中原：东莞房企引发新开盘潮 楼盘加推刚需出手

　　中原周报

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2012.11.26-12.2)商品房成交面积18.56万㎡，环比上升23.02%，同比上升165.07%;成交套数2147套，环比上升33.11%，同比上升157.74%;成交金额17.30亿元。

　　本周住宅成交面积15.90万㎡，环比上升16.31%，同比上升165.18%;成交套数1534套，环比上升13.80%，同比上升149.03%;成交金额13.33亿元。本周非住宅成交套数613套，成交面积2.66万㎡，金额3.97亿元，成交均价14954元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8382元/㎡，环比下降2.93%;同比上涨13.76%。其中普通洋房成交均价为7223元/㎡，高端洋房为7670元/㎡，豪宅洋房为11893元/㎡，别墅为13097元/㎡，公寓为8492元/㎡。

　　房企年末冲刺引发新一轮开盘潮，刚需项目“以价”出位。

　　2012年收官在即，11月最后一周在阴雨连绵中气温急降，东莞楼市却在多个楼盘开盘和加推的影响下，十分火热，成交亮眼。据东莞中原地产研究部监控数据，本周末共有8个项目开盘，除了寮步的旗山橡树郡发售320-340㎡的别墅产品和鼎峰尚境开盘推出的是178㎡的楼栋单位，其他几个同期开盘项目均以刚需产品为主打，而据市场反馈信息，这些开盘项目都取得了不错的销售业绩。其中长安万科广场推售370多套70-97㎡的单位，当天全部卖完，销售现场热闹;12月2日开盘的中信观澜凯旋城推售360多套75-140㎡的单位，当天去化约300套;而虎门的长堤1号推售120多套的95-132㎡的户型，当天销售率也过50%;常平的哈啰小城推售100套69-97㎡的单位，销售率约45%;塘厦的金域半山推售约190套75-180㎡的单位，去化150套;万科朗润园12月1日推出190多套79-96㎡的刚需户型，去化率60%以上。在价格优惠力度上，除了享受开盘多重折扣外，万科广场和金域半山都选择直减3万元，哈啰小城认筹1万抵4万，朗润园1万抵5万，都是比较干脆利落的促销方式。

　　2012年上半年楼市行情的“低开高走”，房企“以价换量”策略的运用，刚需与中高端产品的交替表现，促使开发企业资金回笼明显。在经历平淡的“金九银十”后，面对年度内最后的成交阶段，许多房企并未放弃冲刺，这或将引发一段年末行情，年度内的最后一个“买点”将现。而对于—些全新楼盘项目来说，由于缺乏足够的时间分批推盘，则多选择将全部房源—次性推出，较低的报价或者—定幅度的优惠则是必不可少。同时伴随着市场对明年初房价可能上涨的预期，楼市的刚性需求力求把握年底“窗口期”再次集中释放的可能性正在增大。未来刚需项目除了在区位上存在竞争之外，价格定位也是项目能否在未来脱颖而出的关键之一。

　　本周受阴雨天气影响，出去几个项目扎堆开盘外其他楼盘活动不多，只有为数不多的几个楼盘进行小规模的暖场活动，如新世纪颐龙湾举办摄影比赛，锦绣山河持续上周的钓鱼比赛，富盈世界汇则针对季节推出冬季养生茶疗会，东城万达广场举办了明星演唱会，南城的恒大御湖和宏远康城国际则在认筹中，恒大继续以低首付吸引刚需眼球，塘厦的观澜碧桂园12月1日样板房开放，在东莞各纸媒进行了轰炸式的报广宣传。

　　本周东莞非住宅供销两旺，成交创历史新高。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有哈啰小城、佳兆业·水岸豪门、上东国际、富盈四季华庭、天骄峰景、北大资源·御湾、万科·朗润园、碧水天源、深业·欧景城、鼎峰尚境、中信·森林湖和金域中央12个项目新增供应2858套，面积合计20.39万㎡。环比上周全市新增供应商品房1378套，面积合计11.5万㎡，本周新增供应出现大幅度上涨。临近年底，新增商业项目供应持续增多。本周东莞共有4个项目供应36套商铺，共1754㎡。同处南城的中信森林湖和金域中央车位供应放量，新增1231套，共16195㎡。

　　而本周(11.26-12.2)非住宅成交也是一路飘红，共销售了613套26554㎡，为今年历史最高。其中车位成交392套，商铺则成交138套。

　　11月4周中，东莞新增车位共3636套，货量庞大，不少楼盘选择在年底这一节点推出车位，有可能是部分发展商在年底冲业绩，回笼一部分资金。车位总价虽然不高，但在一些大型小区，集中销售车位也可以有较为丰厚的利润，适时销售车位，也可以作为住宅销售的一种补充，如石龙的佳兆业·中央豪门本周共成交车位313套，签约金额已经去到3749万元，小小车位为发展商创造的利润可见一斑。