东莞楼市产品供应失衡人流少 房价左右楼市回暖

受利好政策及刚性需求释放影响，东莞楼市出现一波“小阳春”行情。据相关市场研究报告显示，商品房一季度均价5849元/平方米，4000～5000元/平方米普遍被消费者接受；成交以中小户型为主，首次置业人群和有自住需求的人群比例有所增加。然而，近日记者走访发现，虽然楼市的销售态势依然向好，但楼市来访量下降明显，市场悄然降温。那么，楼市人气锐减的原因是什么？人气锐减是否意味楼市“小阳春”将难持续？业内人士认为，价格的变动仍是左右楼市发展境况的关键环节。

现状：人流量减三成 售楼处冷清

虽然成交依旧向好，但是楼市来访量下降明显已经成为了近期开发商和代理商最“头痛”的问题。记者踩盘见到，在南城某楼盘的售楼处，由于上门顾客不多，现场的职业顾问或坐在自己的位置上看起杂志，或三三两两围在一起聊天，一副轻松悠闲的样子；此前曾连续多次单周销售量排名全市第一的万江某楼盘，近期也没有了人流簇拥、熙攘的场面。相同的情况也发生在镇区的楼盘，石龙、厚街、虎门不少项目的发展商都习惯在周末举办各种形式的小型活动，希望提升现场交易氛围，但记者现场所见，到访的人流还是不尽如人意。此外，在开发商和代理商处记者了解到，部分楼盘近期的人流量比之前减少了30%左右，有的甚至达到半数。

原因1：房价回升损害消费信心

楼市自春节后成交量就逐步放量走高，为何出现目前此等尴尬局面？业内人士王勇认为，此前楼市成交回升的主要原因在于房价的回调。由于2008年全年的成交量不断下滑、开发商普遍面临资金链紧张状况，部分开发商选择了下调房价、打折促销。房价的整体回落释放了房地产市场一部分购买力，部分持币观望的买家认为房价已经回落至自己能够承受的范围之内，同时中央政府以及地方政府也采取了不少降低购房成本的措施，因此楼市成交量放大，有了回暖的迹象。但王勇强调，此前成交放量的触发因素实际还是房价的回落，绝不是积蓄一年之久的刚性需求。

然而就当楼市成交出现上升趋势后，部分开发商又急忙提价，据不完全统计，目前多数在售楼盘的价格都在基础上上涨10%～15%，如名门世家均价从4100元/平方米涨到了4700元/平方米等，“其实开发商这样的行为是对消费者的一种打击”，王勇说，如果房价没有回落至买家能够承受的范围之内，这部分刚性需求就不可能转化为有效购买力，那么即使有刚性需求在，楼市仍然不会回暖。

原因2：产品供应失衡人气锐减

除了价格的问题，市场的供应失衡也是人气锐减的另一主因。从供应层面来看，大户型是目前市场供应的“主角”。此前由于刚性需求买家的大举入市，迅速消化了中等户型产品，据相关市场研究报告显示，城区同等户型产品近3000套的缺口量，导致产品结构存在失衡现象。

“大户型产品由于面积大总价高，其消费实力要求相对较高，因此这类产品并不适合那些首次置业、以解决自住需求为主的消费群体。而另外，由于受目前经济环境依旧存在许多不确定性因素，中大户型的主体消费人群，如私营企业主或者高管等，他们的房产消费也因此搁置”，东莞合富辉煌地产市场副经理李兴旺表示，当市场上受主要消费群体关注的产品供应偏少、大户型又不能吸引他们的时候，整个市场的受关注的热度自然会较之前有所降低。

业界评议：房价是左右楼市回暖的关键

人气锐减是否意味楼市“小阳春”将难持续？王勇认为，楼市“小阳春”能否延续在于开发商对于房价变化的掌控。“此前楼市的表现已经证明，如果房价能够继续小幅回落或者继续保持稳定，那么住房刚性需求者的购买力才能不断提升，才能转化为有效需求”。

大绿地房地产开发有限公司总经理张国平也认为，具有购买力的房地产市场才能持续发展，楼市回暖之势才能得以持续。倘若房价就此重回攀升之势，那么等这一波购买力消耗之后，楼市会重回僵持态势。所以，楼市是继续延续“小阳春”态势还是再次陷入僵局，房地产市场未来的走势完全取决于房价的变化态势。

“但是，开发商能够决定的仅仅是“命运”的过程，房地产市场必然回归理性的结果是无法改变的”，王勇强调，因为，一旦开发商选择结束房价回调，重新提升房价，那些具有住房需求的人就会毫不犹豫的摒弃“刚性”特质，继续持币观望。而这种观望态势的打破，只能再次以房价回落破冰。到那个时候，如果房价再次回落，幅度必然会超过此次，因为每一次购买力的释放都意味着下一波购买能力的降低，直到房价回落至合理的房价收入比范围内。