东莞楼市人流锐减售楼处静悄悄 楼盘定价正调低

虽然楼市的销售态势依然旺盛，但客户上门量的减少已是一个铁定的事实。然而，就在部分楼盘价格作出下调举措之际，也有部分楼盘放出继续涨价的信号。这个节骨眼上，物业税的提出，似乎又让市场充满无限可能性。

客户上门量大幅减少

5月31日，星期日，东莞大道某楼盘。记者来到售楼部发现，现场除了几个售楼员外，沙盘前只站着几个看楼者。由于上门顾客不多，让销售员有了自己的空闲时间，他们或坐在自己的位置上看起杂志，或三三两两围在一起聊天，一副轻松悠闲的样子。

大约一个月前，记者看到这里人流簇拥，熙攘的场面甚至让人觉得售楼部有点窄小和拥挤。“小阳春期间，我平均每周能接待30批次以上客户，现在至少减少了一半以上。”南城一楼盘置业顾问小肖如此表示。某代理公司相关负责人更是形象表示，五一之前，他们公司代理的一项目共推出50多套单位，结果在短短几天时间内，解筹率超过80%。

但自五月份到现在，剩下的单位竟然没有一个客户认筹。这段时间，客户上门量也比之前减少了一半以上。这是发生在城区楼盘的一幕，其实，相同情况在镇街同样上演。5月30日，石龙帝景湾。尽管发展商意在通过举办活动来达到提升现场交易氛围的目的，但到访的人流，还是出乎他们的意外。一位刚从深圳过来上班不久的文先生表示，这段时间，明显感到客户在不断减少。
“楼盘人流量比之前起码减少了30%左右 。”

研究策略应对新形势

怎么办？这个疑问开始缠绕住开发商。6月1日，记者来到某房地产开发企业老总办公室。刚一踏进门，他就迎面向记者劈来一句“怎么办？”这个问题马上让气氛多了几许严肃。他说，自春节以来，全国各个城市楼市都上演了小阳春火热销售行情，伴随着刚性消费力的逐步释放，到了5月份，市场开始出现新的变化：客户上门量大幅减少。

“虽然我们早就意识到了这个问题，也一直研究策略，但到现在为止，我们也没有更好的想法。”有发展商对记者表示，这种变化，甚至让他们感到无所适从。尽管很多发展商都不大愿意去触摸这种问题，但这并不意味着这种严峻的形势因此将有所改变。尤其在这背后，一些潜伏的因素已经浮出水面。

去年底，楼市仍然处于疲软态势，商品房销售长时间陷入困境的事实，甚至让政府“着急”了，因此，去年10月份之前，一度刮起政府“救市”旋风。

而利好消息远远不止这些，为了刺激消费信心，国家先后在信贷、税收等方面出台了一系列政策，包括利率调低、税费减免等，甚至有地方政策对楼盘实施的首付一成的做法也表示了默认，这些举措，极大调动了消费者的购买积极性：观望已久的刚性消费者纷纷入市、部分改善型需求买家也作出置业选择……楼市小阳春行情由此轰轰烈烈地上演。

伴随着利好政策刺激效应的彰显，年内国家不会再出台新的政策也基本成为大家的共识。一开发商分析，国家已经从去年就出尽了各种利好政策，从目前的形势来看，接下来不可能再出台新的刺激消费的政策。

从供应层面来看，大户型成为目前市场供应的“主角”。由于刚性需求买家的大举入市，迅速消化了中等户型产品，而城区同等户型产品近3000套的缺口量，导致产品结构存在失衡现象。

对于中大户型所对应的消费群体而言，这类产品由于面积大总价高，其消费实力要求相对强劲。这部分客户群体中，尤其是一些私营企业主或者高管，他们对宏观经济的判断更有着自己的真知灼见，并不会因为舆论所营造的刺激消费信心而有所改变。

在他们看来，金融危机对中国实体经济的影响还刚开始凸显，企业裁员降薪的情形依然在上演，由于存在太多不确定性因素，他们的房产消费也因此搁浅。一叶落而知天下秋。国家政策、市场供应、客户心理特征等，似乎正在向市场传递着一个强有力的信号。

楼盘定价开始调低

确切地说，事物就是矛盾的统一体。尽管客户上门量大幅减少已经成为一个共识，又值6月份是传统的房地产销售淡季之际，但一些开发商还有涨价的想法。南城某楼盘一期取得了良好的销售成绩，甚至去年一度卖不出去的二楼单位今年也卖了个好价钱。以大户单位为主的二期近期将要上市，记者从相关渠道获悉，该批单位价格将要在一期的基础上上涨15%，近期在售一期单位价格普遍在5000元/平方米以上。

几乎就在部分开发商有大胆涨价想法的同一时间，也有开发商变得更为谨慎，具体表现在之前一直坚挺的价格终于作出实质性的让步。东莞大道某楼盘，2007年上市至今，价格一直坚挺，但最近，知情人士放出消息，该开发商目前已经开始酝酿调整价格，以适应新的市场形势。当然，类似的实例举不胜举。即使从大环境来看，楼盘价格下调似乎也正是大势所趋。