盘点2012年楼市营销：买房送奔驰 先住再买房

　　点评：“买一送一”的营销方式成功地捉住了购房者的心理，诱惑了不少购房者买 房，但是承诺是否能够真正兑现，值得购房者多留一个心眼。

　　最直接：

　　“以价换量”吸引刚需买家

　　2012年，东莞楼市“降价”风盛行。刚需入市支撑楼市升温，3月开始“以价换量”成为楼盘销售的共识，各楼盘从直接降价、低首付、开盘折扣、认筹“几万抵几万”、特价房、一口价房等方式进行降价促销活动。瑞峰置业市场研究部介绍，直接降价的典型代表是年初卓越·蔚蓝城邦、益田·大运城邦等项目，降价效果明显，年销售量进入东莞洋房销售排名前十。相对于直接降价，间接降价更受开发商的欢迎，如“金九银十”期间，“特价房”、“特惠房”开始在楼市活动中兴起，恒大·御湖连续几周推出特价房，君御·旗峰推出部分8600元/㎡的特惠房，还有清华居、富盈WO城等项目。到了年末，认筹“几万抵几万”、“两万享开盘9.5折”等认筹优惠成了楼盘促销的“宠儿”。

　　点评：降价手段多种多样，不管是直接降价，还是间接降价，只要能够让购房者感受到实惠，就会有人出手买房，“降价”成为2012年东莞楼市促进成交的主要促销手段。但要提醒购房者的是，“降价”楼盘要分清“真降”还是“假降”，在听到优惠信息时，一定要先了解清楚实际情况，再出手购房。

　　最直观：

　　体验促销“先试住再买房”

　　“试住体验”的概念2009年在东莞出现，慢慢地以各种方式盛行于楼市营销当中。2012年，常平万科城推出“试住+体验”先住后买的活动，邀请购房者通过在楼盘吃、喝、玩、乐，全方位体验小区的环境、配套、服务、生活方式等立体式的感受，让购房者从旁观者的角度变成感受者，更直观地了解楼盘。此外，中信·凯旋公馆也推出洋房140㎡空中体验馆，让购房者在购房之前，对楼盘有更真实的了解。“试住体验”推出后，在市场上也引起了极大的争议，体验式营销是否能够在房地产行业推广，成为许多人争论的话题。

　　点评：“试住体验”让购房者能够更全面、更直观地了解楼盘，然而通过短时间的试住，是否能够真实地了解到楼盘的实际情况让人质疑。有业内人士则指出，“体验式营销”很难在房地产行业推广开来，楼房入住后存在着楼间距、方向感、空间感等实际问题，和体验样板房存在着一定的差异。

　　“温情牌”暖场聚人气

　　“温情牌”是东莞楼市惯常打的一张牌。除了举办各种的亲子活动外，端午、中秋传统节日活动，年末的迎春贺新活动等，都是聚集人气的方式。此外，健康文化活动如低碳长跑大赛、单车骑行活动等健身活动也陆续搬上东莞楼市的营销舞台。

　　点评：东莞中原地产研究部表示，开发商们配合楼盘卖点进行全方位的文化包装，这种尝试说明在当下的市场环境中，开发商也开始考虑人文关怀，主打“温情牌”，而业主是否买账则有待市场验证。

　　明星助阵声势浩大

　　2012年，东莞楼市星光璀璨，明星汇集。瑞峰置业市场研究部统计，东莞全市共有29个项目运用了“明星营销”策略，影星、歌星、著名主持人、风水大师、经济学家、作家、名模等纷纷亮相东莞楼市舞台。其中万达集团在东莞的两个项目更是下了血本，请了多个明星来助阵，全年共举办了7场明星活动。富盈地产在2012年下半年也举行了近5场的明星营销活动。

　　点评：明星助阵是东莞楼市最常出现的营销方式之一，然而效果如何见仁见智，有业内人士认为，明星营销还要针对楼盘的特色来决定邀请什么类型的明星，如果选择的明星和楼盘风格不符合，起到的效果就极为有限，旺丁不旺财。