瑞峰：东莞住宅成交量连续5周下滑 均价8635元/㎡

　　瑞峰置业11月第四周东莞楼市报告

　　(2012.11.19—2012.11.25)

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　住建部：明年开工的保障房不会低于500万套

　　住建部部长姜伟新日前表示，要努力实现城乡居民住有所居，需要切实抓好城乡规划、建筑节能、公积金管理、建筑市场管理、工程质量安全管理、城市建设管理、农村危房改造、人居环境管理和法规建设等诸多工作，目前也不会放松楼市调控政策。中央政府规划“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，今年开工700多万套，明年不会低于500万套，有可能在600万套左右。

　　财政部部长谢旭人:逐步在全国推开房产税

　　财政部部长谢旭人21日发表署名文章，指出形成有利于结构优化、社会公平的税收制度，强调认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。按照党的十八大报告要求，今后一个时期完善税收制度的主要目标是：健全以流转税和所得税为主体税种，财产税、环境资源税及其他特定目的税相协调，多税种、多环节、多层次调节的税收体系，充分发挥税收筹集国家财政收入的主渠道作用和调控经济、调节收入分配的职能作用，促进结构优化和社会公平，推动科学发展和社会和谐。

　　汇丰11月PMI初值:中国重返扩张区间

　　汇丰银行22日发布报告，11月中国制造业采购经理人指数(PMI)初值为50.4，创13个月以来新高，重返50荣枯分界线以上。该指数低于50表明制造业活动较前月萎缩，高于50表明制造业活动扩张。报告显示，新出口订单指数大幅攀升至两年来最高水平，但新订单指数有所下降。当月制造业就业萎缩减速;积压工作萎缩减速;出厂价格转向下降，投入价格加速上涨;采购库存转向扩张，成品库存萎缩减速;采购数量加速扩张，供应商供货时间拖延加剧。

　　消化存量违建 东莞清理在建违法建筑达1398宗

　　东莞市清理在建违法建筑行动动员会议11月19日上午召开，会议对东莞市开展清理在建违法建筑专项行动进行动员部署。从11月19日至下月20日，东莞市上下将集中开展联合行动，确保将东莞市在建的所有违法建筑清理完毕。据初步统计，目前东莞市违法建筑较多，根据前段时间的调查摸底，仅在建的就达到1398宗，情况不容乐观。

　　虎门港支线一期年前全贯通

　　25日，市路桥总公司发布消息称，目前工程已经进入尾声，力争新联互通及新联收费站12月28日通车。届时，谢岗、常平、大岭山往广州及虎门港方向车辆不用再绕行五点梅路段，可减少6公里路程。这样一来，车主可以节省时间，而广深高速至虎门大桥路口段交通压力也得到缓解。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：石碣连体地高溢价出让 石排、东坑地块底价成交

　　石碣光明路三宗连体商住地块的竞拍，引来多家开发商竞价，激起了节后土地市场新一轮竞拍高潮。三宗地块总面积达到2.99万㎡，起拍价合计1.26亿元，最终以2.3亿元出让。东莞市合信房地产投资有限公司顺利拿下了其中两地块。其中占地1.03万㎡的2012W G052地块就引来7家公司32轮报价，东莞市合信房地产投资有限公司以7620万元拍下，折合楼面价2469元/㎡，溢价76.4%。占地1.09㎡的2012W G053地块有4家公司43轮报价，同样被合信拿下，成交总额为9050万元，折合楼面价2784.元/㎡，溢价98.9%。最后一宗占地8749㎡的2012W G054地块也有4家公司23轮竞价，最终东莞市东顺置业投资有限公司以5980万元斩获，折合楼面价2278元/㎡，溢价达63%。

　　与石碣地块拍卖情况不同的是，石排横山村商住地块和东坑初坑村商服地块的竞拍则相对冷清，两宗地块皆以低价成交。其中，位于石排横山村，面积约4.7万㎡的商住地块，再次被由东莞市世纪城置业有限公司，中信华南(集团)东莞有限公司联合拿下，以底价9160万元竞得，折合楼面价约1084元/㎡。此地块与之前中信联合拿的2012WG049的商住地块临近，预计后期将一起综合开发。另一宗位于东坑初坑村商服地块，则由东莞市东恒物业投资有限公司以底价7840万元拿下，折合楼面价约1000元/㎡。

