瑞峰周报：新政引发观望情绪 东莞住宅成交环比跌2成

　　瑞峰置业3月第一周东莞楼市报告

　　(2013.3.4—2013.3.10)

　　2013.3

　　新政引发的观望情绪初现 住宅成交量环比跌2成

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　国五条地方细则月底出台 住建部称会保护刚需

　　全国政协委员、住建部副部长齐骥近日表示，城乡和住房建设部对各地房价控制目标没有指导意见，但要求保持房价基本稳定。他透露说，针对新的国务院调控的文件，一个星期内会有详细的信息解读。而各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计三月底地方政府细则将会出台。齐骥表示，“二手房交易按照增值额20%征收个税”本意是打击投机，不是伤及刚需。

　　国土资源部部长：房地产用地供应非常充足

　　国土资源部部长徐绍史表示，今年将加大土地供应的力度，并使土地价格保持相对稳定。当被记者问及日前国务院公布的房地产调控“国五条”实施细则时，徐绍史说，国土资源部主要是从土地供应的角度参与房地产的调控。

　　多地先后都收紧公积金政策 楼市调控或将加码

　　武汉市住房公积金中心近日宣布，自3月10日起对公积金贷款和提取政策作出调整：缴存时间越短、余额越低，所贷额度越少;申请公积金贷款，须正常缴纳公积金6个月以上。像武汉一样，湖南长沙、广东东莞、浙江金华以及江苏昆山等城市最近都先后收紧了公积金贷款政策。多个城市先后出台收紧住房公积金贷款政策，被市场解读为调控加码前奏。

　　东莞更新基准地价公开招标 将按三类用途定级

　　市国土局日前委托市政府采购中心，对东莞市2013年基准地价更新项目进行公开招标采购，招标内容为对东莞市辖区范围内的约2465平方公里土地，按照商业、住宅和工业三类用途定级，进行基准地价更新，评估基准日暂定为2013年1月1日。东莞最近两次公布基准地价，分别是在2005年和2009年。东莞目前执行的基准地价，其评估基准日为2009年1月1日。现行的基准地价分为商业用地、住宅用地地面单价、楼面地价和工业用地地面单价、楼面地价五大类别。其中，住宅用地地面单价均价最高在市区，为3363元/平方米，楼面地价均价达1676元/平方米;商业用地均价最高为6050元/平方米。

　　东莞扩大公办学位供给 探索向民办校购买学位

　　3月5日，在创建东莞市推进教育现代化先进镇街工作会议上，副市长喻丽君透露，今年要力争创建10个左右推进教育现代化先进镇街。2014年，覆盖率要达70%。到2016年，实现全覆盖。当前，新莞人积分入学申请已经开始。家长很关心提供多少学位?这将直接关系孩子申报的成功率。喻丽君透露了一条重要信息，“在公办学位确实不够的情况下，将大力实施政府购买民办学校学位措施，落实积分入学学位逐年递增10%的要求。”

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：东盈实业再拓东坑版图 底价摘获“囊中物”

　　编号2013WG007的东坑镇坑美村商住商服地块在上周进行挂牌拍卖，东莞市东盈实业投资有限公司以底价3180万元收入囊中，折合楼面地价660元/㎡。地块交通地理位置优越，与横沥镇仅隔一条寒溪河。紧靠南国一路，临近农业园十三路、东兴东路和途径寮步、茶山、东莞生态园和石排的生态园大道，可快速直达常平等周边镇区。据了解东盈实业早在2011年3月就已经在东坑镇坑美村拿下3宗连体普通住宅用地，合计地块面积共9.52万㎡，体量庞大;而此次出让的地块就在该3宗地块包围中，可谓为东盈实业的“囊中之物”。此次拿下的2.41万㎡的商住地块，与前3宗地块可实现规模开发，加上东坑目前唯一在售楼盘——皇家公馆，东盈实业在东坑的“霸主”地位将更加巩固。

　　2、本周土地待拍信息：凤岗黄洞村两宗商住地待拍 出让面积均不足1万㎡

　　本周将有两幅位于凤岗镇黄洞村的商住地块进入最后的交易环节，两宗地块出让面积分别是7108㎡和9659㎡，容积率在1与2之间，起始价分别为2616万元和3361万元，起始楼面价为1840元/㎡和1740元/㎡;存在较大不足的是两宗地块的体量都较小，均不足1万㎡，且不相连。地块处在东深二路和玉泉路的交汇处，周边有三正卧龙山和东魅蓝山郡等项目在售。

　　3、上周无最新土地出让公告

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：南城三大项目齐齐推货 万科厚街热盘加推

　　进入小阳春的第一周，东莞楼市推货热情不算太高涨。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周东莞全市共有4个项目有商品房新增供应，主要集中在南城及其附近区域，其中万科项目占2个，分别是厚街万科金域国际推186套80-97㎡两、三房新品;万科金域华府推100套169㎡的大四房产品。另两个南城新增项目分别是东莞天安数码城洋房项目上市，首推51-93㎡的小户型产品;白马驿舍则有2套大面积合计近5千㎡的商铺产品出让。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：新政引发的观望情绪初现 住宅成交量环比下滑23%

