东莞楼市逾三十新盘即将上市 购房者入市或提速

　　步入4月中旬，东莞楼市再度升温。据记者观察，房企们加紧备战，各盘蓄势待发，市场即将迎来一波全新的推盘潮。

　　对于暗潮涌动的东莞楼市，东莞万科相关人员称，“五一”是楼市传统旺季，每年步入4月后楼市都是逐日趋旺，新盘、加推等营销较平时都会有明显的增多。

　　过半新楼盘为刚需品

　　随着清明节过去，连日来东莞楼市迅速升温，万达、万科、宏远等房企均有新动作。据不完全统计，今年4月上市项目有望超过30个盘，且产品线十分丰富，既有刚性需求产品，也有普通改善型房源，还有满足高端人士居住和投资的别墅和写字楼。

　　记者从东莞中原了解到，本月上市项目以刚需楼盘为主，如沿海江湾国际推73—92平方米洋房，丰泰旗山绿洲推77—95平方米N+1刚需产品，中惠香樟半岛推71—97平方米非毛坯两至四房，万科金域华府推77—100平方米两至三房，楼盘数多达17个。

　　在改善性和别墅产品方面，丰泰观山碧水二期推280—350平方米四至五房，中信森林湖兰溪谷推130—180平方米产品，中惠香樟绿洲推125—149平方米三至四房，达鑫江滨新城推120—160平方米新品;推新产品别墅楼盘则有御花苑天珺湾、金地博登湖三期210—250平方米叠加别墅等。

　　消费需求有望加快释放

　　众多新品的陆续上市，势必刺激刚性需求的释放，同时此前受抑制的改善性需求也会因大户型楼盘上市而释放。

　　“目前市场的投资型需求也很强，一些投资型产品旺销的可能性较大。”宏远地产相关负责人称，加之刚性需求的释放带动一定的交易，预计短期内市场表现比较理想。

　　记者在采访中发现，从去年以来，泛深圳片区对东莞楼市繁荣的贡献较高，许多区域的楼盘甚至出现超快去货率，随着片区内新品供应的逐步增加，房企的走货压力或将变大。

　　对此，碧桂园邓先生认为，当前新政对东莞楼市的影响较小，观望情绪也没有太重，如果有适合的产品，购房者还是会积极入市的。“对于泛深圳片区，由于广深限购政策从严，不排除部分消费力外溢到东莞，从而提高的东莞市场的消费潜力，这也今年以来部分开发商上调房价或加紧优惠幅度的动因。”

　　数说楼市

　　1054套

　　——住宅成交量

　　数据显示，上周东莞市商品房共成交1152套，比前一周1913套减少761套，住宅签约约1054套，比前一周1683套减少629套。

　　四大城区共成交359套，占全市住宅成交的34%。万江区签约成交211套排名全市首位，主要由于上周北大御湾洋房热销179套，占签约总量85%;凤岗镇签约成交89套排名全市第二;南城区签约成交为86套全市排名第三。

　　解读：签约量减少一方面因为东莞“国五条”细则尚未出台，部分市民心存期盼选择观望。但签约量减少主要还是受清明节影响，上周消费者大多回家祭祖，且东莞素有“清明不买房”之习俗。

　　7.4万平方米

　　——住宅网签面积减

　　上周东莞市商品房成交面积11.5万平方米，比前一周减少7.7万平方米。其中，住宅签约面积约10.8万平方米，比前一周减少7.4万平方米。

　　在物业类型方面，洋房签约面积约1万平方米，比前一周减少约0.75万平方米;别墅签约面积约0.73万平方米，比前一周减少约0.8万平方米。

　　供应方面，新增商品房供应约7.3万平方米，比前一周减少3.6万平方米，新增住宅产品共559套，比前一周1110套减少551套。

　　解读：上周供应项目有7个之多，其中别墅项目占了3个，以热点区域为主，但供应量普遍较低。水乡片区麻涌镇2013年一季度均无项目供应入市，此次为今年首批供应入市产品，也是首批别墅产品亮相。

