中原：东莞住宅成交回落 各指标成交同比去年上涨

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2012.11.19-11.25)商品房成交面积15.09万㎡，环比下降0.02%，同比上升78.16%;成交套数1613套，环比上升0.94%，同比上升86.69%;成交金额14.93亿元。

　　本周住宅成交面积13.67万㎡，环比下降2.24%，同比上升78.71%;成交套数1348套，环比下降5.27%，同比上升93.96%;成交金额11.81亿元。本周非住宅成交套数265套，成交面积1.41万㎡，金额3.12亿元，成交均价22110元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8635元/㎡，环比上升5.91%;同比上涨16.56%。其中普通洋房成交均价为7284元/㎡，高端洋房为9069元/㎡，豪宅洋房为11570元/㎡，别墅为13675元/㎡，公寓为8736元/㎡。

　　市场延续良好态势，豪宅项目动作频出，营销推广声势浩大。

　　进入11月份，东莞楼市基本延续“金九银十”的高亢行情。正所谓高峰过后总会有下坡。近两周，东莞楼市成交略显平静，整体上仍延续良好态势。进入年底，往往是开发商加推豪宅大户型产品和非住宅的良机。一方面富豪阶层在年底往往资金回笼，闲钱充足会激发购房欲望，另一方面开发商习惯性地在年底加推商铺、写字楼等物业产品冲量。值得关注的是，近期大户型项目的动作频出。先是龙光君御旗峰推出一批“特价”单位跑量，引发市场轰动关注，再是恒大御湖的部分大户型单位也有“首付7起”的低首付活动，此外，一些高端项目“几万抵几万”已是眼下开发商普遍采取的优惠方式，如鼎峰.尚境二期别墅推出“30万抵60万”、万科翡丽山“5万抵10”万等。之前一些大户型走货不甚理想的项目年底为突围销售，不得不加大优惠力度。随着12月份的到来，圣诞节、元旦等重大节日较多，后市会掀起一轮冲量狂潮，不但市场营销会热闹非凡，东莞楼市成交也将会完美收官。

　　从周六、日的市场来看，市场营销不因为阴雨绵绵的天气而有所影响，各类型的楼盘活动依旧如火如荼地进行，有些活动现场人气还相当热闹，如景湖荣郡举行的卡丁车竞速大赛。据东莞中原研究部不完全统计数据显示，本周东莞楼市有不少于15个项目推出大小不同的营销活动。从推货项目来说，本周东莞楼市再现一轮开盘潮，有松湖春天、富盈东方华府、深业欧景城、东田山畔华庭、保利红珊瑚5个项目开盘。从市场反馈的信息来看，开盘销售情况出现冰火两重天。如继别墅热销后，本周松湖春天推出200多套98-150㎡洋房，销售率达7成多。保利红珊瑚推出近80套洋房，销售率接近7成。同样是本周开盘的深业欧景成，销售率大约只有2成多。从几个开盘项目也看出，推售套数在100套以下的较多。由此可看出当前市场环境下，开发商普遍采取小步快跑的销售策略，这种策略能够快速地释放有效需求。

　　本周一些豪宅项目的活动有富盈东方华府新品“擎峰汇”188㎡开盘，2万抵5万、御花苑220-270㎡洋房公开发售，汪明荃亲临现场、东城万达公馆举行豪宅发布会、锦绣山河举行第二届钓鱼节等。

　　开发商转变营销思路，加推非住宅物业产品热情大增。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有长堤1号、中惠香樟绿洲、鼎峰花漫里、万科棠樾、东城万达广场、万科紫台、绿茵温莎堡、富盈.山水华府、卓越蔚蓝城邦和玉兰花园10个项目新增供应1378套，面积合计11.5万㎡。相对上周全市新增供应商品房3631套，面积合计17.12万㎡，本周的供应出现较大幅度回落。根据市场具有周期性和波动性的特征，一定幅度的回落仍属于正常的市场波动范畴。本周新增供应的一大特点是商业项目的供应明显增多，上周东莞有4个项目供应66套商铺，本周东莞有长堤1号、东城万达广场、万科紫台、绿茵温莎堡、富盈.山水华府和卓越蔚蓝城邦6个项目供应166套商铺，面积合计2.26万㎡，此外玉兰花园供应3套写字楼，合计0.79万㎡。

　　今年5月份以来，东莞楼市延续一贯的平稳走势，整体市场保持良好的交投氛围。2012年还剩下一个多月即将划上记号，预计东莞楼市也会在平静中收官。当前，东莞已有不少开发商提前完成一年的销售任务。同时，住宅市场的需求已被市场连续地消化，不少住宅项目已达到销售目标，开发商也开始转变营销思路，推售重心有所转移商业地产，一来年底投资客资金充裕，投资商业项目的活跃度也加大，二来住宅项目销售目标超额完成，会给来年带来一定的销售压力。