资本金比例下调或致房价反弹 贷款流向大房企？

5月27日国务院又下发《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，将下调房地产资本金比例，降低房地产行业门槛。此政策将对东莞楼市产生什么样的影响？

本期楼市会客厅，我们邀请了工商联全国房地产经理人联盟常务理事、深圳独立地产观察家戴欣明和东莞中原地产市场研究部经理车德锐对此进行分析。

政策初衷：使土地市场尽快走出低迷

记者：调整固定资产投资项目的资本金比例,其中普通商品住房项目最低资本金比例由原先的35%降至了20%，回到了1996年的水平，也是变相降低了融资的门槛。此举对经济刺激效果能有多大？

车德锐：该政策的出台，一方面通过加快开发带动存量以合理价格快速消化，保证后续供应，平抑房价增长；另一方面提高开发商拿地的积极性，让开发商多开发项目甚至吸引没有做过房地产的企业“试水”，使土地市场尽快走出目前相对低迷的局面。

贷款流向：制造业企业？大开发商？

记者：在目前这种经济形势下，资本金比例下调在短期内是否能真的吸引更多的人和资金进入房地产行业？

戴欣明：中国的闲散资金还是很多的。效益好的制造业企业也可能进入房地产行业投入资金。

车德锐：用企业自身资金转入房地产的还是少数，钱最终还是从银行来。说白了就是那些能够顺利得到信贷支持的行业和企业都能从银行拿到贷款，都可能进入房地产业。

戴欣明：银行还是会顾及资金的安全性。它更愿意贷款给资本金雄厚，比例相对比较高的房产企业。真正受益的还是大房产公司。

对房价影响：短期或导致房价反弹

记者：资本金比例下调的同时，政府又提出深化房地产税制改革，研究开征物业税，抑制一部分购房需求，这两者对房价将会造成什么样的影响？

车德锐：物业税的开征只是今年经济体制改革的一个方面，对近3年楼市影响不大。资本金比例下调短期或导致房价反弹从长远来看可以推动开发商进行开发，促其以合理价格消化存量，以平抑房价。

资本金比例下调对开发商的影响：

车德锐表示，据东莞市统计局所公布的数据，2008年东莞市完成房地产开发投资270亿元，如果以去年的投资额度计算，房地产行业的自有资金约80亿元。如果自有资金率下降到20%，则80亿元自有资金能撬动400亿元的资金，全年开发投资资金可以增加130亿元。