　　2、本周土地待拍信息：二级土地市场进入“网拍”时代 莞城商住地块待拍

　　本周一级土地市场无商住商服地块待拍，但二级市场中编号为20124016，位于莞城区东城大道南侧的商住地块将在本周进入最后的交易环节，这是二级土地市场第一宗在网上交易的商住地块。此地块原属于东莞市广华房地产开发有限公司，出让面积约0.92万㎡，终止日期至2075年3月11日，起始价为8600万，起始楼面地价2926元/㎡。

　　3、上周土地出让公告信息：寮步商住地大放量 常平年内首宗地出让

　　上周共有5宗商住商服用地在国土资源网进行了公示，分别位于寮步、横沥和常平，合计约24.79万㎡的土地即将进入东莞市场。寮步镇占3宗，其中凫山村出让2宗商住地，一宗面积约6.84万㎡，普通商品住房用地大于等于95%，商服用地不大于5%，起始楼面地价为1550元/㎡;另一宗面积约4.9万㎡，为纯商住地，起始楼面地价约1921元/㎡。最后一宗位于坑口、塘边村的商住商服连体地，出让面积约6.04万㎡，起始楼面地价约1684元/㎡，此地块是二次流拍地重新入市。

　　常平、横沥也在上周公示了商住商服地的拍卖信息。其中，横沥出让的是位于横沥村，面积约1.77万㎡的商服用地，容积率不大于3.5，起始价为5820万元，起始楼面地价为941元/㎡。常平出让的是位于桥沥村，是年内首宗出让的商住商服用地，面积约5.24万㎡。此地块是去年流拍的商务金融用地，此次改土地用途且自降8050万元重新入市，以望在今年年末能成功交易。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：新增供应环比下滑5成 商铺产品集中推货

　　上周东莞楼市迎来了商铺推货潮，合计共10个项目新增供应，纯商铺新增项目就有6个，分别是东城万达广场新增104套、蔚蓝城邦1套3336㎡大商铺、万科·紫台24套、富盈山水华府以及绿茵山庄等，加上玉兰花园的办公产品和车库产品，上周非住宅合计新增618套，面积约3.61万㎡。因前一周车库和办公产品新增暴增，导致基数过大，上周非住宅环比下滑5成。住宅项目新增项目只有3个，合计新增760套，面积约7.89万㎡，环比下滑5成。主要有万科棠樾新增14套170㎡的双拼别墅;虎门金湾花园二期—长堤1号首推372套95-132㎡四五房新品;樟木头新增192套77-116㎡洋房产品。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况： 住宅成交量连续5周下滑 非住宅迎来出货良机

　　上周东莞商品住宅签约1347套，签约面积约13.67万㎡，环比分别下滑5%和2%，住宅签约量连续5周出现下滑，均价连续以6个百分点的幅度回升,为8635元/㎡。非住宅签约265套，合计1.41万㎡，环比分别上涨51%和28%，均价大幅上涨116%至22110元/㎡，主要得益于东城万达广场签约38套商铺。

　　正如我们月初预测所言，11月下半月开始住宅市场逐步降温，但是楼市依然保持快速去货的消化的阶段，楼市旺盛的主基调不变，上周日均签约套数仍可达到192套，主要是以楼盘自然销售为主，各大项目都进入年底最后冲刺的准备阶段，仅中惠珺庭一盘签约超过50套。而从近两周的楼盘活动来看，很多项目都加大了认筹的力度，年底冲量大战势必打响，价格大战或将迎来新一轮攻势。非住宅也如期迎来了出货的良机，近两周办公、商铺签约量明显增加，商业市场的价值仍将进一步体现。

　　2.2 住宅量价走势： 成交量连续5周下滑 均价8635元/㎡连续2周上涨6%

　　上周东莞住宅签约面积约13.67万㎡，环比下滑2%，连续5周出现下滑，但降幅已减小，从全年成交量走势来看，仍处在高位水平。价格连续两周以6%的幅度上涨，上周达8635元/㎡，近7周以来首次超过8500元/㎡，主要是因为塘厦等镇区集中签约减少，海逸豪庭等高端盘的比例上升。

