中原地产：市场步入春节淡季行情 成交震荡回落

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2013.1.21-1.27)商品房成交面积9.91万㎡，环比下降43.28%。由于去年同期正值春节期间，仅有1套住宅签约数据，导致同比出现大幅度上涨。本周商品房成交套数1279套，环比下降31.35%，成交金额9.27亿元。

　　本周住宅成交面积8.14万㎡，环比下降49.15%，成交套数772套，环比下降51.57%，成交金额7.04亿元。本周非住宅成交套数507套，成交面积1.77万㎡，金额2.24亿元，成交均价12630元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8648元/㎡，环比上升2.59%。其中普通洋房成交均价为7876元/㎡，高端洋房为9586元/㎡，豪宅洋房为10630元/㎡，别墅为12598元/㎡，公寓为8634元/㎡。

　　春节临近，新盘入市减少，新增供应震荡回落。

　　随着春节将至，东莞的楼市随之进入平淡。本周东莞商品房有4个项目新增供应8.19万㎡，合计528套，与之前动则供应上千套的市场对比，本周新增供应持续回落，下滑至2013年4周以来的低位，预计随着春节的到来供应仍将维持低位水平。从供应的项目来看，万科金域国际供应186套洋房和84套商铺，面积合计3.12万㎡;富山居花园供应68套洋房和19套商铺，面积合计0.79万㎡，阳光海岸供应57套写字楼和2套商铺，面积合计3.30万㎡，东田山畔华庭供应112套洋房，面积合计0.98万㎡。春节来临之际，东莞楼市新增供应震荡回落，一方面与开发商的推货节点有关，近几周来，新盘入市明显减少，仅零星个别项目选择在这段时间开盘，整体市场处于一个开盘低潮，开发商推货意愿不足，供应货量自然减少;另一方面，春节淡季来临，作为东莞购房主力人群的新莞人陆续回乡，暂时搁置购房计划，而东莞本土人群此时或忙于春节年货之类的准备，也无暇顾及买房之事，整体客户来访量明显下降，开发商推货动力不足，大多数楼盘处于去库存的自然销售状态，新增供应出现震荡回落。

　　除了新增供应上的大幅回落，市场营销也趋于平淡。从周六、日的楼盘活动来看，市场营销基本契合“春节”主题而展开的一系列暖场活动，如北大资源.御湾周末上门送春联、领红包，丰泰旗山绿洲春节前看房上门送年糕、春联，祥利上城上门送年货礼包等。此外，个别投资属性的项目企图抓住年底投资高峰期，举办大型投资讲座活动，如君源铂尔曼酒店公寓举办“叶檀2013投资问道”活动。预计后市市场营销活动仍以“小暖场”活动为主基调，楼市真正发力将会在3月份。

　　市场回归常规化的淡季轨道，住宅成交量骤减。

　　延续2012年年末翘尾行情，2013年东莞楼市良好开局。随着春节步伐迈近，一波热销行情戛然而止，一路高歌猛进的楼市迅速进入下行通道。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交772套，这是自去年国庆后16周以来首次跌破1000套以下，日均住宅110套，回归淡季的成交水平。本周东莞有130个楼盘成交记录，环比上周163个减少33个，市场成交迅速转入淡季轨道。而随着楼市转淡，市场成交集中度持续走高，本周东莞东莞住宅成交前20名的项目共440套，占比达55%，其中万科金域国际单盘成交99套，市场占有率12.36%，事实上剔除个别热点项目，市场冷清的真相更是表露无疑。市场回归常规化的淡季通道，本周东莞住宅成交面积8.14万㎡，环比下降49.15%，成交量骤减一半，究其原因：其一，春节临近之际，市场进入常规化的过年行情，客户上门量不足，开发商基本不再推新盘，大多数项目处于自然出货状态，开发商重心更多倾向于节后的市场备战。其二，前几个月市场成交一片火红，客户需求不断地被释放甚至透支。一波高峰行情过后，新一轮的集中需求仍待时间累积，市场又随着春节淡季行情进入调整阶段，大多数开发商不贸然推货，只是个别开发商推出部分特价单位刺探市场行情或处于储客状态，如万科紫台岁末低价抢购，190-230㎡楼栋认筹，万科松山湖.悦推出岁末清货特价房。市场可选择性房源减少，客户入市意愿下降，成交也随之下滑。其三，市场成交冷热不均，缺乏热点项目支撑总量，成交略显疲态。随着观澜碧桂园、碧桂园.天麓山等热点项目的签约完毕，本周东莞楼市签约数据迅速回落，本周东莞住宅销售排行进入前三甲的分别是：万科.金域国际99套、地标广场34套和中熙弥珍道31套。