合富月报：东莞楼市预期稳定 11月成交创年内新高

　　被寄语重望的“十八大”已落幕，与往次不同的是，“房地产”在此次仅一笔带过。对于房地产销售市场而言，“没有消息就是好消息”，“十八大”未重笔房地产，至少一定程度稳定了市场预期，减弱了市场观望。“十八大”无不给市场传递“明天会更美好”的红红火火景象，稳定了民众对经济的信心。其中，“民生”和“收入翻番”成为“十八大”最具典型关键词。“民生”问题预示将未来政府将加大民生方面的投入与调控，其中“住房”问题又是“民生”问题的重要组成部分，可见将来政府将加大保障性住房的建设力度，将会加大对普通商品住房的开发量，将会继续保持“支持刚需”的房产调控。

　　“收入翻番”成为“十八大”最具亮点词语，使民众对生活大有盼头，最具鼓舞士气。“收入翻番”意味着居民购买力将会大大增强，在投资方式极其缺少的中国，商品房将会成为保值增值重要产品。在经济持续向好、居民收入大幅提高的大背景下，中国城市化将会加速进程，商品房市场仍有较大的发展空间。“十八大”从侧面向市场释放良好预期，将活跃楼市成交。

　　房地产政策预期持续稳定，这是东莞楼市成交持续话题的重要因素。在稳定的政策背景下，开发商“趁热打铁”，加大了商品房的供应，尤其加大了刚需产品的供应，同时配合理性的房价，最终导致累积的楼市需求得到持续释放。今年5-11月东莞创下连续7个月成交量超5000套，并且9-11月连续三个月成交量增长，11月成交量创下年内新高。由于东莞后市楼市开发量较大，加之东莞经济在短期内难言大突破，商品房购买力增长有限等因素，导致开发商对后市仍然持“谨慎乐观”态度，不贸然涨价，采取“以价保量”方式赢得市场。所以，虽然东莞成交量节节攀高，但房价却长期保持平稳，这与开发商“以价保量”不无关系。在宏观经济未有大改观的前提下，在未有明显的楼市利好的前提下，东莞房价仍将持续较长时间的平稳，8200元左右的整体均价将维持一段时间。

　　前11月成交量超出去年全年1% 房价与去年保持持平

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年前11月一手住宅网签面积高达526.2万平方米，创过去五年以来同期最高，同时比去年全年成交量520万平方米超出6.2万平方米;均价8216元/平方米，与去年的8202元/平方米保持持平。前11月东莞楼市供求基本平衡，供求量均在520万平方米上下。

　　前11月东莞楼市成交已超去年全年，今年全年一手住宅成交量有望超过570万平方米，将超过2009年，创08年五年以来最高。2012年全年的形势为供求平衡，房价平稳，成交量增幅将会在10%上下，供应量增幅将在10%以内，房价涨幅将在1%以内，并且成为08年以来涨幅最低的一年。

　　5-11月连续7个月成交超5000套，史上之最

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年11月东莞全市一手住宅供应面积约54.6万平方米，连续2个月小幅回落，但仍超出去年同期约10万平方米。2012年8-11月连续四个月供应量保持在50万平方米之上，在历史上属高位。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年11月一手住宅网签面积高达66.4万平方米，6583套，创历史第四(前三名分别在07年的5-7月)，同时创下今年连续三个月增长;11月一手住宅网签均价约8223元/平方米，与10月均介8231元/平方米保持惊人的相似。2012年东莞每月房价稳定在8200元上下小幅波动，极其平稳。

　　11月：70-100平方米刚需产品供应比例明显增加 141平方米以上大户型供应减少

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年11月120平方米以下户型供应比重约74%，比10月减少六个百分点，主要体现在70平方米以上公寓供应减少，71-100平方米二房和小三房户型供应比重增加，占全市总供应比例达50%.此外101-120平方米户型供应比重略有增加，比重达13%，即71-120平方米户型供应比重达到63%，主要需求对象为首次置业群体，与当前政策要求吻合，也是11月东莞楼市热销的重要因素。相反，11月141平方米以上大户型供应比例有所减少，仅占15%，东莞楼市供应结构正在持续发生变化，越来越适应政策要求。

　　2012年全年库存水平维持在480万平方米低位水平，房价受支撑

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至11月30日全市一手住宅库存面积约488万平方米，比10月略有回落。2012年东莞库存水平围绕480万平方米上下小幅波动，不足一年的去库存水平一定程度支撑着房价的平稳。

　　11月“泛深圳”区域成交突出，支撑全市整体成交量

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月东莞外围区域成交较突出，其中以“泛深圳区域”最为典型。 如签约面积前十名镇区中，“泛深圳”区域比例超过一半比例，东莞整体成交量得到支撑。一方面楼市预期稳定，购房者信心受到稳固;另一方面“泛深圳”区域近两个月楼市供应量得到有效补充，开发商积极拓展深圳客源，多种因素导致深圳客不放弃东莞市场。

　　区域成交环比情况，11月凤岗、虎门、寮步和樟木头等镇成交量环比10月有较明显的增长，其中凤岗增幅最明显，高达1.3倍 ，主要原因为近期凤岗新增供应量较大，房价较理性，累积的需求得到激活。南城区以过千套的成交量稳居全市成交榜首，环比10月有一定的增长。

