东莞楼市价格高量多 大户型下半年销售压力很大

目前城区大户型产品供应项目主要有23个，供应总面积为86.97万平方米，新上市供应的项目还有多个大户型楼盘上市。大户型供应持续增加，供求矛盾较为突出，消化压力加剧。业内人士认为，由于户型面积越来越大，今年下半年在售的楼盘品质都好于去年，单价肯定会有所上升，这就导致总价过高，都给销售带来很大的压力。但也有人认为豪宅大户型有自身优势，不会拉低价格销售。更有开发商联合银行推出豪宅全程免息、三年免供的置业理财计划，以吸引购房者。

7000元以上户型成交又加大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，5月以来，东莞城区住宅成交主要集中在5001~6000元/平方米，此均价区间成交比重占城区整体高达31.8%。城区均价4000元以下住宅成交比重仅占2.5%。同时均价7000元以上高端住宅成交比重持续上扬明显，3~5月城区成交比重分别为13.6%，24.8%和33.1%。

6月以来这一现象表现更为明显，凯名轩、江南第一城、万科虹溪诺雅等高端住宅频繁入市，光大天骄峰景也保持在12000元的价位并出货迅速，使得上周普通商品房均价出现大幅提升。

大户型产品下半年持续增加

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，从今年5月普通住宅成交户型面积区间变化分析，首次置业的主攻的面积区间60~120平方米的户型成交的套数合共占比为56.85％，成交比重环比下降明显，降幅达3.68%；而作为改善置业面积区间集中的120~160平方米以上的成交比重则明显上升，合共成交套数占比为29.86％，环比上月提高了2.66%。

目前城区大户型产品供应项目主要有23个，供应总面积为86.97万平方米，合计4896套；近期新上市供应的项目还有帝庭园、君山、景湖时代城等。总体上城区供过于求的矛盾比较突出，竞争将会非常激烈。

观点1：总价过大导致销售压力加大

目前城区大户型产品的户型面积平均接近180平方米，成交均价在6569元／平方米，意味着在城区购买一套大户型住房总价普遍接近120万元。一方面是整体大户型供过于求，另一方面是户型面积普遍过大，造成城区大户型项目的消化压力明显加剧。

合富辉煌市场研究部总监林毓群表示，对于改善型需求的购房者来说，大多会选择120~160平方米之间的户型。由于户型面积越来越大，今年下半年在售的楼盘品质都好于去年，单价肯定会有所上升，这就导致总价过高，都给销售带来很大的压力。

观点2：豪宅不愁卖，降价的是伪豪宅

华建地产项目负责人邹一立认为，尽管金融危机形势下房地产业多受波及，然而相比普通住宅，豪宅所拥有的稀缺资源，再加上有限的市场供应量，为豪宅创造了一个良好市场空间。不仅在市场上升期拥有跑赢大市的优势，即使在市场衰退期，也表现出最大程度的保值能力。“相对于普通住宅来说，能接受大户型高端豪宅的客户不是吹风就会倒的人，更具有抗经济危机的能力。”    

光大地产策划广告部总监乔启军也表示，由于豪宅大户型产品的购买者有充分的资金准备，在下半年市场中，大户型的销售并不会受影响。“一些大户型楼盘可能大幅降价，但这些绝对不是纯粹的豪宅。”乔启军说。

新突破：买豪宅可以免息贷款吸引客户

尽管有开发商称对豪宅的购买群体购买力充满信心，但在买房方式上有了新突破。号称东莞中心城区豪宅的凯明轩联合兴业银行推出豪宅全程免息、三年免供的置业理财计划，用存款利率抵贷款利率，开创了豪宅盘“免息、免供”的先河。兴业银行东莞分行一负责人表示，历史上卖高端豪宅出现坏账的几率很低，银行在风险评估上比较有信心，才推出了首宗豪宅类的，针对高端人群置业理财计划，在发放贷款之前，兴业银行会对客户进行详细的资质审查。