　　2.3 区域住宅成交：南城以明显优势领跑 黄江跻身次席

　　上周南城全区域共成交258套，仍以较大的优势领跑各镇区住宅签约排名， 均价为9620元/㎡;黄江凭借个盘中惠珺庭和花样年江山的出色发挥成功跻身排名榜次席，均价为7981元/㎡;凤岗、厚街签约突破100套，分别排名第三第四位，成为下半年发挥较稳定的区域，个盘推货基本畅销，成为供不应求的典型区域。价格方面，长安、塘厦、松山湖和大岭山四镇区过万。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：中惠珺庭摘桂 非住宅签约发力

　　2.6、 楼盘活动：东莞楼市营销热潮不减 新品扎堆上市

　　11月最后一个周末，东莞楼市营销热潮依然不减，新品扎堆开盘、风水讲座、明星演唱会、样品房开放、特惠单位折扣等营销活动集中上演。据不完全统计，上周东莞楼市有21个项目推出各种大小不同的楼盘活动。其中新品开盘的项目有富盈东方华府三期紫峰188㎡新品、保利红珊瑚79-146㎡楼栋产品、富盈四季华庭二期“缇香”组团74-105㎡新品、大岭山纯新盘松湖春天新80-150㎡新品、深业欧景城二期190㎡五房楼栋产品等5个项目。除新品开盘外，上周新品认筹加推、样板房/销售中心开放的也不在少数。临近年末，部分豪宅项目也想揪住2012年的“尾巴”再博一回，如御花苑天珑湾270㎡四房加推请来汪明荃助阵、龙光君御旗峰则推出160-237㎡的特惠单位、龙泉豪苑推200-560㎡新品举行赏花“砸金蛋”、葡萄庄园别墅加推等。启动认筹项目的有新盘康城国际、观澜碧桂园、锦龙又一城。在营销方式上，最为星光异彩的的楼盘是塘厦金域半山，举办古天乐、许志安、黄家强、徐子珊、钟舒漫等群星演唱会，点燃整个塘厦市场。

　　3、新开工工程：仅1项目新开工 住宅开工量环比下滑九成

　　上周新开工再次迎来短暂的休整期，仅虎门镇白沙村广深港拆迁安置小区一个项目取得开工许可证，合计住宅开工面积约3.95万㎡，环比下滑九成;且该项目是拆迁安置小区，预计会有部分商品房供应。

　　总结：

　　1、十八大落幕，如今是换届的“敏感期”，楼市调控也处于难得的空窗期，各项楼市调控重要政策咱不会出台，但是有关方面的预测也开始盛行，住建部部长姜伟新日前表示，明年开工的保障房不会低于500万套，财政部部长谢旭人也表示，将逐步在全国推开房产税。

　　2、上周进入最后交易环节的5宗商住商服地皆成功交易，其中中信联合世纪城底价再获石排商住地块，东恒物业同样底价获取东坑商服地块。石碣光明路三宗连体商住地块则引来多家开发商竞价，激起了节后土地市场新一轮竞拍高潮。东莞市合信房地产投资有限公司顺利拿下了其中两地块，最后一宗则被东莞市东顺置业投资有限公司顺利拿下。

　　3、上周新增供应全面环比下滑5成，住宅新增760套，面积约7.89万㎡，非住宅新增618套，面积约3.61万㎡。东莞楼市迎来了商铺推货潮，10个项目新增供应，纯商铺新增项目就有6个，而住宅项目新增项目只有3个。

　　4、上周东莞商品住宅签约1347套，签约面积约13.67万㎡，环比分别下滑5%和2%，住宅签约量连续5周出现下滑，均价连续以6个百分点的幅度回升,为8635元/㎡。非住宅签约265套，合计1.41万㎡，环比分别上涨51%和28%，均价大幅上涨116%至22110元/㎡，主要得益于东城万达广场签约38套商铺。

　　5、上周东莞楼市营销热潮依然不减，新品扎堆开盘、风水讲座、明星演唱会、样品房开放、特惠单位折扣等营销活动集中上演。据不完全统计，上周东莞楼市有21个项目推出各种大小不同的楼盘活动。其中有新品开盘的项目有5个在营销方式上，新品认筹加推、样板房/销售中心开放的也不在少数。而最为星光异彩的的楼盘是金域半山，举办古天乐、许志安、黄家强、徐子珊、钟舒漫等群星演唱会，点燃整个塘厦市场。

　　6、上周新开工迎来短暂的休整期，仅虎门镇白沙村广深港拆迁安置小区一个项目取得开工许可证，合计住宅开工面积约3.95万㎡，环比下滑九成。