　　11月热销楼盘以经济镇的新盘为主 凤岗和塘厦项目表现较突出

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月住宅签约金额前10名楼盘中，以新盘为主，占一半份额;从区域分布来看，多数为经济强镇，如虎门、厚街、塘厦、凤岗、南城等。以“泛深圳”为主，如凤岗和塘厦各两盘榜上有名;从开发商来看，品牌开发商占据半壁江山，其中碧桂园塘厦两个项目均位列前十，2012年碧桂园在东莞市场表现强劲;从房价来看，前十名楼盘以8000-9000元价格为主流，前十名楼盘占市场份额达26.8%，接近三成。

　　万科住宅网签55亿元稳居房企榜首

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1-11月全市住宅网签金额前十名开发商，万科地产以过半百亿元稳居东莞榜首，以超远距离拉开与其它开发商差距;中信地产以约26亿元全市排名第二;和记黄埔凭借两盘以约20亿跻身第三名;光大地产与丰泰地产将在第四名展开激烈的角逐。

　　土地市场分析

　　【数据来源：东莞市国土资源局】

　　传统成交活跃期，供求得到释放

　　土地总结：

　　总体供、求、价：11月份全市土地供应量创年内最高;成交量也迎来小高潮，月度居年内第二高;总体成交地面价较高，略高于每月平均水平。

　　商住地总结：11月成交商住地面积迎来年内第二高，主要是国土部加快供应优质地块速度，刺激品牌实力强的开发商拿地欲望，本月各大知名品牌开发商均拿到心水地块。

　　12月上市商住地：将近年末，每年的11、12月份为土地成交活跃期，今年的12月份也不例外，12月份有将有31.6万平方米商住地入市，主要分布于寮步及市区，不过地块质量一般，多宗地块遭遇流拍，其中南城区地块降低价格再次入市。

　　1、 本月总体供求价

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年 11月东莞市总体供应土地面积约60.6万平方米，环比10月份供应26.6万平方米增加约34万平方米，同比11年同期减少约20.8万平方米，11月份土地供应量创年内最高。

　　11月成交面积约35.8万平方米，环比10月份增加约17.1万平方米，同比去年同期增加约15万平方米，本月成交量为年内第二高。

　　11月土地成交金额约11.8亿元，环比10月份大幅增加8.5亿元，同比去年11月份增加约5.2亿元;11月成交的地面单价约3285元/平方米，环比10月份大幅上涨，主要原因是商住地拉高了总体价格，环比去年同期下降约3%。

　　2012年1-11月全市土地供应面积约412万平方米，同比去年同期减少40%;成交面积372.3万平方米，同比减少36.7%;成交金额约112.8亿元，同比去年减少约20.1亿元;1-11月总体成交地面单价约3023元/平方米，同比去年同期上涨33.8%。

　　2、 本月总体供应情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按照土地招、拍、挂起始时间进行统计，2012年11月份东莞全市土地总体供应18宗，总面积约60.6万平方米，环比10月份供应的26.6万平方米大幅增长128%;同比2011年11月份供应81.4万平方米减少约26%。在楼市持续升温的同时，11月份土地市场总体供应量迎来年内小高潮。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月份土地供应的各个用途分四种，主要以工业用地为主，面积达44.5万平方米;其次是商住用地，供应面积约9.2万平方米;另外仓储用地和商服用地各供应4.1万平方米和2.7万平方米。

　　3、 本月土地总体成交情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市2012年11月份全市共成交11宗地块，总面积约35.8万平方米，环比10月份增长91%，同比2011年11月份增长72%。

　　本月成交的11宗地块中分3种用途，分别为商住用地、工业用地、商服用地，其中成交量最大为商住用地，成交面积约23.8万平方米，占总成交量的66%;工业用地成交面积约10.3万平方米，占总成交量的29%;商服用地成交面积约1.7万平方米，占总成交量的5%。

　　4、 本月商住用地成交情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市2012年11月份成交8宗商住用地，总面积约23.8万平方米，环比10月份成交9.6万平方米大幅增加约14.2万平方米;同比2011年11月份成交9.2万平方米增加约14.6万平方米。

　　11月商住地成交楼面地价约2105元/平方米， 环比10月1166元/平方米上涨81%;与2011年11月的2111元/基本持平。

　　11月份商住地成交总量为今年第二高，仅低于第一高的5月份0.4万平方米。楼市回暖已有半年之多，多数开发商基金回笼基本到位，手头较宽裕，在开发商“有钱”的情况下国土部会适当放出质量较优质的地块刺激开发商拿地欲望。本月所成交的8宗地块总体素质均较优越，各个地块都有稀缺资源或成熟配套支撑，多宗地块吸引了众多品牌开发商的竞争，使得万科、中信、世纪城、利丰及外地刚入莞的合信均出手拿到了心水地块。

　　本月莞城地块楼面地价刷新龙光莞城新高价地，经过58轮激烈的网上竞拍，最终被东莞市瑞祺卓盈实业投资有限公司以5852元/平方米的楼面地价竞得，溢价率100%。地块为二级土地市场，地块使用年限还有63年，地块于东城风情步行街对面，周边均为高端住宅小区，如：雍华庭、旗峰花园、金泽花园、东田丽峰等，生活氛围浓郁，商业配套齐全。