　　8502元/平方米

　　——住宅签约价跌

　　上周东莞市商品房签约均价9009元/平方米，比前一周8840元/平方米上涨169元/平方米;住宅网签均价约8502元/平方米，比前一周8557元/平方米下跌55元/平方米。

　　在区域成交价方面，松山湖以11725元/平方米排名全市首位;沙田镇以11480元/平方米排名第二，全镇上周仅成交3套产品，其中汇景御海蓝岸签约别墅一套，均价13844元/平方米拉高全镇均价;长安镇以11240元/平方米排名第三。

　　解读：去年5月以来，东莞楼市连续11个月保持旺销态势，至今年一季度，楼市成交创下历史新高。热闹的楼市大大提高了开发商的楼市预期，一些此前成交较好的项目在保持顺利出货的前提下小幅提价，涨幅在2%—4%左右。

　　楼市看点

　　小区垃圾广告难杜绝是诡辩

　　一周看点：小区、写字楼信箱塞满广告，用户不堪其烦。有消息称，东莞不少广告公司、快递公司都经营信箱派送广告单业务，信箱变成广告垃圾箱。

　　“我就曾经差点把信件当垃圾广告丢掉。”家住南城某品牌房企的陈小姐介绍，平时倒不会在意，自从那件事后，她丢垃圾广告单张很小心。“这事也跟物业投诉过，他们说不清楚，且会加强管理。没想到他们是一伙的，真是太气人了。”

　　据了解，由于需寻求物管合作，其价格比夹报、街头派送高过2倍，每张至少0.25元，而且最低量以万张计。东莞某些小区的物管称，管理这些小广告的派送很难，都声称“只能加强巡查，别无他法”。

　　[观点]律师认为，“难管”从法律上说不通。业主信箱受扰，业主可以起诉物管公司要求其承担义务。同样，物管公司也可追索广告单上的营销主体进行维权。

　　购学位房需将承诺写入合同

　　一周看点：业主上街拉横幅讨要学位。日前，南城石竹新花园数十名业主到南城街道办拉起横幅讨学位，而起因是开发商在3月17日突然一纸通知说学位没有了。

　　类似的案例不仅发生在南城石竹新花园，就在石竹新花园学位纠纷过后不久，寮步镇东城世家也出现了类似情况。据悉，东城世家的开发商通过交纳一定的教育基金从寮步政府申请了100个公办学位，但历经4年多，如今只剩下19个，不能满足业主需求。最终，上百名业主集体到寮步镇政府上访维权。

　　记者了解发现，不少楼盘将学位作为楼盘营销之一用于吸引购房者，但是业主能否享受学位却难以保证。尤其是一些已卖完交付使用的老楼盘，该现象更为突出，因为开发商撤出后将管理权交于物管公司，从而导致事后学位承诺无法兑现。

　　[观点]东莞市教育局相关负责人称：“消费者在购房时，最好将送学位的承诺写进合同或者补充协议中，以保护自己的权益。”

　　卫片执法整治镇街违法用地

　　一周看点：东莞各镇街违法占用耕地比例必须小于5%。记者日前从市国土局获悉，去年底，国土资源部已经约谈了2011年度卫片执法违法用地较突出的10个城市，近期还将公布2011年度的最后问责结果。同时，国土资源部不断改进卫片图斑判读技术和提高卫星影像清晰度，对土地管理的要求越来越严，问责力度不断加大。

　　据了解，东莞市政府拟对违法用地整改不到位、新增违法用地量较大和违法用地占用耕地比例较高的镇街和用地大户进行约谈。

　　此外，4月30日前，市卫片领导小组组织有关部门对各镇街2012年度违法用地检查工作成果进行验收，对验收不过关的镇街或园区将严厉追究有关负责人的责任。

　　[观点]东莞市50%的违法用地集中在镇、村，而且大多数需要拆除和复耕复绿。国土局负责人介绍，市卫片领导小组组织市纪委、市委督查室、市府督查室等有关单位对各镇街违法用地整改情况进行督导检查，计划于4月底完成卫片执法清理整治。