中原土地快评：东盈实业底价再下东坑坑美村地块

　　东盈实业底价再下东坑坑美村地块，将成东坑最大开发商

　　2013年3月8日，上午10点整，编号2013WG007的东坑镇坑美村商住商服地块挂牌拍卖，最终被东莞市东盈实业投资有限公司以底价收入囊中，该2013WG007商住商服地块占地面积为24085㎡，1.0≤容积率≤2.0，成交总价3180万元，折合楼面地价660元/㎡。

　　地块紧挨常平地理位置优越，接受常平市场辐射。

　　2013WG007地块面积不大，位于东坑镇坑美村中心，交通地理位置优越，与横沥镇仅隔一条寒溪河。紧靠南国一路，临近农业园十三路、东兴东路和途径寮步、茶山、东莞生态园和石排的生态园大道，可快速直达常平等周边镇区。此外，距离东莞R3轻轨、东莞常平火车站都非常近，该地块虽远离东坑镇中心，却毗邻常平镇中心，未来发展将更多受到常平成熟楼市的影响。

　　此外，地块旁边即坑美村村委，有智慧象幼儿园、仁正医药药店、坑美商业步行街，离地块毗邻的还有占地274.5亩的纯别墅社区南国水乡。该楼盘2005年开盘，2006年业主入住，居住生活氛围浓郁。

　　东盈实业坑美村再扩版图，将成东坑镇最大开发商。

　　据东莞中原研究部数据显示，东盈实业早在2011年3月就已经在东坑镇坑美村拿下3宗连体普通住宅用地，地块面积共95208㎡，体量庞大，目前正在开发建设当中，其容积率≤2.27，预计为高层洋房项目。

　　据了解，东盈实业投资成立于2009年，注册资金100万元，经营范围为实业投资、房地产投资、房地产开发，值得注意的是其法人代表为黄照轩，他也是东莞市万顺花园建造有限公司的法人代表，曾开发过东坑皇家公馆项目。在2010年3月，黄照轩还曾在以个人名义底价3600万拿下东坑黄屋村占地9070㎡的商住用地。此次再度拿下东坑坑美村24085㎡的地块，版图扩大成为东坑最大的开发商已是必然。

　　东坑十年土地市场，本土开发商独步天下。

　　从2003-2013年，十年间东坑镇挂牌交易成功成交的商住地共有22宗，占地面积达36.31万㎡，其中本土开发商拿地17宗，个人拿地4宗，外来开发商拿地仅1宗，多年来东坑土地市场本土开发商独步天下。东坑房价并不高，从2008年至今，房价一直在4000-6000元/㎡间徘徊，再加上当地消费能力偏弱，开发周期延长导致项目回款缓慢，并不受外来开发商青睐。

　　东坑楼市目前存量房短缺，2013年多盘混战告别沉寂。

　　据东莞中原研究部数据显示，截止到2月28日，东坑房地产市场在售楼盘可售住宅套数仅214套，可售面积为20151㎡，其中东裕广场仅余一套尾货，其余皆为皇家公馆库存，主要产品是89㎡、100㎡的三房洋房单位。东坑楼市多年来一直很沉寂，2010-2011年间甚至出现断供现象，皇家公馆在此一盘独大，尽管如此，东坑楼市消化力孱弱，皇家公馆去化缓慢，从2008年至今，共消化了1089套洋房，面积总计103399㎡。

　　皇家公馆目前在售均价5500元/㎡左右，相对当年该地块的楼面地价943元/㎡来说，获利空间较大。东盈实业在东坑坑美村所拿四宗商住地楼面地价都仅在650元/㎡左右。相对其他镇区，东坑镇较低廉的拿地成本，稳定的楼市成交价，吸引了不少开发商在此发展。

　　2013年东坑将有多盘酝酿入市。据了解，皇家公馆2013年将有新品加推，目前三期正在赶工当中。金达地产2013年在东坑也有两个项目在建，其中一个为锦绣豪园，1月31日又在东坑井美村拿下一宗1.19万㎡的商住商服地块。恒和地产的皇家御景华府、星辉地产的金坑家园也预计在2013年上市。如久旱初霖，这些新盘将深度激发东坑区域内的刚需购房热情，但庞大的供应量也会给各家开发商出货带来不小压力。

　　地块信息：