观察:内忧外患跌字成楼市“金九银十”主旋律

“金九银十”，在楼市中人的传统眼光里，9、10月从来是收获的季节。储好冬“粮”，好安心过年。去年的这个时候，楼市正处于巅峰，开发商偷笑着一路喊“涨”，把“暴利”装进粮仓，转而又去竞拍一个又一个“高价地”。时过境迁，行情逆转，一个“跌”字已经成了今年“金九银十”的主旋律。

正如一个开发商所感叹的：回望一年，恍如隔世。楼市从去年高位一路下滑，价格跌，成交量跌，开发商收“秋粮”变成了巨大的挑战。业内人士赞同某龙头地产有“跌”有“粮”的最新举动：该龙头地产大降价，客观上回收了巨额资金，有了“冬粮”好御寒。

市场现象：从“放胆涨”到“勇于降”

上周，一篇某龙头地产高层要求“敢于降价，勇于降价”的帖子在网上炸开了锅。虽然其声明此为“网友杜撰”，但其在上海的八个楼盘相当于8折的中秋促销行动，似乎印证了网上的说法。

耐人寻味的是，今年初王石抛出“拐点”论的时候，还引起业界的PK，应者寥寥。这一次，不仅仅是率先降价的龙头地产，广州其他多家主流发展商纷纷争先恐后跟进，打折幅度一个比一个狠：8.8折，7.6折，还有不少楼盘干脆以 “腰斩”(5折)价表示诚意……很多人对此都有似曾相识之感，只不过，一年前的这个时候，方向是截然相反的：那时楼市一片“涨”声，发展商定价完全脱离需求基本面，靠的只是胆量，“人有多大胆，价有多高昂”。

泡沫总有破灭的一天。根据国家发改委、国家统计局最新调查报告显示，8月份，深圳、广州一手房领跌全国70个大中城市。其中，广州一手房价同比下跌3.3%，创下今年最大跌幅。业内人士指出，接下来的“金”9月，跌幅只会有增无减。

趋势判断：一“跌”到底最终决定成败

“新货定价是否符合市场趋势，直接关系到销售的成败。”某首席分析师认为，现阶段定价是否到位，指的就是“跌”价是否到位，领导层的决心很重要。有两个“定得准、卖得快”的例子，其中某地产最近一期产品价格一次性回到了2006年的价位，很快销售一空。“我们主张一降到底，”其指出，前期加强市场研究，摸清周围的盘怎么卖，以稍低的价格出手，制造轰动的开盘效应后，心里有底了，再走“低开高走”的路线，往往能取得成功。

无独有偶。业内人士认为，引领降价的龙头地产一步降到位的后果是“取得了决定性的胜利”，即在很短的时间内，几乎销售了自己所有能销售的房子，包括长江三角洲，包括杭州在内。

与此相反，一些“高开低走”的楼盘正遭遇骑虎难下的尴尬。如广州某楼盘，五一期间开盘，老板不愿提一个跌字，几个月过去，现在暗降30%，还担心旧业主闹事不敢声张。事实上，从广州9月的货量来看，一半以上的产品都是从一开始定价就没被市场认可，新货变存货，从四五月份一直卖到现在，仍然高不成低不就。

深层剖析：“内忧外患”房企别无选择

9月15日，央行宣布对贷款利息、存款准备金率实行“双降”，这是否可以阻止房价的跌势？业内人士直言，降息未必能使开发商走出资金面的“煎熬”，利率下调难以阻止房价下跌趋势，也难改变老百姓对于楼市的预期。日前广州东塔被港商“捡漏”，反映的其实是大部分本土发展商资金的紧缺。

股市下降，发展商在股市失去融资功能，买家被深套购买力大大缩水；美国金融危机冲击全球，银根紧缩贷款无门；去年的“9·27新政”至今刚好一年，宏调作用正在显现……业内人士指出，内忧外患之下，2008年全国房地产开发商集体缺钱，却又没有别的出路，只能被逼无奈走价格战的道路，“要想储好‘冬粮’御寒，在市场上永远是先下手为强”。