年初以来,伴随刚性消费群体、改善型买家的纷纷入市,东莞房地产市场经历了量价双上升的良好局面。在这样的市场前提下,部分开发商考虑到自身项目等多重因素,一度“停售不卖”。
现象:部分楼盘停售
6月22日,景湖×郡。
记者以购房者的身份来到楼盘销售中心。“我想看一套面积120平方米左右的房子”,“不好意思哦!我们楼盘今天开始停售不卖了。不过你现在可以认筹。我们还有部分一楼特价单位,如果有需要,可以带你去看看,”一位中等身材的年轻销售员回答。
停售不卖的消息,记者在另外一个女售楼代表处得到了证实。她表示,周六、周日两天,项目还正常发售,客户上门量和销售成绩都不错。但到了周一,她接到了上面停售不卖的通知。
项目相关负责人表示,停售不卖,原非他们本意,并列举了市场一些同等楼盘价格作为理由支撑点。他表示,目前景湖×郡还剩下200多套单位,均为大户型。从已经成交的1400套单位价格情况来看,整体均价还没有突破5500元/平米,即使有着湖景等资源优势的单位,最高均价也没有突破7000元/平米。
无独有偶。早在一个月前,记者就获悉万江理想0769停售的消息。据该项目销售代表说,目前他们项目所剩货量不多,主要有联排别墅和情景美墅两种产品。其中联排有15套货量,情景美墅有45套货量。
据项目相关负责人介绍,在停售前,联排销售均价约为1万元/平米,情景美墅为6600元/平米。“楼盘货量不多,肯定要提高点价格了,”相关负责人丝毫不加掩饰,如此直截了当说明了停售的原因。
“本月27日开始正式发售”,作为该盘的销售代表,在停售的这段时间,甚至让这位来自湖南的钟丽(化名)整天无所事事。“现在好了,至少我们可以赚点钱”,对于即将开盘的新品,她很有信心。这种信心,建立在她看好市场的前提下。
原因:坐等房价上涨
6月22日,国际公馆。
有两个前提需要关注,一、按照以往的习惯,6月份是传统的销售淡季。二、周一是上班时间,售楼部人流量少,这是正常的。
很显然,这些特征并没有得到充分体现。尽管已经是下午5时左右,但记者看到售楼部现场仍然涌动着几许热烈。沙盘前,售楼代表正向消费者讲解项目;签约区,正闪动着他们签约合同时忙碌的身影。
快进入7月份了,这种市场前提,甚至让叶鸣(化名)有点狂喜。作为有着多年一线销售经验的她,坦陈自己实在看不懂楼市。她只能用“周期性调整的结果”作为答案。
刚刚过去的一周,楼市销售依然保持了强劲的态势。东莞合富辉煌提供的数据显示,6月15日至6月21日,全市商品房共成交1406套,环比增加352套。
成交量的上升,似乎更加坚定了开发商提价的决心。甚或,面对这样的市场前提,更加助长了部分开发商停售不卖。
归结起来,停售不卖的楼盘主要集中在两类。一是在区域板块内货量特别少,不愁卖的。有的拥有稀缺资源,升值潜力大。有的是地区内阶段性缺货,供应量特别少。另一种是小发展商的楼盘,不像上市公司需要追求业绩,也没有大型房企的资金压力。反正只有一两个项目,货量也不多,涨多少都是利润。停售不卖的原因,无非就是销售热闹,受供求关系的影响,一些开发商又坐等房价上涨。
问题:或引发新一轮观望潮
今非昔比。去年,也有开发商停售不卖。但他们停售不卖的原因,不是要坐等房价上涨,而是因为要提高产品品质。
2008年,是9·27房贷新政影响最为深远的一年。尽管许多开发商对价格作出大幅度的调整,但并没有迎来成交量的上升。在市场迟迟不见突破的前提下,部分开发商干脆“停售不卖”,并声称这段时间“修炼内功”,坐等市场形势出现转机。
今年以来,东莞房地产走势的确是出人意料。地产策划人士陈真诚表示,粤十五条原本希望给房地产商和消费者减负,保证行业的健康发展。但谁也没有想到,这一政策会被市场放大这么多倍。
与去年不同,今年的“停售不卖”,是“捂盘惜售”。开发商不是不明白,捂盘惜售是需要付出代价的。早在三年前,政府就已经明令,房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房,开发商不能无故捂盘和停售。但监管起来,远非那么容易。
比如,开发商可以以一期已经卖完了,二期还没有建好,暂不去办理预售证为借口否认停售没卖房的事实;再比如,他们可以打开售楼部,但开出高高的价格,吓跑了购房者,这也是不卖房的方法;还有他们可以有意识放慢施工进度,或故意拖延办证时间等等。
虽然恰逢市场传统淡季,市场再度上演了量价双上升的良好局面,但捂盘惜售,其中所隐藏的风险,更应该正视。从目前来看,东莞一手住宅确实存在中等户型缺货的情况,这与近期刚性群体和改善型群体的纷纷入市不无关系。部分楼盘停售坐等涨价的行为,可能会使得一些开发商效仿。这样一来,有可能进一步推高房价的同时,由此引发楼市进入新一轮观望潮,也将充满无限可能性。
业内专家忠告,目前整个经济基本面并没有全面好转,年底国家可能会收紧银根。由于未来面临太多不确定性因素,因此,开发商应该尽快消化库存,赶紧出货,现金为王,最好不要捂盘惜售。作为房地产从业人士,某楼盘项目经理坦陈自己也搞不懂楼市的走向。
2023-11-03 14:55
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