中原周报：年底东莞楼市迎暖冬 住宅成交高位运行

　　淡季不淡，淡季反而更旺，成为今年楼市的一大特点。延续着一贯的热烈交投氛围，东莞不少开发商也取得了盘满钵满的收成。本周东莞住宅成交创新高，表现出强劲的需求，主要原因如下：其一，受房价上涨预期的翘尾因素影响，客户追随楼价上涨预期的心理仓促入市。今年来，东莞大多开发商采取“以价换量”的销售策略实现业绩和成交的一路飘红，价格定价上相对理性和从容。年底部分企业提前完成销售目标，个别项目出现提价行为。11月CPI又重新回到“2”时代，QE3的货币宽松政策逐渐显现，这导致市场对明年楼价上涨的预期加剧，客户“追涨”的心理作用减少购房决策时间，选择快速入市。其二，十八过后，新一届领导班子上任，楼市调控政策走向引猜想。在这调控年代，开发商也难以准确把握明年楼市走势，倒不如趁热打铁，赶搭市场顺风车，乘势加大供应量，以实现快速走货。其三，个别项目因前期宣传推广到位，认筹客户量理想以及开发商的品牌号召力，集中开盘后，去货相当理想。如长安万科广场推出370多套洋房全卖完，本周该项目签约319套洋房，单盘占有率达19%。万科朗润园签约102套，排名住宅成交第二。中信观澜凯旋城本周签约83套洋房。其四，一些上市的地产公司年底实施冲业绩的相关推售策略，以实现快速回笼资金。作为东莞分公司的地产公司执行总公司的策略，相关的折扣优惠政策促使部分购房群体入市。如恒大雅苑执行“低首付”政策，首付一成，其余两成五年内免息，这一优惠政策推出市场引来巨大的关注，从近期的签约量来看，走货也相当不错。又如金地湖山大境年终冲刺，别墅总价优惠50万。

　　市场行情延续一片火红，东莞楼价企稳“8”字头。

　　近期东莞楼市行情一片火红，住宅成交保持高位运行。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅本周住宅成交均价为8918元/㎡，环比上升6.40%;同比上涨8.47%。本周东莞住宅均价连续15周来维持“8”字头，并创下5月以来住宅均价的高位。楼市成交一片火红，项目走货相对理想的状态下，开发商降价动力不足，促销优惠也相对减少。按照东莞开发商的一贯作风，房价不会调整得大起大落，基本上以“维稳”为基调。本周东莞住宅均价企稳“8”字头，也创下5月来的新高位，主要原因如下：其一，个别非毛坯修项目成交量大，拉高整体的成交均价。如长安万科广场本周签约量占比接近20%，该项目带2000元/㎡非毛坯费用，成交均价为11700元/㎡，大大拉高本周的住宅均价。如恒大雅苑本周签约70套，非毛坯价约9200元/㎡。其二，部分开发商已完成销售任务，出货压力不大，调高价格销售。

　　本周市场营销以暖场活动为主基调，后市年度钜献的企业宣传活动蓄势待发。

　　市场处于旺盛的需求状态，客户来访量显得保证热气充足的情况下，开发商出于节约成本的考虑，也不会大搞营销促销动作的楼盘活动。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有10多个楼盘有大小不同的动作，鼎峰花漫里、松湖春天、万科金域松湖、恒大雅苑等项目有推货。从本周的营销活动来看，大多项目推出一些维持现场人气的暖场活动，或保持现场的成交氛围，或积累客户资源。如丰泰悦榕东岸、黄旗山1号等项目在认筹，万科紫台成交送大礼、地标广场上门抽奖等。而临近年末，关于一些年度钜献的大型活动将会在后市陆续举行，如中惠地产将会举行《大河之舞》、中信地产将请来于丹举行一个关于《发现我们的心灵》大型讲座。年度之际，举行此类活动，利于增强企业的宣传力度和树立美誉感。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：