买房后悔权问题大探讨：应明晰退房的具体要素

已实施15年的《消费者权益保护法》将迎来第一次大修。6月9日，有关权威专家介绍了消法修改的大方向和趋势：“要建立冷静期制度，也就是后悔权制度。原则上让消费者在合理期限内可以无条件退货”。对于房屋这样的大宗消费产品，是否可以实施后悔权？能否真正保障业主的合法权益，如何防止不被炒房者利用，哄抬楼价？

本期楼市会客厅，我们邀请的是中信地产副总经理张镜姚、富通地产营销部副经理梅华锋和广东君华律师事务所律师徐超，就买房后悔权问题进行分析。

开发商诚信问题是主因

记者：对于购房来说，为何社会民众会如此期待后悔权？

张镜姚：一些人潜意识认为开发商都是奸商。其实房地产纠纷首先应该解决的是社会诚信问题。比如一些小的开发商想捞一把，产品质量、交楼标准都可能存在问题。但是即使在这种情况下使用后悔权，作用也是微乎其微，该发生的还是会发生。其次，是我国目前的司法体制不完善，购房者的权益通过法律途径保障需要付出太多的成本。对于购房者来说，在选择楼盘时，应该注意开发商的品牌效益。这是楼盘建好以后若干年之后才能体现出来的。

徐超：就我国目前的房地产市场而言，无序化还相当严重。如果不做出具体的制度设计就贸然在房地产市场推出后悔权制度，可能会导致市场失序，最终会损害到消费者的根本权益。

开发商避讳后悔权

记者：后悔权对消费者有什么好处呢？

张镜姚：所谓的后悔权其实对购房者来说没有太多意义。因为只有住进来有体验的人，才对他所在的楼盘有话语权。否则都是道听途说，没有任何证据。如果没有住过就要求退房，是业主自己摇摆不定造成的。

梅华锋：后悔权的提法是想给消费者所谓保护，但真正执行起来会很麻烦。一旦签订贷款合同就和银行发生贷款关系，在房管局进行登记备案，还要通过公证等，和很多部门发生联系，在这种情况下退房会增加很多负担。更重要的是，随着市场预期通胀的来临，投资客和投机客也频频现身，炒房行为或将愈演愈烈。反正可以后悔，投资客和投机客们先把房子一抢而空，能赚钱就转手赚差价，不能赚钱就还给开发商，这是否也是开发商顾忌的因素。

徐超：在现行的法律框架内，开发商进行假按揭的违法成本便不高，如果后悔权制度被开发商利用来进行假按揭的话，那对市场造成的冲击是不可想象的。如果后悔权制度不对投机客的炒房行为作出具体的制度设计，确实可被投机客利用。这样会导致房地产市场出现难以预计的动荡。

退房合理化更具有操作性

记者：有没有其他可以替代的措施，使双方矛盾不至于激化？

张镜姚：不管是赋予消费者后悔权，还是像其他产品，比如建立责令厂商建立产品召回制度，其作用点都在消费者权益受到侵害之后。对于购房者的保护，应该前置。比如购房的时候，开发商一般都会有一个认筹和解筹的过程。在这个阶段如果不想买房，就应该决定是否终止合同，开发商应该退回订金。

梅华锋：不能无条件的提后悔权，合同法中应该更加明晰退房的具体要素。而且购买任何商品的退货期都是有时间限制的，如果购房也可以行使后悔权，就必须严格限定时间范围，个人觉得在认筹以后，签订购房合同前可以使用后悔权。

徐超：其实，与其贸然推出一个尚不成熟的后悔权制度，毋宁在现行的法律框架内认真探讨对购房者合法权益的切实保护。比如将消法的赔偿原则无条件延伸到购房合同当中，加重对开发商的欺诈行为的惩罚力度；对购房者的知情权作出缜密的制度设计，使之可实际操作性加大等等。