　　新“国五条”细则落地带来的影响正逐渐显现，节后成交量经过两周的飙升后，上周成交量首度出现回落。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：东莞全市上周住宅成交1207套，日均成交172套，面积约12.26万㎡，环比下滑23%。因春节后开发商推货步伐减慢，销售现场略显冷清，连续几周无开盘项目，东莞楼市成交缺乏动力，加上新政落地造成一定程度上的观望情绪，故上周住宅成交量明显下滑。非住宅方面，成交303套，成交面积约1.36万㎡，环比上涨21%，签约均价为15015元/㎡，环比下滑21%，出现量涨价跌的主要原因是前一周京仕柏豪庭成交了51套商铺，合计1222㎡，部分价格高达60000元/㎡;而上周仅成交9套102㎡。

　　2.2 住宅量价走势：量跌价涨 成交均价8450元/㎡略涨4%

　　上周住宅成交量跌价涨，住宅签约量为12.26万㎡，环比下滑23%，住宅签约均价为8450元/㎡，环比上升4%。 从量价走势图来看，成交均价比较稳定，成交量则与去年高位运行水平有所差距，新政造成的观望情绪才刚显现，预计两会后两个月内各地细则陆续出台，届时观望情绪或再对东莞造成一定程度的影响。

　　2.3 区域住宅成交：塘厦198套连续四周蝉联冠军 南城124套紧随其后

　　塘厦楼市热度不减，依靠碧桂园项目和中信项目的热销，以198套再次登上镇区住宅成交榜首之位，这也是春节以来连续四周蝉联冠军之位。南城依靠在售楼盘盘多的优势成交124套排第二，万科金域华府、天利中央花园助力不小。值得一提的是谢岗依靠新盘永江国际公馆的热销进入前五，摆脱了多周排名倒数的尴尬局面。均价方面，过万的镇区只有松山湖、长安和厚街三个镇区，均不超过12000元/㎡，以洋房为主。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：永江花园公馆82套居首位 碧桂园三大项目进前五

　　2.6、楼盘活动： 销售现场气氛有所升温 “三八”、植树节等为主要营销活动

　　上周，东莞全市共有将近16个楼盘举行了各式、大小不一的暖场活动。这也是春节以来，楼盘周末活动数量最多的一周，一扫近几周销售现场冷清的局面，顾客上门量增多。但因上周末是3月小阳春的第一周，楼盘活动仍然以暖场蓄客为主，无项目举行盛大开盘活动。“三八”妇女节、雷锋月、植树节等成为主要营销噱头。同时仍然有部分项目沿用春节前后的折扣优惠来吸引客户置业，比如富盈山水华府洋房价买叠加别墅;葡萄庄园拉图墅首付仅需30万;长堤1号的首付2成起得限量特惠单位等。

　　3、新开工工程：两大项目新开工 主要位于东部片区

　　上周东莞市全市共有2个项目取得开工许可证，分别是东坑的锦绣豪园和常平的中仁商业大楼，合计住宅开工面积约9.98万㎡，环比下滑近五成;非住宅开工面积约5.53万㎡，环比大幅度上涨141%。其中，金达地产旗下的锦绣豪园在上周开工面积约14.61万㎡，开工类型涵盖洋房、商铺、办公和车库产品。据瑞峰置业市场研究部最新数据监测显示：东坑镇目前商品房存量短缺，住宅存量仅皇家公馆194套洋房产品，而锦绣豪园的入市将为一片沉寂的东坑市场注入新血液。另一个开工项目是常平中仁实业投资的中仁商业大楼，将有0.9万㎡的办公产品进入常平市场。

　　总结：

　　1、正当两会如火如荼的举行之时，业内外也不忘发出关于新“国五条”以及细则的热议，在上周一即新“国五条”细则落地的首个股市交易日，股市出现了大“地震”，以房地产以及相关的水泥建材、钢铁等周期类板块出现大面积跌停，无不透露出细则落地所带来的“恐慌”，房地产注定再度成为本次两会的焦点之一。

　　2、上周位于东坑镇坑美村商住商服地块在上周成功出让，东莞市东盈实业投资有限公司以底价3180万元收入囊中，折合楼面地价660元/㎡。本周将有两宗位于凤岗镇黄洞村的商住地块进入最后的交易环节，两宗地块出让面积分别是7108㎡和9659㎡，起始楼面价为1840元/㎡和1740元/㎡。

　　3、进入小阳春的第一周，东莞楼市推货热情并不十分高涨。瑞峰市场研究部数据监测显示：上周东莞全市共有4个项目有商品房新增供应，主要集中在南城及其附近区域，合计住宅新增628套，面积约5.95万㎡，非住宅新增11套，面积约0.61万㎡。

　　4、“国五条”细则落地带来的影响正逐渐显现，节后成交量经过两周的飙升后，上周成首度出现回落。全市住宅成交1207套，日均成交172套，面积约12.26万㎡，环比下滑23%;住宅签约均价为8450元/㎡，环比上升4%。非住宅方面，成交303套，成交面积约1.36万㎡，环比上涨21%，签约均价为15015元/㎡，环比下滑21%。

　　5、上周，东莞全市共有将近16个楼盘举行了各式大小不一的暖场活动。这也是春节以来，楼盘周末活动数量最多的一周，一扫近几周销售现场冷清的局面，顾客上门量增多。但因上周末是3月小阳春的第一周，楼盘活动仍然以暖场蓄客为主，无项目举行盛大开盘活动。“三八”妇女节、雷锋月、植树节等成为主要营销噱头。

　　6、上周东莞市全市共有2个项目取得开工许可证，分别是东坑的锦绣豪园和常平的中任商业大楼，合计住宅开工面积约9.98万㎡，环比下滑近五成;非住宅开工面积约5.53万㎡，