指日可待的是轻轨R2线、石龙新火车站的规划利好，尤其是未来随着处于茶山、石龙交界处的新火车站建成投入使用，将促进当地商贸物流业的发展，增加茶山接受其他周边发达区域的辐射能力。

　　五、11月土地市场推地速度明显加快

　　截止10月31日，根据市国土局已经公告的情况来看，11月东莞土地市场进入最后竞价的土地有9宗，挂牌出让面积达19.97万㎡，其中商住用地5宗，挂牌出让面积8.28万㎡，商服用地1宗，面积为1.74万㎡，剩下3宗均为镇区的工业用地。其中石碣光明的3宗连体商住用地将于11月22日同时交易，值得关注。

　　塘厦：楼盘扎堆竞争激烈，再现蛟乙村豪宅地

　　11月土地交易“打头阵”的是10月22日上市的塘厦镇蛟乙村地块。早在8月上旬的东莞市国土资源局公布的《第六期的东莞市国有土地使用权出让预告》已有显示，塘厦蛟乙塘地块有51263㎡，容积率1.0-1.8，起始价为25530万元，将会在11月7日进入最终交易环节。

　　该地块就在中信观澜凯旋城旁边，周边的交通便利，毗邻梅观高速大坪出口，也临近观澜湖，抵达深圳福田中心区仅需30分钟。目前中信观澜凯旋城处于蓄客阶段，预计在11月开盘。去年中信地产曾以2804元/㎡的楼面价拿下蛟乙塘相关地块，去年6月，编号为2011G058的塘厦蛟乙塘村7.7万平方米地块被东莞市观澜晋景房地产有限公司以5.44亿底价获取。今年7月塘厦大坪村两块豪宅地则相继流拍。近两年碧桂园集团、万科地产、珠江投资、金众地产不约而同扎堆塘厦楼市，未来塘厦房地产市场竞争将会更为激烈。此次塘厦再次推地能否找到买家仍需拭目以待。目前该地块的起拍楼面地价已达2767元/㎡，能否成功拍出，关键要看其是否在开发商的心理价位以内。

　　东坑：11月共有两宗地块进入最后交易环节

　　11月份东坑镇共有两宗地块进入最后交易环节，分别位于东坑镇井美村和东坑镇初坑村。其中编号为2012WG048位于东坑镇井美村的商服商住地块，10月入市，将于11月13日交易。据资料显示，东坑井美地块面积为16013㎡，容积率1.0-2.5，起拍价为3950万元，折合楼面地价986.7元/平米。该地块位于168路和二环路的交界处，地块旁边有东坑大道穿过。距此不远有东坑汽车总站、新东坑中学、荔香公园、东莞国药、新天地酒楼等生活、教育、交通配套。

　　而编号为2012WG051的东坑初坑村商服地块11月入市，定于11月21日进入最后交易阶段。其面积为17419平米，容积率上限为4.5，建筑密度≤45% ，起拍价为7840万元，折合楼面地价1000.2元/平米。该地块位于莞樟公路和东坑大道交界处，莞樟公路贯穿东莞城区、寮步镇、黄江、樟木头，由东坑大道直达大朗、松山湖，而且附近有轻轨线通过，交通十分便利。地块旁边有高英综合市场、建材集散市场等生活配套，还有信鸿职业培训学校、大朗车站、东峻汽修厂、光明加油站、高英加油站、东莞国药等其他配套设施。

　　石排：11月最大出让面积的商住用地楼面价1084元/㎡

　　11月石排镇横山村也将有两宗土地进入最后交易环节，10月31日上市编号为2012WG049位于石排镇横山村的商住商服混合地块，定于11月15日最后交易。该地块面积为84870㎡，其中普通商品住房占总面积的95%，商服用地为5%。容积率为1.0-1.9，起拍价为16550万元，折合楼面地价1026元/㎡。

　　而另一宗11月5日上市的编号为2012WG050的土地则定于11月21日交易。面积为46960㎡，容积率为1.0-1.8，起拍价为9160万元，折合楼面地价1084元/㎡。该地块是11月推出的面积最大的商住地块。此地块位于石排大道和规划一路的交会处，交通较便利并毗邻东江。

　　石碣：3宗连体商住商服用地面积近3万平米

　　11月22日与东坑镇初坑村地块同日进入最后交易环节的还有石碣镇光明路的3宗连体地块。三宗地块面积分别为10286平米、10834平米和8749平米，合计出让面积为2.99万平方米。容积率都为1.0-3.0，建筑密度≤40%。起拍价分别为4320万元、4550万元和3680万元。三宗地块折合楼面地价分别为1400元/平米、1399.9元/平米、1402.1元/平米。虽同处石碣镇光明路，但地块面积大小不一，其中2012WG053地块面积最大，相信当日参与竞拍的单位都希望能一举拿下连体地，如果不能全部拿下，也希望能拿到大面积地块，相对来说2012WG053竞争将会更为激烈。

　　11月挂牌上市交易的土地一览：